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1、北京理想阳光 中恒江南第一城项目定位报告第 1 页 2018/2/20项 目 定 位 方 案一、 项目总体定位根据对万州区的房地产市场调研，与本项目的综合质素分析，我们认为：本项目应做一个复合型项目，集高层电梯塔楼、花园洋房、社区商业街、特色商业街等为一体的综合性中高档景观封闭式社区。总体定位描述万州首席“低密度人文生态城”诠释：低密度: 21 世纪的人居环境,应该是人与自然相协调,体现人文精神,具有人性化与个性化的生态型人居环境。我们常说人是环境的产物，其实，大到人类的生存环境，小到居住环境，工作环境，对人的生理健康和精神气质都能产生较大的影响，可见，环境对人的影响是极为重要的。尤其随着现代
2、化进程的推进，亲近自然的居住环境逐渐遭到异化，人们被迫生活在钢筋混凝土构筑的森林中，住在一排排标准化的房子里，在完全丧失了反抗意识下，接受着现代化的洗礼。这样的环境下，无论如何引发不了“依杖柴门外，临风听暮蝉”的诗情画意和怡然自得的心境。而当人们的经济收入达到一定程度时，居住理念就发生了变化，不仅仅是解决居住的问题，更考虑生活质量的提升，由热爱“空间”，到对环境的追求。对社区品质的高标准严要求之外，对生态环境的营造要求也越来越高，“低密度”“高绿化”成为众多购房者选择“品质家居”的标准。那些“最具竞争力的楼盘”和“成功楼盘”，其实都与环境有关； “低密度” 景观住宅充分实现了人对居住空间舒适状
3、态的愿望，作为住宅最吸引人的还是环境。在同样容积率指标下，将楼拔高，降低建筑密度，就能实现宽敞的楼间距和较大的绿化率，为居住者营造更好的生活环境，提高小区的品位。且高层住宅由于视野开阔，景观系数佳，通风采光和空气的清洁度都较好，能给居住者带来更优的居住环境。 相对于万州现在已开发的项目和市区的居住条件,低密度的项目定位,将为万州市民带来革命性的居家理念。目前,万州在建和拟建项目的建筑密度都比较高,具体情况北京理想阳光 中恒江南第一城项目定位报告第 2 页 2018/2/20见下表:兴茂山水国际是本项目近期内的主要竞争对手,其建筑密度为 29%，是目前万州在建和拟建的项目中建筑密度最低的。本项目
4、定位于“低密度”，应将项目的整体建筑密度控制在 25%以内，从项目目前的概念性方案看应具备此条件,其中，花园洋房建筑密度控制在 30%以内，高层塔楼建筑密度控制在 20%以内。人文： 追寻远古巴人的文脉，建造具有巴人文化气息的小区。如今，文化因素在顾客购房决策中越来越受到重视，消费者对产品的要求已经不只是停留在一般功能和结实耐用上，而且更讲求消费的档次和品位，要求产品能给人以美感和遐想，要有浓烈的“文化味” ，能集实用、装饰、艺术、欣赏、情感于一体。这就决定了地产项目应有精神内涵和文化内涵。一个楼盘只有注入了文化的内涵，才能增加它的价值；单就产品本身而言，它很容易过时，只有附加在楼盘上的文化，
5、才能持之以恒。基本指标项目名称建筑面积 容积率 绿化率 建筑密度华顺.北滨南亭 4.7 万 3.41 28% 35%上手紫藤苑 1.8 万 2.9 30% 30%兴茂.山水国际 76 万 2.9 50% 29%兴茂.御锦江城 48 万 2.9 50% 规划在调天座好运来 11.3 万 3.52 25% 60%龙珠丽锦 6.8 万 3.2 45% 30%香榭丽晶 2。5 万 4.5 25% 45%兴茂现代城 25 万 7 40% 45%帝景湾名苑 5 万 13.9 2% 50%春天花园 21 万 2.6 26% 30%国成滨江名都 7 万 5.2 16% 48%天江景城 4.3 万 5.12 1
