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1、2012 年度股东大会文件之一 董事局工作报告 一 、概 述 ： 报告期内， 本司实施了与社会责任相结合的公司文化建设， 坚持在可持续的绿色低碳发展战略下调整 和出售非核心业务，同时在核心业务方向上集中企业资源，致力于培育和发展竞争力。 报告期， 本司营业总收入 9,942.12 万元， 比上年同期增长56.48% ， 净利润 2,202.16 万元， 比上年同 期增长92.92%。 二、 业务 回顾 ： （一）BOT 交通基础设施相关 业务 “深圳车港”作为集联检关口和停车场为一体的大型交通基础设施的 BOT 项目将在政府规 划并承建的 “U ” 型高架桥通 道竣工后大规 模投入使用。 本司
2、的策略是利用 “深圳车港” 所占据的特殊 战略位置， 将其 培育为本司 BOT 基础设施服务 业务中可贡献稳定收入的项目。报告期 内，本司借助项目处于政府规定的运 作过渡期以及本司的物管团队必须按政府的要求负责整个建筑本体物业管理业务的特点，以试营业的方式 对适应复杂人流、车流的口岸商业模式进行深入探索 ，在降低口岸设施管理成本的同时，为实现今后“深 圳车港”的稳定收入打下了基础。 （二） 不动产项目的开发与销售业务 报告期 内， 住宅房地产业仍然处于限贷限购的政策环境， 本司不动产开发和销售业务相应进行的调整、 发展回顾如下： （1 ）长沙太阳星城（青竹湖太阳谷）项目是十一五计划中建设部立项
3、的绿色示范双百工程。该 项目座落于长沙青竹湖生态科技业园区内 ，占地范围约 53 万 平方米，已报建的可建面积为 65 万平方米。 本司间接持有长沙项目 45% 的 权益，根据最初设立的长沙项目管理协议框架，本司不动产开发业务团队作 为该项目开发管理人。长沙项目已建成的第一期 A 区、B 区 及 C 区约7 万平方米共387 个 单位和 384 个车 位（除了已预售的约39 个单位 共 1 万平方米的房产外） ， 报告期内，项目管理人推迟了销售。为降低在限 购限贷政策下因推迟销售带来的产 品存货和积压的风险，在征得项目股东同意下，项目管理人以包销项目 第二期 A 区及B 区内报建的约5 万平方
4、米未来建成住宅产品 的形式同独立第三方（ 湖南高建建设集团有限 公司） 签订了包销合同：规定该区域内产品的建筑成本由包销方支付，建成产品由其包销。独立第三方根 据包销合同一次性支付了可以涵盖该地块前期全部投入成本的定金。此项经营开发模式的调整可以对冲长 沙项目第一期 A 区及B 区预售 推迟带来的风险。 （2 ） 深圳 南山创意星城的城市综合体项目占地约 4.2 万平 方米。 本司在上一报告期已按城市更新条 例将其规划为一个不超过 30 万 平方米的大型绿色城市综合体， 并已向市政府正式申报了专项规划方案。 报 告期内，为加 快城市更 新项目 的开发周期， 本司以申 报的专 项规划方案为 基础
5、与独 立第三 方（深圳市优瑞商贸有 限公 司）就 开发 南山 项 目签订 了合 作协议 ：双 方以 合 作组建 “ 南 油工 业区 福华厂 区 ” 城市更 新的 项 目 公司方式来实 施该项目 开发。 本司将在政府 确认城市 更新实 施主体的当年 以拆迁补 偿的形 式取得出让旧厂 区内所有旧厂 房产权的 收益， 并以享有项目 公司优先 股权益 来实现该城市 更新项目 未来的 收益。该项目合 作经营开发模式的调整，将加快在当前政策环境下本司的城市更新项目取得收益的周期。 （3 ）深 圳 平 湖 片区 旧 改 项目的 前 期 工作 在 上 一报 告 期已 展开 ， 报 告期 内 根 据实 际 地块
