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1、 1 / 11改造装修工程在全过程造价控制中要点浅析徐云（云南云岭工程造价咨询事务所有限公司）摘要：我第一次接触了改造装修项目的全过程跟踪造价咨询服务工作，对于改造装修中存在的问题及如何应对策略有一些初步认识，现分析总结出来，希望能有一点可借鉴的经验和教训。关键词：改造装修 信誉质量造价成本随着社会经济的高速发展、人们生活水平的改善及办公智能化配置日益提高的现状,人们对居住、工作环境的要求越来越高，而在20 世纪 70 至 90 年代建盖的旧建筑物由于受当时经济、材料、科学技术发展条件限制，其旧建筑物内原有装修及办公智能化已远远满足不了当前人们工作生活的需要，对旧建筑物的改造装修在建筑业内已经
2、是一个较为普遍现象，但如何对旧建筑物进行改造装修并做到合理的工程成本控制是一个需要认真思考的问题。2012 年 11 月，我作为工程项目负责人承担了昆明市某院校教学综合楼的改造装修及智能化项目的工程造价全过程跟踪咨询服务工作，通过对该工程改造装修项目的全过程跟踪咨询服务，对于改造装修过程中存在的问题及应对策略有了一点粗浅认识，现进行归纳总结，在改造装修方面提供一些可借鉴经验及教训。昆明市某学院教学综合楼始建于 1999 年，由于教学综合楼建造时的给排水、供电、消防、智能化系统、教学培训和办公环境已不能满足现代化远程教育培训的需要，现对学院教学综合楼进行改造装修及智能化建设。工程改造装修面积 1
3、5041.83m2 ，建筑物地下一层，地上十七层，在工程前期准备工作就绪后工程项目于 2013 年 4 2 / 11月开工建设，工期为 200 天，随着工程施工向前推进，该教学综合楼改造装修项目在施工过程中存在的问题逐一暴露出来，致使工程原计划应于 2013 年 10 月底竣工的工程延期至 2014 年 5 月底才交付使用(少量收尾工程如庭院改造等目前尚未竣工)，工程造价已突破设计概算约 20%，该改造装修项目在未进行周密、认真的前期工作准备及施工过程中组织管理不到位等弊端已逐一显现出来，分析其原因我们可以从以下几点进行思考分析。1.加强提高设计概算编制水平受业主方委托，我们按照业主方提供的设
4、计图纸编制了工程招标控制价，编制出的招标控制价与设计概算中的工程造价对比，工程招标控制价比工程设计概算增加了约 10%，我们认真查阅了设计概算，设计概算与工程量清单招标控制价两者存在着在工程量、材料价格、综合单价方面等的差异，以 0921 套装实木门为例，设计概算内价格为 1228.50 元/樘，我们经过到三家生产规模较大、质量可靠的木门企业木门参与订货了解调查后，组成的预算价格为 2100 元/樘（直接到商家购买预算价格近 3000 元/樘） ，本改造装修项目套装木门共计 450 樘门，产生的差额 38.5 万元；设计概算内木窗帘盒价格为 18.50 元/m，招标控制价则是在 77.26 元
5、/m ；设计概算内的加气砼砌块材料价仍沿用 2003 定额材料单价，定额编制使用至今已有 10 年时间，仍沿用 10 年前材料显然存在较大价格差异；学员宿舍内的衣柜价格 1250 元/个，实际价格是 2100 元/个，衣柜数量为175 个，产生的差额为 14.90 万元等。设计概算编制时间仓促也是设计概算误差偏大的一个制约因素，一般工程立项后，委托编制设计概算的编制人员受编制规定时间限 3 / 11制，编制时间仓促，甚至来不及复核调整就将设计概算上报出去。也会出现设计概算初稿编制完成后在报批过程中因其他因素经过调整设计概算值降低到正常值范围以下的可能。以上等诸多因素原因造成了工程招标控制价超出