6、6% 41.60%红光北滨名城 2.1 万 2.25 26.60% 33.60%滨湖花园 14 万 2.68 34.26% 36.65%万州渝东 32.6 万 1.5 46% 30%北京理想阳光 中恒江南第一城项目定位报告第 3 页 2018/2/20万州地处重庆和湖北省之间，历史上是巴人的聚居地；巴人是我国古代西南及中南地区的一个族群。据专家学者考证， “巴”的地域范围大体界定在北起汉水、南至鄂西清江流域、东至宜昌、西达川东的地区。春秋战国之际向西发展，最终以重庆为中心，建立了巴国，逐步创造了一种具有浓郁自身特征的区域文化。古老的巴人，豪放慓悍，能歌善舞，在长期的历史演化过程中，以其独特的生
7、产生活方式和海纳百川的精神，历经数千年的吐故纳新，创造了绚丽多彩、个性独特的巴渝文化。其基本特征是：现实与浪漫的统一。巴文化厚重沧桑而绚丽多彩，融事实与浪漫于一体。在现实生活中，巴人及其后裔同来自自然的、社会的一切艰难险阻作斗争，使其文化成分中富含大量改造自然、征服自然、反抗压迫的内容。但是，外界压力并没有压抑其个性、扭曲其灵魂，他们对神秘的自然赋予奇特的幻想，这使得巴文化成分中又蕴含瑰丽神奇的浪漫色彩。他们崇拜自然，崇拜图腾，崇拜祖先，信奉神灵，表现出“天人合一”的世界观。雅与俗的统一。著名的古曲下里 、 巴人 ，正是源于巴地的民歌，居然传遍楚地，且深为楚人喜爱，而楚地的阳春 、 白雪却“和
8、者不过数十人” ，这充分说明了巴文化是一种劳动人民所喜闻乐见的大众文化。巴文化以“土”为特色，其文艺作品多反映俗人俗事，散发泥土芬芳。正所谓“大俗即大雅” ，巴文化往往以其大俗的表现形式充分张扬个性，显示艺术魅力，达到大雅的境界。再如源于巴渝地区的竹枝歌、竹枝词，描绘风土人情，本身也就是俗文化与雅文化交融互摄的一种文学形式。封闭与开放的统一。古代巴人及其后裔长期生活在崇山峻岭的自然环境中，交通阻塞，使其与外界长期处于隔绝状态，文化传播受到阻隔，这就为形成本民族独特而稳定的文化提供了相应的历史空间。如他们崇拜白虎，至今未变，万州至今都还有很多地名是以白虎命名的如白虎头、太白岩、青龙对白虎等。还有
9、“哭嫁” 、 “跳丧”等一些民俗习性也沿袭至今，鲜活如初。“青山多见巴人迹” 。今天，在巴人故里，我们应该建造一个具有“巴风土韵”的“巴文化园林景观社区” ； 让质朴清新的竹枝词、川茶花、巴山岩壁、溪流、叠泉、石拱桥、木亭廊、白鹤梁题刻、忠县汉阙等精妙地融合在一起，尽现巴渝地域风情及历史文化特色。名盘名校大凡有眼光有责任感的父母在决定购房时常常首先会考虑子女的教育的问题。“用教育规划孩子的一生”，“用抓教育来抓住孩子的锦绣前程”， 选择距名校近的地方购买住宅 无疑已成为众多重视子女教育的购房者的一致的心声。当房地产业为其产品不断地添加了会北京理想阳光 中恒江南第一城项目定位报告第 4 页 20
10、18/2/20所、环境、综合配套等功能之后，现在越来越多的房地产消费者要求发展商能为期提供优质的教育配套。当然，与其说是消费者要求，不如说是发展商之间的竞争需要。为了使所开发的产品更具竞争力，而自觉地为小区进行教育配套，使其产品功能更完善，更具吸引力。综观国内房地产市场，近年来凡是引入“教育地产”概念的楼盘大多都取得了意想不到的销售业绩。如深圳的“缤纷时代”、“合正星园”、“桃源居”、“蔚蓝海岸”、“海湾明珠”、重庆的“鲁能新城”等，一个个成功的典范一再证明了教育地产无可抵挡的魅力。由此可见，搞房地产，是离不开教育的，特别是大型小区建设，没有教育环境依托，房地产开发是不可想象的。其理由：1、依
