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1、1.建立城市房屋拆迁补偿体系的理论基础房屋拆迁的目的是强制取得财产以实现公共利益，其终极问题是实现资源配置效率最大化，使各参与主体都达到最佳效果。一是将效益作为首要目标，用尽可能少的成本，实现权利的最优配置，将权利分配给能够用它产生最大社会效益的主体。要在拆迁人和被拆迁人之间找到效益平衡点，达到共识。二是分析政府、拆迁人、被拆迁人之间的利益关系，均衡三者之间的关系。建立有效率的拆迁制度，努力使各主体利益趋向均衡。三是分析城市房屋拆迁中各个主体的需求和行为，促成和实现各方的合作。为了实现合作的潜在利益和有效解决合作中的冲突问题，就需要建立起新制度以规范和约束人们的行为。四是进行房屋供给分析，实现
2、房屋资源优化配置。随着被拆迁居民对于拆迁制度改革的需求日益强烈，拆迁制度供给部门也将考虑平衡需求主体之间的利益关系。因此，供求分析方法对于拆迁制度改革创新的分析也具有适用性。2.确定合理的拆迁补偿原则、内容和标准确定房屋拆迁补偿的基础是认可房屋所有权，即财产权益。在这一前提下研究确定房屋补偿的原则、内容和标准，才是符合现代法制文明要求的。房屋动拆迁是一种复合行为，一是拆除房屋，二获取房屋基地(使用权)，房屋拆迁不过是获取土地的手段。房屋拆迁补偿实际上涉及两部分:一是基地使用权补偿，这是房屋拆迁补偿的根本;二是房屋及其他附着物的补偿。对住房特别困难的被拆迁人，还要遵循行政救助原则，给予多于被拆迁
3、人的损失的利益。城市房屋拆迁补偿的原则除了民事法律的基本原则，如自愿、公平、等价、有偿外，应当确立以下具体原则:市场等价原则，即确保被拆迁人至少能够回购原面积房屋。保障住房权益的原则，即保障被拆迁人的房屋居住权。补偿房屋派生权益的原则，即对被拆迁人利用原有房屋产生的利益予以适当补偿。改善住房困难者条件的原则，即对原住房困难的给予适当的增加面积。房屋拆迁补偿安置标准是房屋拆迁中最核心的问题，不仅关系到拆迁人和被拆迁人的切身利益，也会对当地的经济建设产生直接影响。偏低的补偿安置标准，损害被拆迁人的利益，影响社会稳定，也造成拆迁难;偏高的补偿安置标准，损害拆迁人的利益，影响招商引资，影响社会发展。按
4、照以上原则，在城市房屋拆迁时，应当对被拆迁人补偿的内容和标准包括:被拆除房屋所占用土地的使用权价值。对土地使用权的补偿，不应以土地基准价为标准，而应当以拆迁地新房屋建成后的楼面地价作为补偿标准。被拆除房屋的价值。被拆除房屋的价值以拆迁地等面积新建房屋的建筑安装造价为补偿标准。以上两项标准的确定，在实践中可以以拆迁地等面积新建房屋的预期销售价格计算。既保证了市场等价原则的实现，也保证了被拆迁人原有住房权益不因拆迁而降低或消失。被拆除房屋所产生的收益。对于以被拆除房屋出租收取租金的，应当对其租金收入给予符合市场价格的补偿。经营性补偿。对以被拆除房屋作为生产资料的，除采用实物补偿要考虑原房屋的经营条
5、件外，对因拆迁造成的停产停业损失应当适当补偿。这里需要强调的是，不论是以社会公共利益为目的的拆迁，还是商业用途的拆迁，补偿的内容和标准都应当是一致的，因为被拆迁人及其财产权益并没有因拆迁的目的不同而有所不同。但在具体的程序和补偿协商的方式上可以有所区别。如为公共利益的拆迁，应当提想起行政性和公共利益性的特点。为商业目的的拆迁更应采用完全的市场方式，以双方的合意为基本方式。3.建立完善的补偿保障措施拆迁当事人之间依法达成拆迁补偿协议后，落实拆迁补偿安置各项措施是保护被拆迁人合法权益的关健所在。房屋拆迁，拆迁人应当准备齐全拆迁所需资金，按拆迁协议的约定，及时向被拆迁人支付房屋补偿费、装修补偿费、地
