商品房司法解释第三条详解.doc

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1、商品房买卖合同解释第三条解读【销售广告视为合同要约的条件】 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条【销售广告视为合同要约的条件】商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋 及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有 重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内 容，当事人违反的，应当承担违约责任。本条是关于商品房销售广告视为合同要约的条件及承担民事责任的解释。目前，商品房买卖90以上是以广告形式向社会公开出售的，因商品房销售广告引发 的纠纷在审判实践中大量

2、存在。据报载，在2003年“3.15”国际消费者权益保护日，中国 消费者协会公布2002年因商品房广告虚假引起的投诉比上一年增长177，成为商品房纠 纷中最主要的问题和消费者投诉的热点问题。近几年来，社会上要求整治商品房销售虚假广 告的呼声日益高涨，国家有关部门也下了很大的力气予以治理整顿，但因相关的法律措施不 配套，法律责任的界限不明确，虚假广告已成为商品房销售领域的瘤疾，根治较难。有人在 报纸上写了一则笑话：说某地举办吹牛大赛，最终杀人决赛圈的一水儿全是售楼小姐。还有 人撰文指责有的商品房广告简直就是颠倒黑白，说：明明是商住混杂的塔楼，去口说成是与 国际接轨的SOHO产品；明明是积压多时的

3、空置房，却说成是保留单位、典藏户型；明明是 楼盘紧靠着蚊虫滋生的烂泥塘，却说成是热带雨林性气候。本条司法解释就是在征求各方面 意见的基础上，对商品房销售广告的民事责任作出的一个新的界定。本条所说的“广告”是指商业广告，“商品房销售广告”是指广义上的广告，包括媒体 广告，如报刊杂志上的印刷广告、广播电视广告和招贴广告；售楼书及各种宣传材料；施工 现场的广告牌；样板房展示；等等。本条所说的商品房销售广告中的“说明和允诺”，是指房地产开发商利用广播、电视、 报纸、期刊等新闻媒体的广告栏目或自行印制售房宣传资料、设置户外广告、样板房等形式， 在宣传和介绍商品房的同时，作出的对购买商品房特定事项的说明或

4、者对商品房质量的声明、 陈述。这些说明和允诺，在多数情况下房地产开发商均拒绝写进合同条款中，但对购房合同 的签订又有着巨大的影响，影响着购房人的心理，特别是公开出版的报纸、杂志以及国家管 理的电视、广播上发布的广告，更是容易产生广告应有的诱惑力，因此，如何界定房地产广 告中说明和允诺的法律责任，统一对这一类纠纷的法律适用尺度，是审判机关必须面对的迫 切课题。 目前商品房销售广告中说明和允诺的主要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明。如提供银行按揭贷款并给予 一定的折扣、赠送车库、花园、家具、厨具、电话，等等。（2）对商品房美观性质量的陈述。美观性质量一般侧重于装饰标准，既

5、可以是商品房 的某些部分，也可以是整座大楼的公用部分，如声明地板是“高级实木地板”，房门是“三 防实木子母门”，外墙是“镜面不锈钢”装饰，大堂“挑空”，等等。（3）对商品房使用功能质量的陈述。如对高层住宅声明装有进口高级电梯，地下车库 电梯直达，24小时热水，温泉人户，网络宽带人户、地板采暖，“告别空调暖气时代”， 等等。（4）对商品房环境性质量的陈述。如声明小区内建有“5000平方米人工湖景”， “2000平方米喷泉休闲广场”，“10000平方米中心绿地”，小区内或者小区外配套有商场、 超市、医院、学校、幼儿园、游泳馆、网球场、健身房等等商业服务、文化体育、医疗卫生 公共设施，或鼓吹某物业“

6、雄踞亚奥核心，坐享CBD的周到服务，区域含金量日益增强”， “城铁、地铁近在咫尺”，“为小区业主提供始于零岁，伴随一生的社区教育新模式”， 等等。（5）承诺“还本销售”，提供房屋“售后包租”、“代租”等售后回报，为银行按揭 贷款买房的提供“回购担保”，以及为外地购房者办理本地城市的户口指标，等等。审判实践中对商品房销售虚假广告等引起纠纷的处理，有不同意见。一种意见认为，像 其他商业广告一样，商品房售楼广告除非包括了合同的主要内容从而成为要约，一般只属于 要约邀请或要约引诱，意在邀请购房者提出购房要约，而作为要约邀请的售楼广告是没有拘 束力的，因此，商品房销售宣传广告只是一种要约邀请，如未将广告

