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1、当前住宅小区物业管理收费难的存在问题及对策【摘要】自 1998 年以来，中国房地产业快速发展，已经成为国民经济的主导产业和支柱产业，而相对应的物业管理企业也已成为国民经济当中的新兴行业，随着新型小区的逐步成熟化扩大发展，大多数民众又多了一个作为小区业主的新身份。但伴随着物业管理企业的成长而来的一个重点突出的问题，就是住宅小区的物业管理收费难得问题。物业管理服务费是保证物业服务管理活动正常运转的基础，也是物业保值、增值的重要环节，同样关系着广大业主享受到的物业服务质量，所以物业管理收费问题是物业管理中的一个难点。本文阐述了物业管理服务费的性质、构成、收费原则及解读当前收费难存在的问题。收费难已经
2、成为物业管理行业的一种很常见的现象，影响到物业管理公司和小区业主双方的利益和生存。所以对应该多角度的分析住宅小区物业管理收费难的问题及对策。【关键词】物业管理；服务； 收费难； 存在问题； 对策；1.我国物业管理费用的构成及物业管理收费现状1.1 我国物业管理费用的构成根 据 国 家 计 委 、 建 设 部 颁 布 的 城 市 住 宅 小 区 物 业 管 理 服 务 收费 暂 行 办 法 ， 住 宅 小 区 物 业 管 理 费 的 成 本 构 成 包 括 以 下 项 目 ： 1管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；2公共设施、设备日常运行、维护及保养费；3绿化管理费；4清洁卫生费；5保安费；
3、6办公费；7物业管理单位固定资产折旧费；8法定税费。9物业管理公司的利润。物业公用部位、公用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务管理支出或者物业服务成本。1.2 物业管理收费现状1.2.1 物业管理收费难现状当前的物业管理公司在物业管理的覆盖面、物业管理企业队伍，服务水平和服务质量都有长足进步，但是，住宅小区物业管理长期存在的诸如物业管理体制改革相对滞后、物业管理收费难等问题一直未能得到根本的解决，故在如今的许多住宅小区中这也成为居民反映最多的问题。据调查统计，全国范围内七成的物业管理公司处于亏损状态。物业管理费收缴率不到 50%，更是有部分小区
4、的物业管理费收缴率不到 10%。由此可知，当前住宅小区的物业管理服务与收费的情况都不容乐观，从而导致了当前的物业管理公司处于经营亏损。2. 物业管理收费难的原因2.1 物业管理公司自身的原因2.1.1 价格水平与服务质量不符当前多数住宅小区中的物业管理人员专业化程度低、服务态度恶劣，没有正确端正自己的服务者位置，经常以管理者自居，引起业主不满。同时物业管理的工作成本高、效率低的情况尤其严重。经常与业主发生不文明的行为冲突。大部分物业管理公司仅限于收取管理费，进行一些一般性的养护，并没有对小区的周边环境、绿化、道路维修进行实质性的改变。管理费的收费水平跟不上服务质量，所以才会出现收费难的问题。2
5、.1.2 物业费定价方式不合理物业服务企业一开始就被定性为保本微利型企业，政府指导价使物业企业在效用最大化和费用最小化中选取后者，从而使物业服务企业一直处于低标准、低收费率下艰难运营。2.2 业主自身的原因2.2.1 业主的观念及意识问题我国国民长期受计划经济的观念影响，没有形成居民物业管理消费观念，希望能享受服务，但是不愿交纳物业管理服务费。2.2.2 业主与物业公司之间的纠纷导致业主拒交物业管理费由于物业服务公司乱收费，收费了以后并没有提供很好的服务，导致业主常因管理服务质量与收费水平与物业公司发生纠纷，促使业主在强烈不满的情况下拒交物业管理费。2.2.3 业主对物业管理公司职责的错误定位
6、在不少业主的观念里，物业管理公司必须满足每个业主的各种需求，应该尽心尽力、完美无缺的为业主解决各种各样的问题。所以在这种观念下，无论业主出现何种问题或者是业主之间的纠纷，都会归罪于物业管理公司及管理人员。3. 物业管理收费问题的解决对策3.1 从物业管理公司的自身来讲 3.1.1 提高物业管理公司的服务质量物业管理企业要建立透明的物业管理收费制度，公开服务内容、等级和收费标准，定期公布财务收支状况，接受业主和政府部门的监督。要提供多样化的服务。物业公司要进行服务创新，积极开发延伸和差异化服务，在树立良好的品牌服务的同时，分析业主的需求，开发适合该物业范围内适宜的服务产品，并采取有效地营销策略，
7、满足业主不断增长的需求，从而提高业主对物业公司的满意度，提高物业管理的现状。3.1.2 提高物业管理服务人员的自身素质物业员工要充分为业主着想，尊重业主的意愿与需求，业主的满意程度是检验物业服务质量的唯一指标，让业主觉得物业服务规范，物业服务人员素质高，物业收费率自然就上去了。要对物业服务人员进行定期培训，培养他们与业主的沟通、协作能力，注重和业主建立良好的关系，维护业主的权益。在小区内设置业主监督电话，物业各部门之间密切合作、协调，对业主提出的问题不逃避，积极给予答复，使业主真正体会到物业公司“业主至上”的服务宗旨。 3.1.3 物业服务公司定期开展优惠活动在物业管理费收费难的小区中，小区物
8、业公司可以举行缴费送费的一系列活动，让业主感受到物业管理的人性化和优惠政策，从而激发广大业主缴纳物业管理费的积极性，提高物业管理费的收缴率。3.2 从业主自身来讲3.2.1 提高业主对管理有偿服务的认识，更新业主观念加强物业管理知识的宣传，提高广大业主对物业管理的认识，让业主了解根据物业管理服务合同缴纳物业服务费用是每个业主的义务，不交、少交物业费损害了物业公司的合法权益，影响物业管理的正常维修养护工作，更重要的是损害了其他业主的合法权益。其次，要树立物业服务消费意识，摒弃以前单位免费管理的观念。3.2.2 强化业主委员会在物业管理中的地位业主可以通过业主委员会来充分行使自己的权利，维护自己的
9、权益。业主委员会有权根据小区管理标准和物业管理公司实际情况决定是否聘用该公司，并与物业管理公司签订聘用合同，将小区公共部分的管理事务委托物业管理公司进行具体操作，促使物业管理公司围绕业主的需求来管理。结论解决好了物业管理收费难的问题，有利于物业管理工作正常开展，有利于改善城市居民的居住环境，也有利于提高城市的文明程度。随着我国住房制度改革的进一步深化，市场经济进一步的繁荣，加强解决物业管理收费难的问题，促进物业管理步入健康发展的轨道，具有现实意义和很强的紧迫感。【参考文献】1刘凡、刘允斌.产权经济学M.武汉:湖北人民出版社，2002 年 10 月.2刘伟、张风圣.产权通论M.北京:北京出版社，1998 年.3巴顿.城市经济学M.北京:商务印书馆，1983.4朱爱华、张彦、陈佩华.物业管理M.北京:社会科学文献出版社，2002.5张贯一物业服务与管理M.武汉:华中科技大学出版社，2005 年 1 月.6周树基，美国物业产权制度与物业管理M.北京:北京大学出版社，2005 年 3 月.7李钊、张玉亭、曹阳.物业管理法律理论与案例分析M.北京:中国物价出版社，2002年 1 月.8王青兰.物业管理导论M.北京:中国建筑工业出版社，2000.9 美罗伯特C凯尔、FM贝尔德、MS斯波德克.物业管理案例与分析M.北京:中信出版社，2001.