6、面附属物补偿费、搬家补助费、临时过渡费等拆迁补偿费用。同时，拆迁人还应向被拆迁人提供必要的安置措施，并根据具体安置方式，进行安置价格结算。需要拆迁人购买商品房或者建造成套住宅安置被拆迁人的，拆迁人应准备充足的购(建)房资金，及时购买或者建造.符合国家建筑规范要求的成套住宅，按时交付给被拆迁人。实行货币安置的，拆迁人应按拆迁协议约定支付货币安置款。需要指出的是，许多地方把对被拆迁人的补偿安置当作仅仅是拆迁人的责任，似乎与政府无关，这是一种错误认识。建设项目不仅给投资人带来利润，也给当地带来长期的税收和就业机会，带来当地经济的发展。政府在招商引资的同时，也要充分考虑拆迁安置工作，给被拆迁人以一定的
7、政策扶持。如一些地方向被拆迁人提供低价商品房或者经济适用房，对原住房面积较小的被拆迁人实行保底安置政策，对经济特困户由政府给予资金资助等等。既不加重拆迁人的经济负担，也解决了被拆迁人的安置问题，缓解了拆迁难的矛盾。4.完善拆迁立法2004 年修改宪法，加强了对私有财产的保护，明确规定为了公共利益的需要可以对土地和私有财产征收或征用并依据法律规定给予补偿，加之 2007 年物权法的出台，这些为完善城市房屋拆迁立法提供了宪法、法律依据。但是，现有的城市房屋拆迁管理条例及其他规章、政策显然不符合法律的这一要求，因此，制定城市房屋拆迁法或者在征收征用法和其他民事基本法中编制房屋拆迁专章已经成为实践中的
8、急需和立法者的选择。（一）完善拆迁立法的几个主要考虑因素。（1）市场经济体制的确立，使市场配置资源的作用在城市房屋拆迁活动中日益显现，城市房屋拆迁中的行政法律关系与民事法律关系并存、分立的特点和遵循民事基本原则的补偿行为，要求明确政府部门在城市房屋拆迁活动中的管理职责和管理程序，减少对拆迁当事人之间民事法律关系的直接干预，形成政府与拆迁人、被拆迁人之间规范的行政管理关系和拆迁人与被拆迁人之间清晰的民事关系。（2）城市房屋产权结构的重大变化，影响当事人的心理预期。按照市场经济的原则，政府对民事法律关系不宜过多介入，政府的职责主要是宏观调控和维护市场秩序，保障当事人的合法权益.（3）城市房屋拆迁的
9、目的不同，对被拆迁人接受拆迁的程度有较大影响。房屋拆迁有公益性拆迁、商业性拆迁，对被拆迁人补偿是一样的。（4）城市房屋供需情况关系城市房屋拆迁的难度.（5）法治环境的完善要求城市房屋拆迁立法要充分虑及法制的统一。（二）城市房屋拆迁立法的主要内容城市房屋拆迁立法应当在物权理念的指导下，以完善的房屋拆迁补偿体系的构建为中心，规范城市房屋拆迁行为及与城市房屋拆迁直接关联的其他行政的、民事的法律行为。主要包括以下内容:(l)城市房屋拆迁的基本原则;(2)对社会公共利益项目的界定，社会公共利益项目的确定机关、权限及拆迁程序;(3)对商业项目的界定及其拆迁程序规定;(4)城市房屋拆迁补偿的原则、范围和标准
10、;(5)房屋拆迁补偿的价格评估机构、选择及评估程序等;(6)房屋拆迁争议的行政仲裁机构、制度及程序等;(7)与行政复议、行政诉讼制度的衔接以及特别规定等;(8)政府及有关行政主管部门、开发商、私有房屋所有人等各个拆迁法律关系主体的其他有关权利和义务、违反义务的主要法律责任。5.强化对拆迁相关行为的监管（1）加强拆迁条件审查，严格按照法定条件和程序实施拆迁许可。对申办许可证的单位是否具备拆迁条件和资格要进行严格审查，做到“六不准” ，即:得拆迁许可证或拆迁许可证超期未按规定申请办理延期手续的、资金不到位的、房不落实的、补偿安置方案不合理的、工作人员未经培训的、未取得或被依法注迁资质的机构，一律不
