博弈论课程论文最终修改版(全)

《博弈论课程论文最终修改版(全)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《博弈论课程论文最终修改版(全)（18页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、 (2012-2013 学年第一学期)研究生：梁艳清 200931411238徐琴峰 200931411023赖溢洲 200931411122提交日期： 2013 年 01 月 18 日 研究生签名：学 号 学 院 工商管理学院课程编号 S1201132 课程名称 经济学学位类别 硕士 任课教师 徐维军 教授教师评语：成绩评定： 分 任课教师签名： 年 月 日基于博弈论的房地产案例分析内容提要：改革开放以来，中国的经济水平不断提高，政府因素、土地的独特性，物价上涨以及房地产开发性的刻意炒作成为中国城市房价居高不下的主要因素。其中政府因素，土地的独特性以及开发商的可以炒作是影响房价的最重要因素。

2、房价过高，只有少部分人拥有的房子，大部分想买却买不起房子，贫富差距逐渐拉大， 资源分配不均匀，浪费现象严重，可能会引发许多社会问题，影响了中国经济的持续发展，在一定程度上激化了人民的内部矛盾，同时也制约了中国构建和谐社会及经济体制改革的进程。本文以所学的博弈论及经济学理论为依据， 在借鉴相关学者研究成果的基础上，通过分析案例关于房地产发展现状和各个利益相关者之间的关系，剖析及其利益博弈，提出房地产利用相关者之间博弈相应的对策，促进社会经济的协调、健康和可持续发展。关键词：房地产；博弈分析；囚徒困境； 智猪博弈；一、 引言市场中的一些投资者明知某些资产价格高于实际价值，但他们确信将来会有更多的人

3、愿意以更高的价格购买，不断购进此种资产，不断把价格抬高，在高峰时卖给真正需要住房的人。在房地产市场景气时期，房地产开发商常把商品房价格定在较高的水平，由于每个商品房的区位特征和功能属性差异很大，相对于其他商品房而言都具有一定的垄断性，其定价机制一般属于非公开勾结的价格领先制。因此，房地产开发商在某个区位开发的商品房价格上升，将带动该地区整体房价上升，这样开发商由于房价上升而获取高额利润。在反馈效应的作用下，置业者开始预期房价将会进一步上升，此时购买商品房将会获得再销售的收益。不仅如此，这种反馈效应和置业者的信念变化还会影响开发商的信念，使开发商更有动机利用市场景气抬高价格和再贷款连续开发新项目

4、，以获取更高额的利润。地产开发商和当地政府的联合垄断，缺乏竞争机制。地方政府有意识、无意识的行为向房地产商的利益倾斜。土地卖高价，土地的高价说明土地的高价说明城市经济发展水平，土地价格越高，城市经济发展水平越高。中国各地方没有大面积大覆盖率的保障性住房，包括经济适用房和廉租房。房地产市场作为一个典型的信息不对称市场，房地产开发商通常在市场需求、产品成本、产品品质等方面具有显著的信息优势，而消费者则明显处于信息劣势的位置。房地产价格迅猛上涨现象引起了社会各界的广泛关注。房地产开发商利用这个优势人为的抬高房地产价格，从而获取“超额”利润。由于房地产市场的专业性导致的房地产开发商相对于住房消费者的信

5、息优势，开发商可以在一定程度上影响消费者的未来预期，而反方向作用则几乎不存在;另一方面，是由于房地产市场的政策性所导致的政府相对于房地产开发商和消费者的信息优势，政府通过调整博弈规则来约束市场参与者，规范市场参与者的行为，以实现其社会福利最大化的目标。中国房地产市场的专业效应和政策效应，由于中国房地产业起步阶段的不成熟性而表现得更加突出，因此需要在短期和长期中就两者对于房地产市场预期和价格走向的作用机理，运用博弈工具进行分析，特别是通过对政策效应的研究可以揭示中国房地产市场非均衡现象的本质原因，有利于决策层制定政策时兼顾市场中各利益主体的利益，维护房地产市场的健康发展。二、 房地产利益相关者之