6、了设计概算的正常偏差范围。设计图纸脱离工程现场情况造成的费用增加也是设计概算与招标控制价进行比较存在较大差异的原因之一，设计图纸对约 1500m2 的原室内吊顶设计为原天棚顶面喷刷乳胶漆面层，设计意图有考虑增加空间高度改善通风因素，但施工过程中当把原吊顶拆除后，天棚上部不仅有照明线路，还有智能化等其他专业设备管线在天棚上布置，结果无论怎样合理布线都无法达到视觉上的满意效果，最终还是又重新做了石膏板吊顶，不仅多花了拆除费用，还不得不恢复吊顶安装，造成了工程费用大大增加。2.选择专业的装修设计单位至关重要改造装修首先需要有一套质量好的设计图纸，而质量好的设计图纸是出自经验丰富、专业知识过硬的优秀设
7、计师，改造装修图纸中的整体布局、合理构思、建材选用、节点大样描述正确与否，是否还有设计图纸没有考虑到的死角，都决定了该改造装修的成功与否，本改造装修中业主在选择装修设计上犯了方向性错误，待改造装修工程开始进行后，已经悔之晚矣。原来业主片面认为该项目旧建筑是由某建筑设计院设计完成的，他们对原来设计图纸比较熟悉，让原设计单位承担改造装修的图纸设计是轻车熟路的事，可以省时省力，但业主没有考虑到的是，原设计单位在装修工程设计方面并不是他们强项，该设计院从事装修设计的一些设计人员专业知识不够过硬，专业知识技能还有一个摔 4 / 11打磨练有待提高的过程，缺乏智能化专业设计人员，为整体完成设计图纸不得已还
8、得从别的地方找设计人员进行配套设计，编制招标控制价过程中编制人员向设计单位提出的图纸答疑内容达 11 页纸，致使用于招标的工程量清单原计划 20 天内完成，实际完成时间已经近两个月，并且在施工过程中仍有问题不断出现，这也是工期推迟的主要原因之一。3.挑选规范信誉好的装修队伍是保证质量工期之关键选好施工队伍是控制工程质量的前提，业主必须避开干扰，按基本建设程序和建筑市场管理规定选择施工队伍，一个施工技术力量较强、素质较高、设备和设施装备优良的队伍，从工程管理、组织施工、处理和解决施工难点等多方面都具有较丰富的经验，应当优先选用。改造装修，非亲历者或许难知其中水深，随着市场竞争的加剧，不法装修队伍
9、的忽悠的伎俩更具欺骗性。如今的装修市场总体上可分为正规军（装修公司） 、游击队（包工队）和散兵游勇（闲散临时施工人员） ，一些游击队甚至会打着正规军的旗号承揽装修工程，由于游击队的成员主要是农村闲散劳动力，其工艺水平不一，他们通常对自己的形象和身份加以“包装” ，如挂靠某一些装修公司，以此蒙骗业主，业主需要仔细分辨，在选择施工队伍上，业主须慎之又慎，简单的以招标形式确定装修施工单位不一定就能选择到质量、信誉过硬的施工队伍，我承担的该改造装修项目，业主就是被这些善于伪装的游击队给坑了，当施工方这种随意转包的交易完成后，业主即使发现了种种工程质量问题，为时已晚，让业主苦不堪言，业主的利益已经受到不
10、同程度的损害。当工程转包形成即成事实时，出于工程被层层转包原因，工程 5 / 11成本内的工程管理费及利润已被层层盘剥，真正直接用于工程上的费用就捉襟见肘，为弥补工程费用欠缺窟窿，为此施工方在装修过程中的以次充好、对材料进行“调包” （如卫生间蹲台的陶粒砼垫层被偷换成山砂掺劣质陶粒，见图 1） 、偷工减料等有损工程质量的手段都使用出来了，具体表现为工程量现场签收工程量重复计算、用密度板代替图 1阻燃胶合板、砂浆搅拌水泥量远远少于配合比及搅拌不均匀、热镀锌型钢用冷镀锌冷弯型钢替代、屋面防水不按图纸要求进行保温层找坡及找平层偷工减料，面层地砖砖缝过大，地砖粘贴砂浆强度达不到设计要求，使刚施工完成的
11、屋面排水不畅并留下了防水隐患，业主欲在工程的改造装修上希望有一个好的工程质量就难了，因此如何选择施工队伍就更具有突出意义，选择了一个好的装修单位是 6 / 11保证工程质量的前提，这就要求业主在选择施工单位时多听多跑多问，选择到货真价实的装修施工单位。4.注意控制改造装修工程量外产生的额外费用出于改造装修的特殊性，编制改造装修招标控制价人员若无类似工程编制经验，在改造装修过程中势必存在着一些用于招标的工程量清单中出现漏项或无法想象到的费用增加发生，并且发生增加的这些费用有的甚至无法以计日工为依据定价,在传统定额中无依据可参考,如旧门窗拆除后的门窗洞修补、电气开关线盒等拆除后墙面的零星修补、其他
