湾里区房地产市场调研报告模板

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1、湾里区房地产市场调研报告一、宏观经济环境（一）城市概况湾里区位于南昌西郊，距市中心 18 千米。地处南昌城西北部的西山山脉中段，北邻永修县，南连新建县，西接安义县，东邻红谷滩新区、桑海经济技术开发区、国家南昌经济技术开发区。全区总面积 251 平方千米。湾里人口总量 9 万（南昌市人口总量在 500 万左右），其中非农业人口 37274 人。区政府驻招贤镇（地块在招贤镇）。1、城市交通情况距南昌市区 10 公里，距昌北国际机场 23 公里，云湾、昌湾、红湾三条公路直通南昌，西外环高速公路和正在规划建设中的铁路西环线穿境而过，幸洗、蛟万、省店、店罗等公路构建了四通八达的梅岭风景区旅游交通网络，交

2、通条件十分便捷。目前，启动建设的前湖大道快速路西接西外环，沿昌湾大道乌沙河长堎大道前湖大道路径布置，终于朝阳大桥，道路全长约10 公里。前湖大道路宽 60 至 111 米，主线为双向 6 车道，共分高架、地面、隧道三种形式，地面均设置辅道，设置立交 4 座。道路沿线主要与南北向西外环、向莆铁路、昌西大道、工业三路、工业五路、长堎大道、昌樟高速（前湖立交）、学府南大道、凤凰南大道、丰和南大道、红谷南大道相交。2、城市资源国家级风景名胜区、国家级森林公园，作为南昌市唯一拥有两块国字号招牌的城区，湾里区拥有得天独厚的旅游资源。梅岭、洪崖丹井、樱花谷、狮子峰、长春湖、天宁寺、洗药湖等景点，梅岭滕王阁正

3、在联合申请国家 5A 景区，据统计，2013 年湾里区累计接待游客 300.2 万人次，同比增长 51.1%，仅今年 1-3 月，湾里区就接待游客 86.84 万人次，同比增长 57.89%，实现旅游综合收入 19076.96 万元，同比增长58.17%。3、基础设施建设市民公园湾里四小人民医院4、城市发展规划城区规划建设的具体目标1. 从未来湾里发展需要出发，确定城区合理的发展性质和规模，界定规划区的范围，提供可选择的发展用地；2. 城区总体布局科学合理，用地紧凑，功能清晰，保障现代化城区活动的基本要求；3. 形成通畅安全、快速和便捷的对外交通网络和城区内部道路系统，合理布局各类交通服务设施

4、；4. 各项规划用地既要合理分区，避免相互干扰，又要注意有机结合；5. 提高和改善居民的居住水平和生活环境质量，完善城区各项公共设施，提高健全城区服务功能；6. 发展绿化系统，形成良好的城区园林绿化和景观系统；7. 建立完善的市政设施系统，重视防灾设施系统的建设和完善，加强对城区环境的治理，促进环境质量提高；8. 合理布局郊区农田、菜地的建设，统一考虑各类用地和设施的布局，明确城区绿色开放空间的控制范围；9. 拟定城区近期建设重点，落实近期各项用地开发、各类设施建设和市政工程项目安排；10充分考虑发展余地，提出城区远景发展的规模、布局模式和发展序列、规划实施的主要政策和措施。（二）经济发展情况

5、1、国内生产总值（GDP）湾里区 2004 年-2013 年 GDP 情况2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013GDP（亿元） 8.4 11 15 18 22 23 26.3 31.6 34.8 40.1增长率 17% 17% 15% 16% 15% 8% 10% 11% 12% 12%湾里区 2004 年-2014 年人均 GDP 情况2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013人均 GDP（元） 9834 11719 13334 15709 19116 20177 25849

6、49378 53967 61642增长率 15% 15% 14% 11% 11% 13.0% 11.0% 11.3% 10.8% 13.8%010203040502004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013GDP（ 亿 元 ） 8.4 11 15 18 22 23 26.3 31.6 34.8 40.1增 长 率 17% 17% 15% 16% 15% 8% 10% 11% 12% 12%0%5%10%15%20%（ 亿 元 ）增 长 率湾 里 区2004 年-2013 年GDP 情 况010000200003000040000500006

7、0000700002004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013人 均GDP （ 元 ） 9834 11719 13334 15709 19116 20177 25849 49378 53967 61642增 长 率 15% 15% 14% 11% 11% 13.0% 11.0% 11.3% 10.8% 13.8%0%2%4%6%8%10%12%14%16%人 均 （ 元 ）增 长 率湾 里 区2004 年-2013 年 人 均GDP 情 况2、经济结构湾里区 2004 年-2013 年产业结构变化情况2004 2005 2006 2007

8、2008 2009 2010 2011 2012 2013第一产业构成比例 17.6% 13.6% 12.3% 10.9% 9.5% 9.6% 8.4% 7.2% 6.9% 6.3%第二产业构成比例 47.8% 41.5% 42.1% 42.7% 41.8% 39.1% 40.9% 45.5% 45.7% 43.4%第三产业构成比例 34.6% 44.9% 45.6% 46.4% 48.6% 51.3% 50.6% 47.3% 47.4% 50.3%17.6% 13.6% 12.3% 10.9% 9.5% 9.6% 8.4% 7.2% 6.9% 6.3%47.8%41.5% 42.1% 42.

