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1、金 龙 商 业 城 前 期 物 业 管 理 方 案 来宾市鸿福物业管理有限公司目 录 一、前言2 二、物业管理模式2 （一） 、物业管理架构2 （二） 、物业管理人员配备3 三、管理内容3 四、管理规章制度3 五、物业管理费用收支预算表5 六、装修及施工管理6 七、出入及治安管理6 八、交通车辆管理7 九、公共设施设备维护管理9 十、绿化养护管理10 十一、 物业档案的建立与管理11 十二、 消防安全管理12 十三、 环境和卫生管理13一、前言 服务宗旨 业主至上、至诚服务。 追求目标 以公司经营为主导，为业户推出完善的管理服务，为公司创造效益，为 企业打造品牌。 二、物业管理模式 （一） 、
2、物业管理架构 金龙商业城物业服务中心 秩序、车管班 保洁、绿化班 设备管理班 物业总公司 财务部 金龙商业城物业服务中心主要工作职责： 1、对我物业总公司负责； 2、负责金龙商业城的各项物业管理和服务的策划，实施工作； 秩序、车管班： 1、对金龙商业城物业服务中心负责； 2、负责金龙商业城的秩序维护、消防安全和车场，车辆的安全、交通管理工作； 绿化、保洁班： 1、对金龙商业城物业服务中心负责； 2、负责金龙商业城的公共区域卫生保洁，红线图范围内绿化养护工作； 财务部： 1、对金龙商业城物业服务中心负责； 2、负责金龙商业城的财务工作（包括收支预算、报表，征收和支付各类费用） ； 设备管理班：
3、1、对金龙商业城物业服务中心负责；2、负责金龙商业城的的公共区域设施设备检查维护，公共设施设备运行检查， 维修维护工作； （二）人员配备情况 1、金龙商业城物业服务中心：物业主管 1人，物业助理 1人。 2、秩序、车管班：班员人。 3、绿化、保洁班：绿化工 1人，保洁员人。 4、财务部：出纳 1人，会计 1人、 4、设备管理班：管理维修员人。 总计人。 三、管理内容在接管金龙商业城物业后，我们将就下列事项进行管理： 1、 房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、梁、柱、 内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机 房等； 2、 房屋建筑本体共用设施设备
4、的维修、养护、管理和运行服务，包括共用的 上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、公 共消防设备等； 3、 物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理，包括道、 室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车棚、 停车场等； 4、 物业规划红线内附属配套服务设施的维修、养护和管理； 5、 公共环境的清洁卫生，包括公共场地、房屋建筑共用部位； 6、 交通、车辆行驶及停泊； 7、 配合当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作； 8、业主或使用人装修管理工作； 9、 整理、保管与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料； 10、对业主和物
5、业使用人违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理。 包括责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金； 11、处理法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项； 12、积极配合金龙商业城的销售。 四、管理规章制度 规章制度在日常物业管理实务运行中既是物业管理的保障，又是实施物业 管理的准则， 其内容主要有以下诸方面（但不限以下内容）组成。 1、公众制度 （1） 业户手册（2） 业主公约 （3） 装修管理规定 （4） 装修管理协议 （5） 装修人员管理规定 （6） 出入物品管理规定 （7） 安全管理规定 （8） 消防管理规定 （9） 清洁卫生管理规定 （10） 园林绿化管理规定 2、岗位职责