6、 权属 情 况 调 整和扩大了平湖城市更新项目的范围， 前期工作中已按独立地块范围分别向政府申报了不低于 60 万平方米 建筑面积的专项规划方案。 本司在报告期 内继续加大了对平湖片区旧改项目的资源投入 ， 此项投入的调整， 可促进本司不动产开发业务发展方向符合未来新城镇建设的十二五规划方向。 （4 ）报 告 期 内 ， 肇庆 北 岭国际 村 项 目已 在 项 目合 作 方广 金集 团 主 导下 ， 对 项目 公 司的 原担 保 方 提 出了仲裁申 请：要求 仲裁确认 原担保方因 其担保义 务而不享 有原始合作 合同中 30%的项目开发 权益。 本司 认为项目合作 方采取仲 裁申请 的主动行动
7、可 以加快前 期进程 。双方股东在 仲裁行动 上的配 合，预期可加快 项目进展且不影响原有的权属权益。 （5 ） 本司仅占珠海 海韵星湾住宅项目 25% 的开发权益。 在 上一报告期， 占 75% 开发权益 的富国银行 主导的规划调 整、报建 的进程 继续延期。因 此，在 报 告期内 ，本司按照上 一报告期 的预定 计划启动了退出 投资的程序， 实现了对 该项目 无风险快速退 出的经营 运作， 取得了合理的 投资收益 。该项 目的退出投资运 作可减轻本司在住宅开发业务方向上的风险。 （三）不动产经营管理业务 报告期内该业务在已整合成型的管 理模块下运作： 上海大名星苑酒店已完成结业； 新签约的
8、平湖凤凰 星苑装修工程正 在进行，部分空间已投入经营。本司不动产经营管理业务的四个管理模块 ， 即“社区环境 管理及公用设施服务” 、 “酒店 式公寓业务及绿色物业管理” 、 “度假酒店与会所经营” 、 “经 营性物业租赁和 资产管理”均实现了业务 增长。 （四）低碳技术集成和环境处理业务 该项新业务因在报告期内未能按照预期进行签约而没有实质性的进展。 三 、主 营业务 构成 情况 ： 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率(%) 营业收入比上年 同期增减（% ） 营业成本比上年 同期增减（% ） 毛利率比上年同 期增减（% ） 分行业 物业出租、 客房、 餐饮收入 28,674,075.64
9、34,609,346.78 -20.7% -29.5% -21.98% -11.64% 物业管理 20,108,595.00 15,834,109.45 21.26% 2.68% 2.42% 0.2% 其他 4,145,354.64 1,686,169.44 59.32% 141.34% 665.31% -27.85% 分地区 深圳 50,711,514.11 42,399,073.74 16.39% -12.6% -8.92% -3.38% 上海 2,216,511.17 9,730,551.93 -339% -43.9% -27.85% -97.68% 四 、资 产、负 债状 况分析 ：
10、1 、资产项目重大变 动情况 ： 单位：元 2012 年末 2011 年末 比重增减 （% ） 重大变动说明 金额 占总资产比 例（% ） 金额 占总资产比 例（% ） 货币资金 13,111,624.95 0.99% 16,292,748.16 1.29% -0.3% 无重大变化。 应收账款 140,417,515.4 8 10.64% 1,366,368.24 0.11% 10.53% 新增应收珠海项目权益转让款。 存货 15,191,321.95 1.15% 15,494,790.11 1.23% -0.08% 无重大变化。 投资性房地产 88,365,740.79 6.7% 98,94
11、9,479.73 7.85% -1.15% 无重大变化。 长期股权投资 30,477,313.15 2.31% 73,241,684.05 5.81% -3.5% 转让珠海项目权益。 固定资产 24,058,884.18 1.82% 26,237,595.84 2.08% -0.26% 无重大变化。 在建工程 316,468,982.6 8 23.98% 310,565,515.15 24.64% -0.66% 无重大变化。 2、负债项目重大变 动情况 ： 单位：元 2012 年 2011 年 比重增减 （% ） 重大变动说明 金额 占总资产比 例（% ） 金额 占总资产比 例（% ） 短期借