9、7% 41.8% 39.1% 40.9% 45.5% 45.7%43.4%34.6% 44.9% 45.6%46.4% 48.6% 51.3% 50.6% 47.3% 47.4% 50.3%6.0%16.0%26.0%36.0%46.0%56.0%66.0%76.0%86.0%96.0%106.0%2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013第 一 产 业 构 成 比 例 17.6% 13.6% 12.3% 10.9% 9.5% 9.6% 8.4% 7.2% 6.9% 6.3%第 二 产 业 构 成 比 例 65.4% 55.1% 54.4

10、% 53.6% 51.3% 48.7% 49.3% 52.7% 52.6% 49.7%第 三 产 业 构 成 比 例 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 99.9% 100.0% 99.9% 100.0% 100.0% 100.0%湾 里 区2004 年-2013 年 产 业 结 构 变 化 情 况3、居民收入与消费情况湾里区 2004 年-2013 年居民收入与支出情况2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013收入（元） 10007 11398 14072 18715 18858 20187 22673 25971

11、29784 38729支出（元） 6000 7000 8500 10000 11000 12000 13000 15000 16000 170000100002000030000400002004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013收 入 （ 元 ） 10007 11398 14072 18715 18858 20187 22673 25971 29784 38729支 出 （ 元 ） 6000 7000 8500 10000 11000 12000 13000 15000 16000 17000湾 里 区2004 年-2013 年 居 民

12、 收 入 与 支 出 情 况4、固定资产投资情况要点：近 5-10 年固定资产投资情况与增长率、近 5-10 年房地产开发投资情况与增长率。图表 1：XX 县 2004 年-2013 年固定资产投资情况图表 2：XX 县 2004 年-2013 年房地产开发投资情况湾里区 2004 年-2013 年固定资产投资情况2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013固定资产投资 3.8 7.4 7.7 8.9 10 10.44 13 15.6 21.6 30（亿元）增长率 42% 95% 3% 37% 15% 4% 30% 37% 39% 38%湾

13、里区 2004 年-2013 年房地产开发投资情况2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013房地产投资（亿元） 1.4 2.1 3.1 4 3.1 2.3 2.7 3.1 3.9 4.5增长率 2.7% 51.3% 15.0% 27.3% -5.4% -37.5% 15.1% 11.0% 19.3% 15.2%0246810122004 2005 2006 2007 2008固 定 资 产 投 资 （ 亿 元 ） 3.8 7.4 7.7 8.9 10增 长 率 42% 95% 3% 37% 15%0%10%20%30%40%50%60%7

14、0%80%90%100%固 定 资 产 投 资 （ 亿 元 ）增 长 率湾 里 区2004 年-2013 年 固 定 资 产 投 资 情 况00.511.522.533.544.552004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013房 地 产 投 资 （ 亿 元 ） 1.4 2.1 3.1 4 3.1 2.3 2.7 3.1 3.9 4.5增 长 率 2.7% 51.3%15.0%27.3% -5.4%-37.5%15.1%11.0%19.3%15.2%-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0

15、%50.0%60.0%房 地 产 投 资 （ 亿 元 ）增 长 率湾 里 区2004 年-2013 年 开 发 投 资 情 况5、商品房开工情况要点：近 5-10 年房屋施工面积和增长率、近 5-10 年商品房新开工面积与增长率。图表 1：XX 县历年房屋施工面积图表 2：XX 县历年商品房新开工面积二、土地市场（一）市场概况时间 地块位置地块面积（公顷）出让价格（万元）用途容积率楼面地价(元/平方米）2011-11-9湾里区幸福路东侧、天宁西路南侧、110KV 幸福变电站南侧7.797 7017.5 其他商服用地 1.3 692.30 2012-2-7湾里区磨盘山南路南侧、军教路东侧（原南昌

16、标准件厂）控规 E-3-03 地块7.032 9071.5 其他普通商品住房用 地 1.6 806.24 2012-7-18湾里区西外环高速西侧、规划宁中二路南侧、江中路北侧19.21 22478 中低价位、中小套型 普通商品住房用地 1.5 780.00 2012-10-26 江西金佳房地产有限公司 8.68 10416其他普通商品住房用地 1.8 666.66 2013-3-18南昌市政公用旅游投资有限公司 7.461 10408其他普通商品住房用地 1.6 871.86 2013-8-16湾里区天宁西路以西（控规 E-19-07） 3.333 5500其他普通商品住房用地 1.8 916.65 2013-8-26湾里区红湾公路大道南、北侧（控规 G-1-02、C-5-02）4.157 19330 其他普通商品住房用 地 2.5 1860.00 2013-9-2湾里区洗药湖避暑山庄梅岭主峰罗汉岭上 7.733 4176 其他商服用地 0.6 899.99 2