12、专业标段交叉作业造成无法判明责任属谁的墙面天棚甚至地面损坏等修复、因埋管敷线造成的墙面剔槽后恢复等，我由于没有改造装修方面经验，编制清单招标价过程中就漏计了门窗洞修补、墙面天棚零星修补等费用；我们在编制招标控制价时由于时间紧、计算工程量大，所给的工程量清单编制时间无法完成对设计图纸与建筑物实物逐一作现场核实，在施工过程中才发现装修图中的消防通道在原建筑物内并不存在，施工图中的消防通道在旧建筑物中是管道井和茶水间，要将管道井和茶水间改造为消防通道将增加 16 万元费用。根据施工现场出现了这些预算内没有考虑到的情况后，可采取让业主、监理、造价、施工方相关单位到现场共同确定该项修复工作所需的费用及计
13、算方式，费用不大但计算繁杂的恢复项目可采用包干价方式确定，能套用定额但与现场情况不相符的则根据现场综合测定后适当调整定额内的人材机含量。如墙面剔槽，定额中给定 7 / 11的是一般实心砖墙墙面剔槽，但如果是在空心砖墙面剔槽（见图2），砂浆用量及人工用量则要比定额用量偏多，在经过现场综合测图 2定后作适当调整。有的不能现场确定的可以进行市场调研询价为基础,考虑施工单位合理利润,经双方协商确定综合单价(含人、机、料及管理费用和利润)。已经知道掌握了改造装修中必须会产生的以上改造装修工程量外产生的费用可计算在清单分部分项内，工程量不方便准确计算的可以项在清单内列出，这样可以减轻在其他项目费内的暂列金
14、额支出负担，避免所编制的招标控制价难以控制结算造价的尴尬局面出现。5.加大施工过程监管力度 8 / 11工程项目实施过程中要做到监管到位，离不开有一个好的监理单位，业主对工程监理的管理主要是选择好的监理单位，业主一般通过招标方式选择监理单位，在选择过程中要考察监理单位的监理业务技能、实践经验、是否具有较高的管理水平和同类工程的经历，一个好的监理单位，将对工程管理起到积极作用。亡羊补牢，当出现设计图纸设计不到位、施工队伍选择不尽人意后，作为工程质量及进度监督管理的监理单位身上的职责就显得尤为重要，监理工程师不仅担负着质量控制方面的职责，还担负着计划管理、工程监理、成本控制等职责，这就要求进驻施工
15、现场监理工程师在施工现场忠于职守，对每道工序、每个部位进行质量检查和现场监督，对质量符合施工合同规定的部份和全部工程予以签认，对不符合质量要求的工程，有权要求施工单位返工或采取其他补救措施，以达到合同规定的技术要求。但是在工程改造装修实施过程中，现场的工程质量及工程进度均没有达到合同规定的要求，虽出于多种原因，作为工程监督管理的监理单位仍有待改进提高的地方。 6.合理划分工程标段工程标段划分既要有利于竞争，又要有利于管理。工程项目在划分标段划时应考虑的综合因素有：招标项目的专业要求；招标项目的管理要求；对工程投资影响；工程各项工作的衔接等。合理划分工程标段，能使工程统筹有序进行，避免各标段间交
16、叉作业相互干扰扯皮影响，有利工程各项工作衔接。本改造装修项目在标段划分中将工程项目划分为八个标段，由于标段划分过多，不可避免地增加了业主对工程项目管理工作量， 9 / 11现场各标段间的组织协调工作也会随之增加。并且标段过多在实施过程中会带来投资的增加，这一点在本改造装修项目中得到了验证，例如：工程中将装修与水电安装划分为若干个不同标段，出现了在吊顶上安装灯具开孔时较大灯具开孔位置加固费用问题、灯具安装造成已完成吊顶污染恢复问题等，而这些问题在若属同一个标段则不存在这些费用发生。7.提高业主在工程项目中的管理水平根据现在建筑市场变化趋势，业主对工程项目管理一般为委托项目管理模式，特别是在业主方没有基建专业人员情况下尤其如此，业主委托专业化的监理公司、造价公司作为业主代表或业主的延伸。一个项目的成功与否决定于项目业主的管理水平，这就要求参与工程项目管理的业主现场管理人员必须懂一些专业知识，有项目管理经验，做好组织协调工作，加强各方联络沟通，才能胜任工程项目管理。 由于