11、靠教育是房地产升值的重要途径。中国社会年龄在 40-50 岁之间的人，对教育有特殊需求。他们自身的特殊的经历，使他们对于下一代的教育特别重视。他们愿为子女多交 3至 6 万元择校费。教育和房地产的结合自然就对他们有很大吸引力。2、随着经济的发展，人们愈来愈关注下一代的教育。我们在市调时发现：在郊外提供 100平方米住宅，周围是普通学校，而在市内只提供 60 平方米的住宅，周围有名校，其中有 70%的人宁愿住在名校附近；有 80%以上购房者的对教育配套比较重视。3、高质量的教育配套，既满足了市民们的需求，同时又旺了楼盘的销售。倾心演绎教育文化社区，倡导素质教育，注重业主子女文化知识培养，走教育地
12、产之路是大盘运作的最好的方向，是楼市的新热点和最好卖点，也是未来消费者购房的理由之一。4、由于万州与其他大城市一样实行就近入学，如果选择学校，就要付 1 至 3 万元不等的赞助费，小学、初中、高中一路念下来，仅赞助费就是一笔不小的开支。如果在名校附近买一套房子，或者小区本身有名校，既解决了孩子上学的难题，又改善了居住环境，经济划算，一举两得。生态: 对于居住，时下最流行就是“宜居”概念（因为有太多的“不宜居”）：宜居城市、宜居社区等成为住宅市场的关键词。有句话说得好“买房就是买生活”，而买健康生态住宅，就是买更好的生活。以前买房子关心的是面积大小，然后是环境，再就是物业管理，如今则回到了精神上
13、的追求。“健康生态住宅”概念的兴起，则更加做到了“以人为本”。 健康的文化是一种从生理到环境再到社区都要健康的概念，是这些概念的相互叠加。他包括四个方面的层次：心理健康，健康价值观念的形成，健康教育和健康舆论的引导。心理健康就是北京理想阳光 中恒江南第一城项目定位报告第 5 页 2018/2/20由紧张到松弛，追求心理上的低密度。低密度不仅仅是景观上的低密度以及空间上的开阔，对于现代都市人来讲，是从焦虑的、疲惫的、困顿恍惚的心理状态中得到情绪的宣泄，寻求心理健康的途径。作为普通购房者来说，对于楼盘的很多细节很难了解。他们看到的只是一栋楼的外观（期房连房子都看不到），对于施工质量和用材往往是一无
14、所知。只有环境是真实可以体验到的。目前，万州主城区的污染是非常严重的，主要体现在噪音污染、尘污染、水污染等方面。如今中心区的温度和郊区的温度差已经从以往的 12增加到了 35。 市中心环境噪音和道路交通噪音质量状况仍为中度污染，主要集中在社会生活噪音、交通运输噪音和建筑施工噪音等方面。而由于人口密度过高，造成了比较严重的空气污染和水污染。江南新区作为万州未来新城市的形象，本身的建设规划和配套规划定位都比较高，本项目在江南新区进行房产开发的定位起点从一开始就站在万州较高的起点上。而本项目又拥有江南新区极佳的江景景观、公园景观和山景资源，具备打造高舒适度的绿色生态住宅的特质，从而缔造一种全新的生活
15、模式，营造健康人居大环境，形成一个区域甚至一个城市全新的生活尺度，引领市场，引领方向；给万州的居住者提供一个更健康、更有品质的住宅选择。城: 纵观万州各个楼盘，大都以“时尚”、“国际”定位，缺乏深厚的本土文化，地产文化要实现真正的本土化，就要挖掘潜在的实质，把生活习惯、意识形态、民风民俗等意识灌注到产品之中。建筑本身只是一堆钢筋混凝土，正是因为与文化的结合，赋予了建筑更多的生命和灵魂。房子卖的就是一种生活方式，建筑也是文化的一种表现形式而已。地产是在利用文化，但同时也是在创造文化。我们提出本项目的定位为：万州首席“低密度人文生态城” ，以城市文脉，巴文化、原江景、原生态社区为项目个性，找出项目与其它楼盘的差异，形成唯一性和排他性的独特个性魅力。而“城”的定位在气势和地位上表露无遗，树立了自己的霸主地位；同时也提出在未来万州市场我们的项目将成为市场的“领导者”，这为我们未来的产品刻画出了雏形。一个 90 万平米的大盘，3 万多来自不同地区、不同行业，具有不同社会背景、文化层次、宗教信仰的人聚居一处，社区本身就是一个小社会，一个小城镇。它除了基本的居住功能
