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1、第 6 章 策划方案实施的措施与建议1.1 政策保障1. 完善策划方案编制工作、保证策划方案的顺利实施本策划报告在征得高安市政府同意后，应立即编制总体规划，为项目的开发提供总体性的指导依据。2. 策划方案体系协调，争取土地政策支持将巴布洛农业综合体的发展纳入高安市的国民经济和社会发展计划。强化城市规划与项目区规划的有机协调，使城市功能和项目区功能得到有效整合，重点是提供和保障旅游发展所需的基本空间和重点项目用地。与土地利用总体规划修编相结合，落实生态巴布洛农业综合体景点及设施建设用地，将主要景区、景点、旅游服务设施和基础设施调整在基本农田范围之外，优先保障旅游项目用地指标，对具有较好经济效益、
2、社会效益和生态效益的旅游项目优先列入市镇重点建设项目，及时安排建设用地指标。按照按照中共中央2015年第一号、 国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见 （国办发200811 号）文件精神，国土资源管理部门要加强和改进土地规划计划调控，年度土地供应要适当增加旅游业发展用地。加强对旅游业用地出让合同或划拨决定书的履约管理，保证政府供应的土地能够及时转化为旅游业项目供地。3. 坚持策划方案的时序，严格总规方案的设计项目公司要与政府保持互动和紧密联系，并根据项目开发目标及时效性，适时编制总体规化，同步制定用地和项目开发发展规划，为市场提供决策信息。由于该项目建设周期短，要在政府及主管部门
3、的大力支持下，注重规划实施的弹性和土地开发的时序性，远近结合，统筹兼顾，实现可持续发展。突出重点、建设一片、收益一片，提高建设用地的集约化程度，避免重复建设、无序建设和低档次开发。4. 完善土地管理运行机制、坚持土地的集中统一管理高安市政府要积极支持项目公司，确保土地一级市场的统一规划、统一开发、统一管理。政府要为项目公司建立土地储备，委托的机构通过征用、收购、换地、转制和到期回收等方式，从分散的土地使用者手中，把土地集中起来，并由政府或政府委托的机构组织进行统一土地开发的管理。5. 优化土地利用结构，引导农村产业转型随着项目开发的建设与发展，必然促进当地经济的繁荣，为当地居民和周边乡镇的农民
4、提供就业机会，引导第一产业向第二产业、第三产业转型，实现农民工业化就业，增加农民收入，同时也为项目区零星村庄、技术落后且能源占用大户、荒废企业的搬迁和荒地的利用提供了机会，使土地的结构整合与综合利用得到优化，并且搬迁村民部分向镇区集中，有利于加快现代化城镇建设步伐，带动周边乡镇的城镇化建设。6. 重视生态环境保护，加强周边环境治理坚持保护生态环境为前提，全面协调项目区内的各种开发建设活动，以生态环境保护和合理利用的原则，重视项目区原有脆弱的生态环境。尊重自然规律，在保证防洪、防潮、抗风和其它自然条件限制的条件下，加强生态环境保护及所在城镇和乡村面貌的整治，确保项目资源的永久利用和可持续发展，保
5、持项目区在旅游业中的优势地位。1.2 人才与管理保障高安生态巴布洛农业综合体的开发，涉及旅游项目策划、景点开发、市场营销、旅游商品开发、旅游投资等多个领域，需要行政、企业、营销、服务、运营、策划、设计等方面国内外的人才，需建立和健全旅游人才的引进、交流、培养和激励机制。要及时获得政府的多方支持与合作，加强高素质人才的培养与引进，提高项目公司人才的素质与结构。通过引进专业旅游培训机构、与高等院校、旅游咨询运营机构的合作，加强旅游、餐饮、电商等从业人员培训与交流，实施专项培训和岗位进修，制定企业各类服务人员持证上岗标准，实行资格证书、持证上岗制度，规范服务内容和形式，不断提高员工的业务和文化素质水
6、平，创造巴布洛服品牌。1.3 组织与经营保障组织政府管理的体制直接影响到项目区经营管理的专业化程度及效率。根据该项目的内在要求，生态巴布洛农业综合体，可以在高安市开发区管委会的领导下，形成“管委会+企业集团”的管理模式，将企业与行政管理有机结合，协调好企业经营中诸多行政事项和利益之间的关系。即借助于高安市开发区的行政机构，内设主管旅游业处室，将项目审批监管的事权统一归其管理，强化其行政管理职能和综合协调力度。发挥政府在政策法规、战略规划、环境优化、市场监管、基础设施建设、公共服务、安全保障等方面的主导作用。做到让项目公司的所有开发建设项目，在充分发挥市场机制配置资源的基础性作用下，凡涉及政府的
7、行政审批事项，在开发区内得到一揽子解决，为项目公司在旅游投资、市场开发、产品促销、经营服务等方面，创建良好的经营环境和投融资平台，第 7 章 投资估算和收益分析1.4 投资估算根据设计工程方案及有关资料，按照建设部 2007 年 5 月 8 日颁发的全国市政工程投资估算指标 （五册）和市政工程可行性研究投资估算编制办法进行编制，考虑通货膨胀和工资上涨等因素，对建筑材料、人工费进行了换算调整，其中主要建筑材料价格采用贵州省造价信息，以期更符合项目地的价格水平。建筑及安装工程根据贵州建筑工程预算定额 、 贵州装饰工程预算定额 ；同时，参考了贵州省同类工程实际选价，测算出估算指标进行工程费用估算。江
8、西省高安巴布洛生态农业综合体项目总投资估算表类别 项目名称 建筑面积（） 单价（元/） 造价（万元）1.旅游服务重点公建巴布洛世界民族大酒店 17840 14000 24976会议中心 15300 15000 22950演艺中心 1500 12000 1800水疗养生馆 3000 6500 1950亚健康康复中心 3450 5000 1725特色民宿 14370 2000 2874接待中心 14880 3000 4464巴布洛（人工）湖泊 6300 5000 3150中医康养中心 1500 3000 450滨水美食 4500 3000 1350国防观光园 7320 8000 5856运动休闲酒