12、款 30,000,000.00 2.27% 19,700,000.00 1.56% 0.71% 无重大变化。 长期借款 0 0% 30,000,000.00 2.38% -2.38% 归还长期借款。 五 、投 资状况 分析 ： 主要子公司、参股公司情况 ： 公司名称 公司类型 所处行业 主要产品 或服务 注册资本 总资产 （元） 净资产 （元） 营业收入 ( 元) 营业利润 ( 元) 净利润（元） 深圳世纪 星源物业 发展有限 公司 子公司 房地产 房地产开 发 3,000 万元 429,364,55 7.91 290,384,62 5.28 3,530,416.8 5 -1,901,75 5
13、.33 -5,699,219.58 深圳星苑 物业管理 服务有限 子公司 物业管理 物业管理 2,4000 万 元 269,518,63 5.13 136,216,99 7.71 47,874,912. 18 -10,491,3 32.33 -10,152,793.9 2 公司 深圳国际 商务有限 公司 子公司 商务咨询 3,000 万元 388,758,93 6.00 -290,811,14 6.60 1,425,930.2 7 -104,240. 50 -270,362.45 首冠国际 有限公司 子公司 投资 HKD1 万元 697,138,91 7.73 399,891,26 1.37
14、0 17,030,87 8.56 17,030,878.5 6 六 、公 司未来 发展 的展望 ： （一）BOT 交通基础设施相关 业务 “深圳车港” 连接深圳城市交通干线的 U 型高架桥工程完成循环连接后， 将带来极大的通行便利， 届 时所涉人、 车流量均将大幅增加。 在 2013 年内本司将针对目 前口岸周边区域交通的现状和联检单位提出的 实际需求，具 体落实改 善人车 通行效率的实 质性步骤 。争取 在履行企业社 会责任的 同时大 幅提高“深圳车 港” 收益的潜力。 预计 2013 年 “ 深圳车港 ” 仍处于过渡期的试 营业阶段。 突破各类效率瓶颈 、 探索和完善在 口岸复杂的交通条件
15、下的大型停车库设施的管理， 开发带来稳定收入的综合 商业模式是新年度的业务重点。 （二）不动产项目的开发与销售业务 不动产开发与销售业务在 2013 年的展望如下： （1 ） 长沙 太阳星城 （青竹湖 太阳谷） 项目原计划在 2012 年内应完成的预售计划， 延期到新年度 报告期内完成，管理人还将在新年度落实不低于 10 万平方 米 的新开工建筑面积。 （2 ）深 圳 南 山 城市 综 合 体的城 市 更 新项 目 ， 因已 按 计划 在 报 告 期 内调 整 为 合作 开 发的 模式 ， 本 司 计划在新年度 内加强合 作，共 同推动完成专 项规划方 案报批 的工作， 并在 年内取得 开发主
16、 体和产品指标的 确认，使本司 在年内实 现旧厂 房拆迁的收益 ， 及在今 后的报 告期 间内加快 落实建设 期内的 优先收益及城市 更新完成后的回迁收益。 （3 ）在 报 告期 内 ，本 司 已 根据深 圳 平湖 片 区 旧改 项 目的 具体 现 状 ，参 照 了 新颁 政 策对 专项 规 划 方 案的要求，进 一步修改 了前期 拆迁补偿地块 的范围。 在新年 度内本司将加 快独立地 块的前 期结算工作，完 善开发手续。计划年内落实第一批不低于 10 万平方米建筑面 积的旧改开发建设权益。 （4 ）肇 庆 北 岭 国际 村 项 目在报 告 期 内仍 以 合 作方 为 主导 处理 土 地 的前 期 手 续。 在 新的 报告 期 内 ， 合作方已承诺 通过仲裁 办法加 快历史问题的 处理和解 决。双 方同时计划在 新报告期 内形成 新的实现收益的
