宁波世茂项目城市分析报告 (1)

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1、宁波项目城市分析报告 1世茂产品在宁波市场的情况分析 一、城市分析 （一）概况 宁波位于我国海岸线中段，长江三角洲南翼，东临舟山群岛， 南依三门湾，西接绍兴市，北濒杭州湾。下辖 6区 5县（市） ，市域 总面积 9365平方公里，总人口 660.86万人，其中市区面积 2560平 方公里，人口 291.87万人。 改革开放以来，宁波经济持续快速发展，显示出巨大的活力和 潜力，成为国内经济发展最活跃的地区之一。 港口货物吞吐量达 2.7亿吨，居全国第二。 城市综合竞争力跻身全国十强。 被评为国家园林城市、国家优秀旅游城市、国家卫生城市和 全国首批文明城市。 宁波市主要经济指标 宁波 05年 06

2、年 07年 至08年第三季 度 GDP（亿元） 2446.4 2864.5 3433.1 2804.27 GDP增长率 12.5% 13.4% 14.8% 人口（万人） 556.7 560.4 564.6 人均GDP（亿元） 38733 51285 61032 人均可支配收入 （元） 17408 19674 22307 19566宁波项目城市分析报告 2 （二）房地产市场 1、供需总量 单位 2005 2006 2007 2008第三季 度 土地购置开发 面积 万平方米 518.13 657.20 447.08 341.31 新开工面积 万平方米 812.36 841.05 986 490.3

3、3 竣工面积 万平方米 706.68 736.21 634.07 232.5 销售面积 万平方米 466.5 609.31 767.21 246.66 已出让土地待 开发面积 1469.57 在建未售 面积 3355.3 可售住宅 面积 543 需消化年数 4.5 需消化年数 10.2 需消化年数 1.7 近几年来宁波房地产市场新开工量大，导致在建未售面积达 3355.3万平方米，其中有16%（543万平方米）是可售住宅。已出让 土地待开发面积1469.57万平米，可见，市场供给压力依然存在。在 今后较长时间内，这些供给所带来的销售压力将非常大。 在住宅方面，08年开始后，宁波市六区可售面积逐

4、月递增，到9 月已累积达到201.12万平米，这一现象有继续增加的趋势。这一现宁波项目城市分析报告 3 象说明今后住宅市场的销售压力将继续增加。 宁波商品住宅供需求情况 0 100 200 300 400 500 600 700 0.00 0.20 0.40 0.60 0.80 1.00 1.20 1.40 1.60 1.80 住宅竣工面积（万平米） 526.6 488.78 481.16 523.26 398.92 189.59 住宅销售面积（万平米） 463.32 426.78 380.16 508.24 631.47 221.68 销售/竣工面积比 0.88 0.87 0.79 0.97

5、 1.58 1.17 2003 2004 2005 2006 2007 2008前三季度 在08年，市场受到了宏观调控政策的影响，销售面积相比去年 同期出现了大幅下降，08年前三季度过去后，成交总量只有去年总 量的三分之一。 2、价格 年份 2003 2004 2005 2006 2007 2008年前 三季度 房价收入比 4.00 4.40 5.28 6.44 6.99 7.76 商品住宅均 价 2541 3026 3810 5087 6090 7752 价格年增长 率 7.8% 19.1% 25.9% 33.5% 19.7% 27.3% 近年，宁波市商品住宅的房价收入比一直维持在4-7的区

6、间内， 房价处于合理的水平。 近5年宁波市商品住宅销售一直保持持续上涨的态势。在增长 率方面，总体上也表现出高涨的态势，直到2007年才首次出现回落， 接近2004年的水平。价格涨幅较大。2003-2007年商品住宅价格年 均涨幅高达21.2。 08年开始后，由于宏观调控的影响，造成市场供给相对减少。宁波项目城市分析报告 4 同时，宁波近两年人均可支配收入的增加，加大了消费者改善住房 的愿望。以上两个原因造成了08年房价涨幅的增加。 3、结构 根据08年9月宁波市六区二手房交易数据分析可知，均价 6000-8000元/平米的住宅市场需求度最高。 价格 所占比例 小于6000 28.13% 60

7、00-8000 45.17% 8000-10000 17.72% 10000以上 8.98% 宁波老城区未开发的土地面积已经很少，市场上多为上世纪末 建造的80-90平米的老式住房。故现在发展的中心已经辐射至离老 城区最近的鄞州区和北仑区。而公司的项目处于北仑区。 通过与项目公司的沟通以及结合宁波住宅与房地产网发布的9 月宁波市六区住宅成交信息，我们得出如下结论： 北仑市场消费者偏好 户型 户型面积（平米） 偏好程度 四室 180-190 弱 三室 120-140 强 二室 90-100 较强 一室 50 较弱 4、区域分析 宁波市区主要有：江东、江北、海曙（老城区），镇海，北仑， 鄞州共六个

8、区。宁波项目城市分析报告 5 上半年六区商品房销售总金额的区属分布分析 区域 比例 海曙区 1.54% 江东区 4.62% 江北区 21.45% 北仑区 3.22% 镇海区 6.06% 鄞州区 60.23% 宁波商品住宅市场中，出现了鄞州区一枝独秀的局面。其主要 原因有如下几点： 总面积要大于其它几区。 老城区可开发土地面积已经相当稀少，该区是离老城区最近 的区域。 政府把该区定位为现在重点发展的核心区域。 项目所在的北仑区，设有北仑区一个行政区和宁波经济技术开 发区、宁波保税区、宁波出口加工区、大榭开发区、宁波梅山保税 港区 5个国家级开发区，是浙江省、宁波市对外开放时间最早、程 度最高、国