6、 （1） 物业经理岗位职责 （2） 物业助理岗位职责 （3） 清洁员岗位职责 （4） 绿化工岗位职责 （5） 秩序维护员岗位职责 （6） 财务会计岗位职责 （7） 财务出纳岗位职责 （8） 管理维修员岗位职责 3、运作管理制度 （1） 各部门月工作计划及总结制度 （2） 员工培训制度 （3） 内部财务管理制度 （4） 档案资料管理制度 （5） 值班管理制度 （6） 公共用品申请、购买、领用制度 （7） 接待投诉处理及回访制度 （8） 维修回访制度 （9） 配电房管理制度 （10）物业防火安全检查制度 （11）大厦应急灭火抢救方案 （12）物业管理运作流程 （13）业户投诉处理程序 （14）业户
7、入住工作程序 （15）业户入住装修管理工作程序 （16）物业管理档案建立工作程序 （17）公共设施维修、养护工作程序 （18）安全管理工作程序 （19）消防应急处理工作程序 （20）园林绿化管理工作程序（21）清洁管理工作程序 （22）社区文化开展工作程序 （23）员工手册 （24）管理人员文明服务准则 （25）员工办公制度 4、员工培训考核制度 （1） 新员工入职培训制度 （2） 员工工作考核及奖罚制度 （3） 业户意见月上访统计表 （4） 员工违章违纪处理意见申报表 五、物业管理费用收支预算表 1、物业管理费用收取预算表 序号 收费项目 月收入（元） 年收入（元） 备注 1 商业物业管理费
8、 2 住宅物业管理费 合计 2、物业管理费用开支预算表 序号 支出项目 月支出（元） 年支出（元） 备注 1 员工薪金 2 员工保险福利 3 公共设施设备日 常运行和维护费 4 绿化养护费 5 清洁卫生费 6 秩序维护费 7 物业管理办公费 8 公共区域保险费 9 固定资产折旧费 10 公共水电费 11 公司合理利润 12 法定税金13 合计 （因为现无具体数据，所以暂时不给予具体开支费用数据） 六、装修及施工管理 为了加强本物业住宅及商铺的室内装饰装修管理，规范装修行为，为维护 本物业的公共安全和全体业主（物业使用人）的合法权益，保障金龙商业城公 共设施设备的正常使用，楼宇安全和房屋外观的统
9、一美观，根据国家有关法律、 法规以及金龙商业城的实际情况特定本管理方案： 1、签于金龙商业城的情况，为保证住房和施工两不误，消防安全隐患，应 把正在施工的现场和住房隔离，避免秩序混乱。 2、任何施工队进入本物业施工，都要接受资质审核，物业内装修实行凭 装修申请审批表进场和施工人员凭出入证进出制度，各施工队必须加 强内部管理不得使用三无人员，政府要求需持证上岗的技术工各工人要证件齐 全。装修期限：中小工程为 30天，较大工程为 60天，最长不超过 90天。如确 实需要延期，应到物业管理公司办理延期手续。 3、施工时间：小区尚未有业主入住时每日装修施工时间不限制。业主已开 始入住的每日装修施工时间
10、为：上午 8：0012：00，下午 15：00 19：00（冬季 14：3018：30） ，节假日及周六、日静音施工，不得进行散发 刺激气味的作业；在重大的节日如元旦、春节或国庆节，一般是不允许施工。 超过施工时间，物业公司有权责令停工，如不听从劝阻将扣留、没收工具或停 水、停电，在节假日施工应注意严禁发出噪音，以免打扰住户的正常休息。 4、施工过程哟啊注意及时将装修垃圾装袋后放置于楼外指定地点，楼梯、 过道、天台、道路及其他公共场所不得作为加工或堆放材料、垃圾的地方。装 修过程中不得损坏公用设施设备，保持公用地面，墙面完好和整洁。 5、各业主在装修期间须无条件的接受物业管理公司工作人员不定期