7、宣传的内容订入合同， 就不能认定为是合同内容，销售广告中的虚假宣传，只是违背诚实信用原则应负的义务，可 考虑以缔约过失责任对买受人予以补救。另一种意见认为，由于要约引诱具有“对世性”， 当事人在发出要约引诱时必须先尽前契约义务，如揭示合同内容的所有事实，不能随心所欲 或作虚假的陈述，因此广告的真实性已成为当今世界各国对广告的最基本的要求。由于开发 商对其在售楼广告中作出的说明和允诺的内容，往往又利用其订立合同时的优势地位，拒绝 订人合同中，故其明白无误的“说明和允诺”从本质上说已经构成像悬赏广告一样的特殊要 求、它以购房人完成签订购房合同的行为为对价和承诺。在这一特殊要约的有效期内，开发 商不

8、得随意撤销或变更许诺，即广告许诺具有不可撤回性，也就是开发商在前契约阶段所承 担的以忠实、协力、诚信为内容的前契约义务，通常称之为“要约的形式拘束力”。中华 人民共和国广告法（以下简称广告法）第9条规定：“广告中对商品的性能、产地、 用途、质量、价格、生产者、有效期限、允诺或者对服务的内容、形式、用途、质量、价格、 允诺有表示的，应当清楚、明白。广告中表明推销商品、提供服务附带赠送礼品的，应当表明赠送的品种和数量。”这一规定体现了诚实信用的先契约义务原理，即清楚明白的广告许 诺，具有不可撤回的形式拘束力。因此开发商在售楼广告中作出许诺以后，一旦与购房人与 之签订买卖合同，开发商应当毫无选择地履

9、行广告许诺的义务。从实践的情况看，已有部分地区对销售广告和宣传资料的问题突破传统认识，开始区别 情况予以认定。如广东省高级人民法院关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问 题的指导意见对未订入合同中的销售广告内容，规定只要符合5种情形之一的，广告内容 具有法律约束力。深圳市也明文规定，售楼广告视同购房合同的附件，与合同文本具有同样 的法律效力。建设部、国家计委等7部委在2002年4月发布的关于整顿和规范房地产市 场秩序的通知中要求“房地产开发企业、房地产中介服务机构应当严格按照规定，将房地 产广告和宣传资料中明示及承诺的主要内容和事项在合同中明确”。因此，严格规范房地产 广告中的许诺体现了

10、实践的要求，已是大势所趋。最高人民法院于2001年7月二审判决的新疆李会同等120名购房户与天海房地产公司、 某某保险公司等还本销售商品房纠纷案就是涉及商品房销售广告如何承担法律责任的判决。 该案的简要情况是：1994年6月，新疆天海实业开发总公司、天海房地产公司在乌鲁木 齐晚报等媒体上刊登广告称：本公司开展天海花园（住宅小区）微利发售，五年还本活动。 自1994年11月5日起，天海房地产公司、某某保险公司在新疆日报、乌鲁木齐晚报 等媒体上多次刊登广告称：“天海房地产公司、某某保险公司隆重奉献还本信誉保险”， “郑重宣誓只要长城还在，五年必将还本”，“天海集团公司首家推出期限五年，还本售 房方

11、案，并与某某保险公司推出还本信誉保险服务，凡购买天海花园小区商品房的单 位和个人均可享受五年还本，同时某某保险公司向天海公司对客户提供五年还本信 誉保险”。从1994年6月至1995年7月，李会同等120人分别与天海房地产公司签订了 还本售房协议书、债权证明并进行了公证，约定：李会同等120人分别购买天海房 地产公司的房屋各一套，一次性交清购房款，天海房地产公司短期内办理房产证，从交款之 日起五年后，购房人收回本金。上述协议签订后，李会同等120人分别依约交付了购房款， 天海房地产公司亦依约交付了房屋。五年后，因天海房地产公司未履行还本义务，李会同等 120人向新疆维吾尔自治区高级人民法院起诉