6、间的关系和博弈分析房地产市场的供给、需求、价格形成的过程是非常典型的带有博弈特征的竞争性业务活动。从房地产开发商的角度看，目标是要在房地产开发中取得良好的经济效益。为了达到这个目的，在投资决策过程中就必须了解来自竞争对手的各种不确定因素，并且在确定自己的与政府和其他房地产开发商博弈过程中充分考虑这些不可避免的不确定性因素。在房地产市场，各房地产开发商的根本利益是相互冲突的，房地产开发行为是相互影响的，每一个参与者在进行决策时，必须考虑对手的反应，从而根据竞争对手的反应做出自己的最优决策，而这些正是博弈论重点研究的问题。正是因为房地产市场供给、需求、价格形成的过程具有典型的博弈特征，使得我们可以

7、运用博弈论的相关知识，特别是囚徒困境、混合策略博弈模型、不完全信息博弈理论等等，从博弈的角度对房地产市场的供需及价格进行描述和分析，建立基于博弈理论的决策模。Dewey(美国 1999)在房地产市场研究博弈论的分析方法上进行了理论和经验的尝试，并认为房地产开发过程中的博弈结构分析是指参与该过程中的利益个人或组织，如房地产开发商、地方政府等利益团体，对在特定的制度环境下形成的利益结构进行的调整。房地产开发是一长期、反复以及不同参与者相互作用和博弈的过程。在这一过程中，任何参与者都影响其他参与者的决策和行为，而又受到其他参与者的决策和行为的影响。房地产开发商处于房地产开发过程的博弈中心，追求其最大

8、利润区间，开发商面临不同条件的决策。比如在资金市场中，开发商如何面临资金的竞争，把房地产作为一种投资项目而进行决策; 在消费市场中，开发商如何对消费者及社会团体提供公共服务。博弈论的相关分析方法能较好地解释房地产开发过程中的两两参与者的简单博弈，比如房地产开发商和利益团体，开发商和政府的博弈、房地产企业与消费者的博弈。(李炜， 2001)处在卖方的房地产开发商和处于交易的买方的消费者掌握的房地产实质性信息不对称的深入研究，提出相应的解决措施，畅通信息获取渠道，提高信息真实性，改变消费者在纠纷中的弱势地位。房地产开发商与房地产开发商的博弈情况非常复杂( 胡挺，肖海莲，2004) 。 Damoda

9、ran 和 Liu(1993)证实了在房地产市场上不对称信息的存在影响着房地产价格的变动，进一步影响消费者对房地产资产的预期。房地产市场中的利益相关者是指参与房地产市场并对其产生影响的各个群体，是房地产市场中博弈的重要参与者。房地产市场秩序是房地产交易市场中所有参与者博弈的结果， 它主要涉及到中央和地方政府、房地产开发商以及消费者三方的利益。在房地产市场的交易过程中， 既存在房地产交易双方( 政府与开发商) 之间的利益博弈， 又存在买方( 开发商和消费者 ) 之间的博弈， 各参与者都想在约束条件下以自身利益最大化进行博弈。房地产业的良性循环必然带动其他行业的发展，因此，国家对房地产业的宏观政策

10、的正确与否，直接决定着整个国民经济能否健康的发展。而这一切都取决于在房地产市场中各利益集团的相互博弈。1) 房地产开发商和地方政府之间的一般博弈分析地方政府的官员会重视个人利益最大化，导致以权谋私现象的出现。系列的考核指标并据此决定地方官员的升迁，但由于信息的不对称，存在较高的监督成本，地方政府在房地产发展过程中普遍存在较高的寻租边际收益，寻租活动最初是从争取地方或个人利益开始的，为了获得政府的特殊支持、保护而实现自身的利益，寻租者不惜采取一切手段去疏通获取行政权力或行政保护的关节。2) 房地产开发商和消费者之间的一般博弈分析房地产市场中最明显也是最引人关注的关系就是开发商与消费者之间的博弈行

11、为。消费者在房地产博弈中处于信息劣势地位，如对房地产开发成本、楼盘质量、真实的市场状况等拥有不完全的信息。而且房地产作为生活必需品，消费者的价格需求弹性较小，房地产产品没有替代品，因此消费者在一定的消费承受范围内会参与博弈，如果超出这个范围，就有可能退出博弈。需要说明的是，现阶段消费者的观望并不是期望房价越低越好；生活水平的提高、改善住房条件的需求增强，以及对未来良好预期的不断强化等等，都使购房者不会盲目地等待房价无限制降低，而是理智地等待房价回归到自己心目中的期望值上立即入市。3) 房地产开发商之间的一般博弈分析房地产开发商通过支付一定的货币获得土地开发权，在博弈规则许可的前提下，自主经营，