11、准进行拆迁。（2）加强拆迁现场监管，确保拆迁政策落实到位。推行拆迁安置补偿工作公透明，避免拆迁单位执行政策不到位，拆迁工作人员不按规定办事，损害被拆迁合法利益。（3）加强代办拆迁项目监管，推行拆迁代办佣金制。要认规范房屋拆迁委托行为，推行代办拆迁单位收入佣金制，使各类拆迁工程的拆迁安置补偿成本与代办单位的劳务收入费用分离。（4）加强对拆迁补偿安置资金的监管，确保拆迁资金专款专用。建立由拆迁业主、资金管理银行和拆迁管理部门相互配合、共同监督的拆迁资金监管制度。一是所有拆迁项目要设立专门帐户，报拆迁管理部门备案。二是确定拆迁补偿安置资金和房源的使用审核程序。三是建立拆迁补偿安置资金、房源使用稽查制
12、度，对拆迁单位实施的补偿安置行为进行跟踪动态管理。（5）加强拆迁补偿安置协议书的监管，建立拆迁项目工程监理制度。一是拆迁业主要委派拆迁项目工程监理员审查拆迁补偿安置方案的执行情况，对拆迁补偿安置协议和拆迁资金、房源的使用进行有效监督，全程监理拆迁实施单位签约及履约过程。二是推行使用拆迁管理部门统一印制并编号的规范性拆迁协议文本。非经房屋拆迁管理部门核准，拆迁补偿安置协议不得随意销毁。三是统一确定拆迁代办工程签订拆迁补偿安置协议的程序。拆迁代办单位用于拆迁安置补偿的各类协议书应当由拆迁代办单位经办人、拆迁代办单位负责人和业主监理员分别签字，拆迁实施单位和拆迁业主盖章后生效。（6）加强拆迁专业单位
13、的监管，提高拆迁行业的自律意识。要加强对拆迁单位的资质管理与考核，强化维护被拆迁人合法利益的执业意识。要运用行业协会的组织优势，加强拆迁队伍的执业教育培训，引导和督促拆迁单位不断加强行业自律，承担起诚实守信、合法经营的社会责任。（7）加强拆迁评估机构的监管，规范拆迁估价行为。估价机构在拆迁估价中，应当坚持独立、客观、公正、合法的原则，严格按照房地产估价规范进行评估。要对房地产评估结果进行监督。对职业不规范、故意误评估或因过失造成重大误评估的，要按照行业自律规范和有关法律规定处理。此外，要充分发挥行政、司法的监督救济作用，发挥公众、舆论的社会监督作用，保证城市房屋拆迁活动依法、有序进行。6.加强
14、政府及政府官员的公共政策道德建设。道德对为了公共利益而征收或拆迁城市单位、个人房产问题的讨论使我们看到中国当今对社会道德理论讨论的不足性。当然建立在道德理论基础上的财产权理论并不能非常容易地解决当今社会所有的立法、执法问题。但是这样的理论可以使我们直面有争议的疑难问题，也能在更大的程度上使人们认识到人类发展和繁荣目标的重要性。只要我们的公共政策能围绕这样的目标，任何事情都不难解决。在这样的指导思想下，经济学者和律师可以提供各种实现这一目标的工具和做法。7 加强社会的民主化、公民化、公开化。公众和媒体对中国城市房屋征收和拆迁问题的讨论和抨击体现了中国正在朝公民化的社会迈进。这非常令人欣慰，也是 30 年前的那代人无法想像的。在我们要求政府向社会公众负责和提高透明度时，中国社会的智力公民有必要去提高自己分析和判断问题的能力。仅仅批评政府和政府机构是不够的，政府也不完全一无是处。公众、特别是学者（智力公民）在对政府进行批评时应同时思考有什么方法可以使政府的工作做得更好。