9、店 25520 3000 7656房车营地 20580 1500 3087社区保健 6300 6000 3780斗牛场后场区 600 2000 120采山水酒店 27200 6000 16320商业街 20760 3000 6228崖柏精气 90 8000 72酒街 3000 2500 750其中滑草游乐园 1500 8000 1200小计 195510 1107582.养生度假社区山地运动区 28400 3000 8520运动社区 23200 5000 11600家庭养生社区 10200 5000 5100度假型养生社区 12600 3000 3780合院式养生社区 9200 3000 27
10、60其中养生山地社区 11600 3000 3480小计 95200 352403.农业配套及构筑物游览码头 2400 350 84斗牛场 7200 200 144其中农副产品仓储区 34800 3000 10440农副产品展示区 17320 3000 5196农产品交易区 10140 2500 2535农副产品加工区 18680 2500 4670农田 7500 300 225果园 43000 300 1290西瓜庄园 46200 2000 9240瓜田 45000 300 1350葡萄园 250000 300 7500葡萄酒庄 19400 2000 3880白果庄园 10600 2000
11、2120太子参园 552000 300 16560太子参庄园 46120 3000 13836稻田庄园 24600 2000 4920新农村示范区 69540 1000 6954湿地公园 7000 1000 700小计 1211500 916444.道路广场 150 146975.绿化 120 652446.运动健身场地 150 9957.工程造价 3185788.不可预见占 8% 254869.其他费用 13.80% 439641.50%1.50%0.80%5%其中5%合计 388027一期投资估算类别 项目名称 用地面积（） 建筑面积（） 单价（元/） 造价（万元）1.旅游服务重点公建舞阳
12、湖世界民族大酒店 22300 17840 14000 24976会议中心 31500 9450 15000 14175演艺中心 5000 1500 12000 1800水疗养生馆 10000 3000 6500 1950亚健康康复中心 11500 3450 5000 1725特色苗寨 22100 6630 2000 1326接待中心 49600 14880 3000 4464其中且兰古国 11600 3480 5000 1740中医康养中心 5000 1500 3000 450滨水美食 9700 2910 3000 873国防观光园 24400 7320 8000 5856运动休闲酒店 319
13、00 25520 3000 7656房车营地 43400 13020 1500 1953社区保健 14100 4230 6000 2538斗牛场后场区 2000 600 2000 120小计 294100 115330 716022.养生度假社区山地运动区 72000 14400 3000 4320运动社区 56000 11200 5000 5600家庭养生社区 51000 10200 5000 5100度假型养生社区 63000 12600 3000 3780合院式养生社区 46000 9200 3000 2760其中养生山地社区 12000 2400 3000 720小计 300000 6
14、0000 222803.农业配套及构筑物游览码头 12000 2400 350 84其中斗牛场 36000 7200 200 144小计 48000 9600 2284.道路广场 676300 150 10145 5.绿化 4357000 120 522846.运动健身场地 34600 150 519 7.工程造价 157058 8.不可预见占 8% 12565 9.其他费用 13.80% 21674 建设前期 1.50%工程监理 1.50%工程勘测 0.80%前期融资费 5%其中设计费 5%合计 191296 分期投资估算类别 建设面积（公顷） 建筑面积（h） 占规划面积比例（%） 投资（亿
15、元）一期建设 150.44 17.53 2.99 19.13二期建设 52.15 8.15 1.04 9.25三期建设 3.4 3.39 0.07 10.42合计 205.99 29.07 4.09 38.81.5 项目综合效益分析1.5.1 经济效益1. 直接效益本项目分为南、北湖公园滨水养生区、主题运动养生区、传统民俗娱乐区、植物科研观光区、植物科普体验区、农业生产风貌区几大片区，各片区的休闲娱乐活动盈利、旅游综合服务盈利、物业设施租赁赢利、商业活动盈利、地产出售盈利构成本项目的直接经济效益。2. 间接经济效益旅游业是公认的关联度高、带动性强、辐射力大的经济产业。本项目建成后，将极大的促进
16、旧州镇的经济发展。旅游业还能优化产业结构，带动旧州镇的建筑业、制造业、食品业、商业、服务业、金融业和信息业等其他相关产业的发展，从而促进整个旧州镇经济持续、快速、稳步发展。随着基础设施的逐步完善，当地的投资环境也会大为改善，从而进一步推动规划区的对外开放。1.5.2 生态效益本项目所在的区域，旅游资源丰富，交通区位环境优越，旅游资源特色突出。但当地目前对旅游资源的粗放利用，不利于可持续发展。通过建设本项目，可以使旧州镇上下普遍重视旅游资源保护和生态环境建设，让本地居民自觉维护生态平衡，让游客深入认识生态环境演变的规律，从而最大限度的协调好人与自然的关系，其所取得的生态环境效益是无可估量的。1.5.3 社会效益1. 增加就业岗位旅游业是一个劳动密集型产业，能够提供大量直接和间接的就业机会。根据世界旅游组织测算，旅游部门每增加一个直接就业人员，社会就能增加 5 个就业岗位。这样通过本项目的建设，既可以解决本镇及周边部分城镇人口的就业问题，还能为拆迁居民中的部分剩余劳动力提供一
