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1、 房地产评估 6 月 24 日 9:3011:30 浦 III119 徐璐 11GIS1移动 GIS 应用案例 移动互联网的发展，智能手机、GPS 的应用普及，移动 GIS 正成为新的应用方向，结合移动 MIS、移动 OA 融入企业信息系统，提升企业信息化水平，实现随时随地的信息接入，帮助企业提供工作效率。 移动 GIS，集成了 3G 无线宽带、智能手机、GPS 定位、手机地图、GIS 服务器、空间数据库等多项技术，实现随时随地的定位、信息获取和交互。 基于移动 GIS 的移动应用系统，可实现移动终端的实时监控，知道其当前所在位置以及工作状态，可向其下达各种信息和命令；移动终端可随时定位自己，
2、接收服务端发来的命令，按权限访问企业数据库中的信息，还可随时将现场采集的图象、数据、文字等信息上传到服务器，使得上级随时了解现场情况和移动终端的状态。在各种抢险应急、移动信息采集、移动办公等系统中，将发挥更加积极的作用。基于移动 GIS 的外业影像调绘测绘局基于移动 GIS 的车辆 GPS 监控南京天地杰 房地产评估 6 月 24 日 9:3011:30 浦 III119 徐璐 11GIS2基于移动 GIS 的 GPS 导航南京邦彦基于移动 GIS 的大众信息服务Symbian GPS 信息采集黑龙江地理信息中心 房地产评估 6 月 24 日 9:3011:30 浦 III119 徐璐 11G
3、IS3房地产评估课程介绍 本课程设置与学习的重要性 本课程教学目的和内容 本课程教学方式和手段 本课程教学要求 本课程主要教材 采取讲授、讨论、作业等方法进行教学 讲授：重点教学内容，28 学时 讨论：针对目前的问题，6 学时 复习：总结考试重点，2 学时 考试成绩 平时成绩由课堂提问成绩、课堂讨论成绩等决定，占总成绩的 40%； 期末考试采取闭卷考试形式，占总成绩的 60%。一、名词解释（45 个） 二、简答（5 个）三、论述（115 分）四、计算 （1 15 分）第一章 绪论 房地产 房地产估价第一节、房地产（一）房地产1、概念： 从实物形态角度 建筑物：房屋和构筑物位置（坐落） 、面积、
4、层数和高度、结构、设备、装修、平面格局、建成年月、维修养护情况及完损程度、利用状况、产权状况、外观、公共服务设施完备程度、其他 土地：位置、面积、四至、形状、地形地势、周围环境景观、利用状况、产权状况、地址条件、基础设施完备程度和土地平整程度、土地使用管制、其他 从整体角度 实物：看得见、摸得着的，包括有形的实体、实体的质量、组合完成的功能） 。 权益：无形的，不可触摸的。 区位（房地产所独有的）：房地产的空间位置。房地产是指土地、建筑物及其他定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。2、房地产的存在形态： 土地 无建筑物的空地 有建筑物 无视建筑物的存在考虑建筑物存在的影响 建筑物 无视土地存
5、在 考虑土地存在的影响 房地3、房地产的其他名称 房地产评估 6 月 24 日 9:3011:30 浦 III119 徐璐 11GIS4 不动产 物业 real estate real property（2）房地产的类型（3）房地产的特性 空间位置的固定性 数量的有限性 使用的持久性 异质性 利用的多样性第 2 节 房地产估价我国房地产估价行业发展背景 我国房地产估价活动的发展主要表现在： 确立了房地产估价的法律地位 实行了房地产估价师执业资格全国统一考试制度 制定了房地产估价标准和指导意见 成立了房地产估价行业组织 设定了“房地产估价师执业资格注册”和“ 房地产估价机构资质核准 ”等行政许可
6、项目 建立了统一开放的房地产估价市场 拓宽了房地产估价的服务领域 形成了比较完善的房地产估价理论和方法体系 开展了内地房地产估价师与香港测量师资格互认（一）房地产估价的概念1、房地产估价的称呼美国：real estate appraisal英国：property valuation日本、韩国：不动产鉴定（评价）中国香港：物业估价中国台湾：不动产估价、不动产鉴定、不动产鉴价2、房地产估价的概念根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。3、正确理解房地产估价，要把握
7、以下两点： 房地产估价是房地产专业估价人员对房地产本身固有价值的客观反映。 房地产估价是科学、艺术和经验的有机结合如何理解？ 必须有明确的估价目的 按开发程度划分 生地 毛地 熟地 在建工程 现房 按是否产生收益划分 收益性 非收益性 按经营使用方式划分 销售 出租 营业 自用 按用途划分 住宅 商业 服务：宾馆、餐饮、娱乐 办公 工业 其他：农业、特殊用途、综合用途 房地产评估 6 月 24 日 9:3011:30 浦 III119 徐璐 11GIS5 必须遵循房地产估价的原则和程序 必须依赖充足的房地产市场资料，深入分析房地产价格影响因素 必须选择科学而合适的估价方法 必须充分了解和掌握待