11、、不定 时的对装修进行检查、监督。 6、装修时严禁在厨房、厕所清洗灰浆桶、砖刀等，以免造成下水道堵塞。 7、装修期间，严禁动用明火或使用易燃易爆物品，如：电焊，煤气瓶等， 如确实施工需要的，须报物业管理公司审批，并在采取有关防范措施后方可使 用。 8、物业管理公司对违反本规定者，可视情节轻重，作如下处理：说服劝告、 责令恢复原状、责令停工、赔偿经济损失，追究法律责任。 七、出入及治安管理 1、本物业内的住户要积极配合物业管理人员，搞好本物业的安全出入管理 工作。 2、住户发现形迹可疑的人，业主或物业使用人都有义务和责任上前询问， 并同时向物业管理人员报告。 3、本物业内一旦发生偷盗等恶性案件，
12、住户应立刻报告物业管理公司并保护现场，协现公安人员破案。 4、小区范围内实行 24小时秩序员巡逻，热情为业主服务。 5、凡进入小区的人员必须服从和遵守小区管理规定。接受秩序员正常、合 理的查询。 6、本物业内严禁一切违反治安管理条例和触犯法律的活动。如：严禁携带 枪支、弹药、易爆、剧毒物品进入本物业。严禁在物业内聚众赌博、打架、斗 殴、卖淫、嫖娼、吸毒、贩毒，一经发现，将报告公安部门按有关规定处理。 7、各住户应认真填报常住人口登记表 。 8、住户和来访人员不得携带易燃、易爆、剧毒或有污染的物品进入本物业。 9、为保证住户利益，凡住户携带较大件如手提箱、包装箱等物品出门，需 先填写有物业管理公
13、司或业主印章的货物出入证 ，并出示本人身份证原件， 然后交物业管理公司核实，由保安人员验证后方可出门，以便有效的保护住户 的利益。 10、流动人员、暂住人员入住前应持有效证件到物业管理公司登记。 11、物业管理公司工作人员有权对违反物业管理规定的行为进行检查、纠 正；若工作人员有违法、违纪、违章或无礼、刁难住户等现象，住户可通过各 种方式及时向物业管理公司负责人投诉。 12、以上规定均为保障住户安全而定，敬请住户配合并告知家人、亲友， 以免工作人员正在执行上述规定时发生尴尬场面。 注：业主或物业使用人搬离本物业时，应提前两天告知物业管理公司，并结清 相关费用，凭物业管理公司的放行手续出入 八、
14、交通车辆管理 为充分利用和管理好本物业车辆停放场地，保持交通道路顺畅及停车环境， 有效地为住户服务，维护车主的利益，根据国家有关法律法规，特制定本管理 公约。 1、物业停车场实行统一管理。物业停车场车位实行有偿使用物业管理公司 不承担保管义务。住户停放车辆需按规定进行交费，并在物业管理部进行登记 及领取车位使用证，并严格遵守停车场的有关管理规定。车位使用停车费收取 请按规定向物业管理公司付款。 2、车主须凭物业的证/卡进入停车场。车辆出入停车场时，请车主出示， 以便停车场管理员易于检核，证为一车一证/卡制，不得转借涂改、伪造。车辆 进出停车场时，管理人员认证/卡对车，车位证与车辆牌号不符者，禁
15、止车辆进 入，所以请车主/司机认真保管该证/卡并随身携带。 3、凡证如有丢失损坏，本物业管理公司无义务承担任何调查证明，当事人 应立即告知物业管理公司并提出书面申请补证，并交纳工本费及其它相关费用， 所遗失的证件作废，否则由此产生的任 何后果将由车主负责。 4、车辆停放驶离：车辆进入时，司机须向管理人员出示该车的有效证件。 车辆停放时必须服从管理员指挥，注意前后左右车辆的安全规定位置上停放，并与周围车辆保持适当距离，请勿妨碍其他车辆出入。请勿对他人或其他车辆， 做出有可能危险的行为。车辆驶离停车场时应注意周围车辆的安全，缓慢驶离， 并在出口处向管理人员出示有效证件，管理人员核对牌号相符，并交纳或扣除 相关费用后，方可驶离。不服从指挥、乱停放车辆的住户将按照交通有关规定 承担违约责任。 5、进入停车场内时，车速不得超过时速5公里/小时。所有外来车辆不经 物业管理公司许可不得进入本物业。 6、请勿放置贵重物品、重要文件在车辆内，离车时请锁好门窗，否则所造 成的损失均由车主自负。 7、停车场内不准吸烟，不准携带有危险性、易燃性的物品，不得在车场内 焚烧各种废弃物。 8、超重、