12、追求利润最大化来实现其目标。值得一提的是，在我国现阶段，开发商群体具有一定的垄断地位。主要是因为开发商几乎是商品房的唯一提供者，在保障性住房缺位和相关法律法规不健全的情况下，开发商拥有商品房定价权。房地产之所以会出现泡沫，归根结底取决于地方政府和开发商的推动。4） 消费者与政府之间的博弈在与房地产开发企业的博弈中，政府以自己的最大化利益为目标，同样，在与消费者的博弈中，这个目的也影响着政府的行为。同时，他们也掌握着合法的获取利益的手段，政府在房地产上名目繁多的税费似乎正是这种情况的真实写照。一个消费者之所以愿意住在城市，是因为城市能给他们带来更高的收入。但如果住房问题成为沉重的负担，消费者便会

13、考虑迁向其它地方。这正是消费者与政府之间博弈存在的原因。5） 消费者之间的博弈消费者的群体行为影响著房地产市场的需求，需求的改变会影响房地产市场的价格，价格反过来会影响消费者的利益。所以在房价处于什么价位买进便成了不同消费者之间的博弈问题。三、 模型研究和案例分析3.1 房地产开发商与政府之间的博弈3.1.1 房地产开发商与政府在一级房地产市场中的博弈房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。土地是开发商在进行房地产商品开发时必须的首要资源，可以说，土地的产权交易市场是房地产市场的源头市场

14、。例1：假设土地市场的逆需求函数为 （ 是价格， 是)(pbQaP)(pQ原需求函数），土地具有相同的不变单位成本 。假设市场上一个竞拍企业时，1C该企业将所得土地全部用于房地产开发，商品房的单位建筑成本为 。政府和2C企业在同一个市场中，因此他们有相同的逆需求函数 。分析政府)(ba土地供给量与企业土地需求量及土地价格之间的关系：政府的收益函数为： QCbaCpQ11)(最优化的一阶化条件为： 02d解得： （ 表示政府的最佳土地供给量）baQg21g企业的收益函数为: QCbaQCp2121c )(最优化的一阶化条件为： 021dc解得： （ 表示企业的最佳土地需求量）bCaQc21c比较

15、 、 ，可知 。因此，在只有一个企业的情况下，土地供给gQcgcQ总是大于需求，价格必然下降。将情况扩展到市场上有多个竞拍企业。当市场上有多家竞拍企业时，政府行为没有变化，依然是为了获取最大垄断利润，而房地产市场则变为典型的寡头竞争。其市场均衡公式（n表示企业的数量）为： bnCaQc)1(2比较 和 可以得出：当 时，bCaQg21bnCac)1(2 21 。因此，当建筑费用占商品房总价格的比例不是太高时，上述公式c是容易满足的。也就是说当房地产市场企业数量较多时，必然会出现政府土地数量无法满足企业的需求的情况，土地价格就会上涨。3.1.2 房地产开发商与政府在二级房地产市场中的博弈政府与开

16、发商的利益博弈结果，不仅取决于双方的谈判实力，也取决于当地的经济和社会条件。对双方博弈结果具有很大影响的一个重要因素是城市的规划。从地方政府方面来看，房产价格对地方税收有重要影响，与不动产有关的税收如房地产税、契税、城镇土地使用税、土地增值税等都与其市场交易价格有很大的联系，因而房地产保值增值有利于地方政府财政税收。另外，开发商和政府作为博弈双方，相当于对方来说，具有垄断或部分垄断的权利。地方政府在它所辖范围内，似乎具有绝对垄断权利，然而房地产资本市场是全国流动的，为了争取更多的收入和发展机会，地方政府愿意制定优惠的措施吸引投资者。对于一个房地产项目来说，由于城市规划的作用，即使由于房地产商的活动而使地方政府改变规划，建筑的密度和容积在开发之前，双方是清楚的。双方都应知道开发对各自的潜在利益和社会成本，即该博弈是一个完全完美信息博弈。地方政府，作为民众利益的代表人，应