8、估房地产的各种权利状态 必须有明确的估价时点 房地产估价的整个过程都伴随估价人员的推测和判断（2）房地产估价的必要性 房地产市场的不完全性决定了房地产估价的必要性 房地产产品的非均质性决定了房地产估价的必要性 房地产价格形成的复杂性决定了房地产估价的必要性 房地产估价在房地产管理中的作用 房地产估价在房地产交易中的作用（3）我国房地产估价行业发展背景 确立了房地产估价的法律地位 实行了房地产估价师执业资格全国统一考试制度 制定了房地产估价标准和指导意见 成立了房地产估价行业组织 设定了“房地产估价师执业资格注册”和“房地产估价机构资质核准”等行政许可项目 建立了统一开放的房地产估价市场 拓宽了
9、房地产估价的服务领域 形成了比较完善的房地产估价理论和方法体系 开展了内地房地产估价师与香港测量师资格互认第二章 房地产估价的理论体系产权理论市场理论价格理论区位论系统论估价原则第一节 产权理论 主要内容 对房地产估价的指导一、主要内容 产权及其类型 我国房地产产权类型1、产权及其类型 产权概念 财产所有权财产所有权、他物权及债权 产权类型 物权所有权、用益物权、担保物权 债权2、我国房地产产权类型 房地产评估 6 月 24 日 9:3011:30 浦 III119 徐璐 11GIS6 土地所有权 建筑物区分所有权 城镇国有土地使用权 房地产他项权利二、指导作用 产权是房地产价格的基础； 明确
10、产权是房地产估价的前提； 不同产权设置对房地产估价的影响。第二节 市场理论 主要内容 对房地产估价的指导一、主要内容 基本概念 市场类型 市场机制 房地产市场1、基本概念 经济理性主义假定 市场 商品买卖（交换）的场所 人们之间发生商品交换关系的总和2、市场类型 完全市场 存在众多的小规模买者和卖者； 产品是同质的； 可以自由地进入或退出市场； 完全的技术经济信息。 不完全市场 完全垄断市场、垄断竞争市场、寡头市场3、市场机制 需求法则 效用、边际效用递减法则 市场需求量与商品价格呈反比关系 供给法则 市场供给量与商品价格呈正比关系 市场均衡 供求双方相互作用使得市场价格趋向均衡点，实现市场动
11、态均衡，形成均衡价格。4、房地产市场 房地产市场特点 房地产市场类型 房地产市场机制的特殊性（1）房地产市场特点 典型的不完全市场； 地区性市场； 产权市场； 特别需要管理。 房地产评估 6 月 24 日 9:3011:30 浦 III119 徐璐 11GIS7（2）房地产市场类型 一级市场（政府垄断市场） 二级市场 三级市场（3）房地产市场机制的特殊性 土地供给的特殊性； 管理要素的特殊性； 信息的特殊性。二、指导作用 深入分析房地产供需状况是房地产估价的前提； 房地产价格是房地产市场供需双方协同竞争下的动态平衡，而不是单宗房地产的实际交易结果； 土地供需的特殊性，决定了地产评估在房地产评估
12、中的特殊重要性。第三节 价格理论 地租理论 价格学说一、地租理论 地租的概念及形态 竞租原理 地租与地价的关系 对房地产估价的指导1、地租的概念及形态 地租的概念 由土地而产生的报酬。 地租的形态 绝对地租； 级差地租； 城市地租。2、竞租原理 含义 又称边际转换原理。由地租高低而决定土地利用方式的竞争形式。 运用 解释典型城市市区及周围土地利用的分配过程。3、地租与地价的关系 地价实质是地租的资本化 土地所有权情况下V=a/r 土地使用权及他项权利情况下V=a/r1-1/(1+r)nV地价， a地租，r利率 4、指导作用 绝对地租是土地价格存在的根源； 级差地租是决定城市土地价格高低差异的主
13、要因素； 竞租原理反映城市一般的土地利用结构模式。二、价格学说 劳动价值论 效用价值论 房地产评估 6 月 24 日 9:3011:30 浦 III119 徐璐 11GIS8 供需价格论 资源价值论 斯拉法价格学派 价格学说与房地产估价方法的关系1、劳动价值论 主要观点 劳动决定价值 商品的两因素 使用价值、价值 劳动的二重性 具体劳动、抽象劳动2、效用价值论 主要观点 效用决定价值3、供需价格论 主要观点 用供需均衡下的价格衡量价值。 需求价格 消费者对一定数量的商品所愿支付的价格，由该商品的边际效用所决定。 供给价格 由生产者为提供一定数量商品所愿接受的价格，由边际生产费用所决定。4、资源
14、价值论 主要观点 由于人类对资源的利用并引起资源稀缺乃至生态环境问题等而产生的。 价值构成 使用、非使用价值 直接使用价值、间接使用价值、选择价值、遗产价值、存在价值如何度量？5、斯拉法价格 代表人物是斯拉法 主要观点 商品价格是由生产投入-产出关系和劳资分配关系决定的。6、与房地产估价方法的关系 劳动价值论成本法 效用价值论收益法 供需价格论比较法第四节 区位理论 主要区位理论 对房地产估价的指导一、主要区位理论 农业区位论 工业区位论 中心地理论 城市地域结构论1、农业区位论 提出者：杜能 不同地方对中心城市距离远近所带来的运费差，决定着不同地方农产品的纯收益。 房地产评估 6 月 24 日 9:3011:30 浦 III1
