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1、 - 0 - 1 CONFIDENTIAL 在高压中突围 在高压中突围 2 0 10 年佛山房地产市场分析报告本报告的数据引用自各区建设局网站、国土局及合富辉煌市场研究部监测数据，数据仅供参考之用。 本报告的数据引用自各区建设局网站、国土局及合富辉煌市场研究部监测数据，数据仅供参考之用。 市场研究部市场研究部- 1 - 前言 前言 纵观近年的房地产市场，是政策与市场的博弈过程。 纵观近年的房地产市场，是政策与市场的博弈过程。 首先宏观调控是中央把控国家发展的利器， 在行业发展上， 宏观调控一直能成功地推动各行各业按其意愿去发展；在经济上，过去 GD P的增长放缓、CP I 的高速增长、存贷款利
2、率等方面都能按中央的方向调整而达到成效；但唯独房地产行业却像一匹桀骜不驯的野马，在宏调的多次干预下，虽曾成功按宏调方向运行一段时间，但其却能多次脱离宏调方向，朝着自身的方向运行。 究其原因， 可以说近年商品房已逐渐成为国民生活的必需品， 其在国民心中的性质已与大米相近，那么，既然是必需品，按惯例越是打压则越是会增大市场的需求意欲。而在近几年的房地产调控中也印证了这个规律， 政策的打压虽然会在短期内产生作用， 但其作用仅是把需求暂时延后，在需求压抑一定阶段后，被延后的需求会跟正常需求累加，从而形成需求集中爆发进入市场， 并加速房价的上升。 因此， 越是压制需求， 其后续的反弹能力将会越强。 在这
3、里我们发出了疑问，假如没有强硬的房地产调控政策，任市场发展的话，其房价的上升幅度高呢，还是打压需求，引来后延需求爆发导致房价上升的幅度高呢？ 姑且不论哪个方向的房价更高， 但政策与市场运行相驳， 代表政策根本就不该干预吗？ 从国情上看， 文革后大力发展人口的政策使中国成为人口大国的事实难以改变， 而随着城市化进程的不断加速，国民对住房的需求日益膨胀，这种需求将难以压制。按商品的运行规律来看，与需求增长相协调的是增大供给，因此调控的主调应重在增供应，而不是压需求上。但是，中央仅能从土地这个源头上增供应，而住房的供应需要 1- 2 年的从土地至住宅的转化过程，在这个转化过程中还会出现囤地、拖慢工程
4、进度、捂盘惜售等现象，这些都会影响供应的实际到位。所以，无法有效促进住房实际供应将难以压制楼价的上升。 在本年的博弈中也说明了这一点， 以压抑需求为主的干预性政策并不能成功压制高企的房价，本年的收官之战由市场略胜于政策来告终。 而 2 0 10年，对于二线城市的佛山来说，广佛同城及地铁的开通这两个亮点，预示着城市价值实质性飞跃的一年， 也突显出其房地产的价值， 本年佛山商品住宅成交面积首次位列广东省第一位， 本文将着重以市场运行及数据分析为据点， 叙述本年佛山房地产市场在政策高压中的突围历程。 而 2 0 10年，对于二线城市的佛山来说，广佛同城及地铁的开通这两个亮点，预示着城市价值实质性飞跃
5、的一年， 也突显出其房地产的价值， 本年佛山商品住宅成交面积首次位列广东省第一位， 本文将着重以市场运行及数据分析为据点， 叙述本年佛山房地产市场在政策高压中的突围历程。 - 2 - 目 录 目 录 一、一、 城市建设分析城市建设分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6、 . . . . . . . . . . . . . . - 4 - 1. 受眷顾的城市. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . - 4 - 2 . 2 0 10年重点规划. . . . . . . . .
7、 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . - 5 - 二、二、 本年政策环境分析本年政策环境分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8、. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . - 7 - 1. 政策总述 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9、. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . - 7 - 2 . 政策研究分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . - 8
10、- 1) 金融政策控制资金流动性，货币政策有所收紧. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . - 8 - 2 ) 房地产调控政策大力压制需求，限购成新措施. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . - 10 - 3 ) 土地政策自上而下，加强土地出让、竞买、开发等过程的管理 . . . .
11、. . . . . . . . . . . . . . . . . . - 13 - 3 . 未来政策方向性分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . - 14 - 1) 土地政策自上而下，加强土地出让、竞买、开发等过程的管理 . . . . . . . .
12、. . . . . . . . . . . . . . - 14 - 2 ) 土地政策：继续清算闲置土地，促进保障性土地供应. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . - 15 - 3 ) 房地产政策：压需求、压房价转向重供应、重民生. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . - 15 - 三、三、 一级房地产市场整体
13、分析一级房地产市场整体分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . - 16 - 1. 土地市场总述. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
14、 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . - 16 - 2 . 2 0 10年地市场分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
15、. . . . . . . . . . . . . . - 16 - 3 . 土地市场未来评估. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . - 2 2 - 四、四、 二级市场分析二级市场分析. . . . . . . . . . . . . . .
16、. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . - 2 2 - 1. 阶段市场运行分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . - 2 2 - - 3