12、，请求判令天海物业公司承担16277043.20元 的还本责任，县农行承担注册资金不到位的责任，某某保险公司承担补充偿还的责任， 董新胜等人承担投资不到位的股东连带责任，并承担本案的诉讼费用。一审法院还查明：天 海实业开发总公司1993年8月成立，1995年6月9日变更为天海集团公司，1997年9月 22日被吊销营业执照。天海房地产公司由天海实业开发总公司于1994年2月投资500万元 成立，1997年9月4日被吊销营业执照。天海物业公司于1994年9月设立，由天海集团投 人500万元的注册资金，主要是锅炉房、供排水、在建基础工程。1994年11月8日，天海 房地产公司与某某保险公司签订商品房

13、屋销售五年期还本信誉保险协议，约定由天海房 地产公司向某某保险公司投保该保险，保险期满后，确认天海房地产公司不能返还购房户的 购房款时，某某保险公司将按本协议载明的保险金额（按天海房地产公司每套商品房屋销售 价格的50计算）承担保险责任。保险费根据保险金额按综合费率9计算，保险期限为房屋售出之日起，五年期满止，所有售出的房屋必须参加本保险，天海房地产公司必须将所有 售房款的50交付某某保险公司作为信誉保证，天海房地产公司的宣传涉及保险内容，必 须经过某某保险公司认可，方能使用。1994年12月6日，天海房地产公司与某某保险公司 签订关于对“商品房屋销售五年期还本信誉保险协议”终止的协议，约定终

14、止商品房 屋销售五年期还本信誉保险协议，由天海房地产公司以广告形式向社会公众作出协议终止 的声明。李会同等120人与天海房地产公司签订的还本售房协议、债权证明中未涉 及与某某保险公司相关的条款约定，从120名购房户所举证据中，证实某某保险公司于 1994年11月5日开始与天海房地产公司在乌鲁木齐晚报等媒体上刊登有关五年还本售 房的广告，李会同等120人提供的120户“五年还本”购房户名单中有56位购房时间 为1994年6月14日至1994年11月4日（见名单中序号第1位李晓才至第56位袁江）。 1994年11月5日以后，当天海房地产公司在新闻媒体上作广告时，某某保险公司没有以任 何形式提出异议

15、，同年12月6日以后，某某保险公司亦未以任何形式表明其与天海房地产 公司已解除合同。诉讼中，天海房地产公司和李会同等120人承认未向某某保险公司交纳过 保险费用。最高人民法院二审还查明，1994年11月24日和12月1日，中国人民保险公司 新疆维吾尔自治区分公司就其与天海房地产公司联合开办商品房屋五年期还本信誉保险业务 的可行性，书面请示中国人民保险公司财产险部和中国人民银行新疆维吾尔自治区分行， 1994年12月3日，中国人民保险公司财产险部书面批复中国人民保险公司新疆维吾尔自治 区分公司：此类业务涉及经济担保，是总公司行文明令禁止开办的业务，目前不宜开办此类 业务。新疆维吾尔自治区高级人民

16、法院经审理认为，（一）李会同等120名购房户在与天海房 地产公司签订五年还本售房协议书时，国家现行法律、法规都没有禁止性规定，双方意 思表示真实，内容合法，该协议应认定为有效，五年期满，天海房地产公司应向李会同等 120名购房户承担还本责任。天海集团公司在天海房地产公司被工商行政管理机关吊销营业 执照后，作为天海房地产公司的出资人，依据中华人民共和国公司法（以下简称公司 法）第192条的规定，应当对天海房地产公司的债权债务进行清算。在清算期间，公司的 人格并未消灭，只是权利能力被限制于清算范围之内，但天海集团公司随后不久也被工商行 政管理机关吊销营业执照，依法亦应进行清算，根据工商行政管理机关意见，天海集团公司 所属企业债权债务由出资人负责清算。故李会同等120名购房户将天海集团公司、天海房地 产公司作为被告要求其就天海房地产公司承担清算责任的主张成立。天海集团公司股东应负 责对天海集团公司、天海房地产公司进行清算，用清算出的剩余财产向李会同等120名购房 户承担还本责任