9、家级开发开放功能区最为集中的区域。 近几年，北仑经济的迅速增长带动了房地产市场的发展。 05年 06年 07年 08年1-9月 北仑商品房销售面积 （万平米） 34.76 54.73 79.95 20.33 占全市比例 7.4% 9.1% 10.4% 7.1% 商品房销售均价（元） 3797 3853 4537 5124由上图表所见，北仑区的商品房销售面积约占整个宁波市场份额宁波项目城市分析报告 6 的10%，而商品房均价比全市价格平均低1000元/平米。 5、竞争主要竞争对手情况 竞争 对手 项目名称 总建筑面积 （万平米） 物业类型 房型 面积（平米） 均价（元/ 平米） 两居 89 万科

10、 金色水岸 31.19 高层精装 其他 90/140/170 11000 250 280 中海 东湖观邸 15.80 别墅 310 最低300万 /套 最高900万 /套 二居 110 三居 120/140 绿城 宁波皇冠花 园一期 19.43 高层 四居 160/180/190 11000 宁波桂花园 二期 6.00 多层/小 高层 100/140/170 6000 华润 卡纳湖谷 31.72 别墅 25000 宁波主要竞争对手的楼盘都集中在了老城区中，项目所在的北 仑区所面临的竞争不强，所以项目在此区域具有独特的区位和品牌 优势。另外，根据项目公司提供的信息我们可以知道，此区域的住 宅价格

11、大约在6000-7000左右。由于项目目前处于建设阶段，因此 可以考虑品牌、客户定位等综合因素考虑销售价格。 （三）综述 今后几年，宁波房地产市场的供给充足，可售面积有持续增 长的趋势，因此，项目在今后几年的销售会面临较大的市场 压力。 宁波市场消费者更偏好100-120平米的住宅，故公司项目应 把这一区间面积户型作为主力。宁波项目城市分析报告 7 二、项目分析 （一）产能分析 1、计划产能 （1）总体情况 按 08年度 KPI（9 月版）要求，2008年 A2 地块应开工总建筑面 积 16300平米；2009年将新增 B 地块总建筑面积 177000平米。 表：常州项目产能表（单位：m 2

12、） 产能情况 产品类型 2008年计 划开工总 建筑面积 截止10 月底开工 总建筑面 积 年初已开 工面积 2008年预 测竣工总 建筑面积 2008年预测竣 工(可售部分) 总建筑面积1 2 3 4 住宅 150000 0 0 0.00 0.00 车库 0 0 0 0.00 商业 13000 13517 0 0.00 酒店 - - - - （2）KPI 完成情况 表 2：08年度（1月版）和 08年度（9月版）KPI 指标汇总表 序 号 物业类型 开工节点 预售证 竣工备案 交房时间 开发状态 1 A2地块商业1.3万 已开工 未取得 2008-12-31 2009-5-31 基础阶段 2

13、 A2地块住宅15万 未开工 未取得 2009-12-31 2010-5-31 前期准备 3 B 地块商业1.2万 未开工 未取得 2010-12-31 2011-5-31 前期准备 4 B 地块住宅 16.5万 未开工 未取得 2010-12-31 2011-5-31 装饰阶段 A2 地块开工前期政府手续办理缓慢，已影响到 08年（9月版）宁波项目城市分析报告 8 KPI 指标的顺利实施。目前 A2 地块商业桩基施工已结束、住宅还未 开工；B 地块的商业和住宅仍在办理前期相关手续。 （3）2009年产品推出情况 按目前工作状态宁波项目 2008年内将无产品推出，2009年具 备工程可销售条件

14、的住宅为 15万平方米；商业 2.5万平方米 （A2：1.3 万、B：1.2 万） ，共计 17.5万平方米。 2、产能储备分析 宁波项目 08年度仍处于项目公司前期筹备阶段，从产能与人员 配置、资金支付、产出能力、工程条件四方面的情况匹配关系上分 析，宁波项目产能目前处于可控状态。 （二）存货情况分析 宁波项目 08年度没有取得预售许可证、工程开发仍处于前期手续办 理过程中，因此目前无存货。 （三）存货消化能力 无 （四）建议 1、销售指标 综合存货和滞销产品的分析意见后可以发现，常州项目在建的未 实现销售的建筑面积有 224182平米，可能的消化周期需要 2年左右， 如在加上二期新增的 1

15、7万平米，则需要至少在增加 2年的消化时间。 （1）存货消化：A2 地块商业未售面积为 13517平米价值 2.5亿 元测算，降价 20，销售实现 80，2009年销售指标可定为 1.5亿宁波项目城市分析报告 9 元。 （2）新增开工：可增加 150000平方米左右的住宅和 12000平米 商业价值 14亿元测算。降价 20%，销售实现 60%，2009年销售指 标可定为住宅 6亿元，商业 2亿元。 综上所述，宁波项目销售指标可定为住宅 8亿，商业 2亿。 2、工程指标 （1）在建产品 宁波项目实际在建面积为 A2 地块商业 1.3万平方米，需保证 08 年 12月底竣工备案、09年 5月底交房。 序 号 物业类型 建筑面积 开工节点 竣工备案 交房时间 相关建议 1 A2地块商业 13000 已开工 2008-12-31 2009-5-31 确保 （2）新增开发量 09年新开工程分别是 08年延误开工的 A2 地块住宅和 B 地块 1.2万商业。 序号 物业类型 开工节点 竣工备案 交房时间 相关建议 1 A2 地块住宅 15万平方米 08年底 09-12-31 10-06-30 正常开发 2 B 地块商业 1.2万平方米 09上半年 09-12-31 09-12-31 正常开发宁波项目城市分析报告 10