《浅谈房地产公司项目跟踪审计》由会员分享，可在线阅读，更多相关《浅谈房地产公司项目跟踪审计（4页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、浅谈房地产公司项目跟踪审计 李晓山 陕西金泰恒业房地产有限公司 摘 要： 本文阐述了地产建设项目跟踪审计的必要性, 分析了房地产项目跟踪审计的优势和需要解决的问题, 提出了应对措施:强化审计团队建设;制定科学、有效的跟踪审计实施方案, 明确重点内容;充分发挥审计咨询服务功能, 增加企业价值, 改善企业项目管理水平。关键词： 房地产项目; 跟踪审计; 应对措施; 作者简介：李晓山 (1973.12-) , 工商管理硕士, 任职于陕西金泰恒业房地产有限公司, 经济师, 审计部经理.一、房地产建设项目跟踪审计的必要性我国房地产项目管理已经有几十年的历史, 但是管理薄弱, 存在很多问题, 主要包括:一
2、是建设周期长。二是“三边”工程多, 三边工程是指边勘测、边设计、边施工。在施工过程中, 不断变更设计, 人为影响严重, 给工程总体控制带来难度, 也容易滋生腐败现象。三是施工过程中的舞弊风险加大。很多工程的隐蔽工程变化比例较大, 工程已完工, 只能以纸质的档案资料核算变更工程量, 这里面有没有舞弊行为, 审计人员很难发现。1、传统审计模式已经不能满足房地产公司项目审计的需要传统审计往往是在工程竣工后展开的审计, 不利于对工程建设过程的监督, 同时工程建设实施过程的各个环节中, 往往是建设、监理、审计、施工相互脱节, 管理混乱, 缺乏必要的事前预防、事中控制和事后监督的全过程控制手段, 在工作实
3、际中投资控制显得被动和滞后, 对企业造成的损失浪费, 于事无补, 难以挽回。2、审计单位需要创新审计模式, 全程跟踪审计, 为房地产项目健康顺利发展保驾护航审计要真正发挥好“免疫系统”功能, 起到保驾护航作用, 就必须启用全程跟踪审计模式, 在每个环节能有效介入, 对整个项目管理过程的真实、合法、效益, 进行审查、监督和评估, 及时发现问题及时整改, 做到审计有据、建议有效, 真正为房地产公司发展服务。二、房地产项目跟踪审计的优势1、规范了项目管理操作流程, 有效控制成本, 提高效益通过对项目前期设计、招投标、物资采购、工程施工、现场管理以及营销管理等各环节行为进行跟踪审计, 建立完善内控机制
4、及有效的成本控制措施, 促使项目管理各环节进一步规范, 不仅提高了公司员工、施工单位及监理公司的责任心, 而且减少了由于失误或舞弊行为为企业造成的损失。2、有利于提高工程质量、降低审计风险由于审计人员实时去施工现场跟踪审计, 对工程的施工过程、形象进度以及物料验收等都能做到亲眼目睹, 对设计变更事项的合理、合法性, 对材料设备价格的合理性, 对签证单、验收单、进货单及相关事项包括隐蔽工程的真实、合规性等进行审计, 大大减少审计人员因只从书面材料而不了解实际情况所带来的检查风险。同时, 一旦发现问题可及时提出意见并整改, 从而将问题在萌芽状态消除, 从而有效防止工程质量问题的发生。3、有效防止舞
5、弊行为发生跟踪审计参与到项目整个过程, 必将形成对权力的制衡机制, 不但对个人进行了保护, 又避免了资产的损失, 审计由事后审计转变为事前、事中审计。4、提升审计团队的专业素质审计人员通过跟踪审计, 参与到项目管理各环节, 将所学的知识充分的与实践相结合, 融会贯通、总结、反思、不断更新知识, 从而提高审计人员的业务素质, 为下一步项目的效益评价打好基础。5、提高了企业经济效能通过项目全过程的跟踪审计, 为项目后评估提供有效素材, 同时也减少了由于管理不善或是决策疏漏等造成的损失, 从而提高了企业的经济效益。三、房地产项目跟踪审计中需要解决的问题1、审计资源配置跟不上项目需求跟踪审计范围广、审
6、计内容多, 需要更多的审计力量, 但由于公司内部缺乏专业性审计人员, 不能满足项目需求的增长。一方面部分审计人员对全过程各种审计理论和方法缺乏了解, 思想还停留在传统模式的事后对数据和文字资料的审核上, 缺乏提前发现风险的预判能力。另一方面由于人员配置不够, 审计人员只能分阶段到现场进行审计, 存在资料后补, 审计人员因不了解实际情况所带来的审查风险。2、企业制度流程不规范, 权责不清, 影响审计质量及效率公司在项目管理时, 因存在部分制度流程不规范, 权责不清晰, 内控环节存在漏洞, 从而造成同类事项的问题重复发生, 影响跟踪审计的质量和效率。3、公司奖惩机制不健全, 未建立奖罚措施, 舞弊
7、行为难以杜绝由于公司奖惩机制未建立, 对发现的问题或造成损失的责任人没有处罚, 只追回相关款项, 或是后补相关资料;从而形成了部分人抱着侥幸心理, 也影响其他工作人员的自律意识, 造成舞弊行为屡纠屡出。四、房地产项目跟踪审计存在问题的应对措施1、强化审计团队建设公司根据各项目审计需要, 加大审计队伍, 补充专业审计人员;一方面提升人员政治素养, 强化审计人员的责任心和敬业心, 完善审计制度, 让审计人员充分了解项目全过程管理的理论和制度、跟踪审计流程、方案及操作指引, 保证跟踪审计的有效实施;另一方面加强审计人员培训力度, 提升审计人员的专业水平, 注重审计人员综合能力的培养, 提高全过程审计
8、工作质量。2、制定科学、有效的跟踪审计实施方案, 明确重点内容审计效率的关键在于审计实施方案编制的质量, 它贯穿整个审计过程, 指引着审计人员的现场作业, 对审计质量和效果起着至关重要的作用, 因此在审计之前, 一定要做好审前准备工作, 对整个项目有一个系统的了解, 将关键环节及较弱环节作为重点来进行审计实施方案的编制工作。在跟踪审计实施过程中, 应当对重要事项以及审计人员的专业判断进行记录, 收集审计依据及证据, 以公平公正的态度, 针对不同问题通过不同审计方法, 将问题计入审计底稿, 同时, 对审计底稿的真实性负责。3、充分发挥审计咨询服务功能, 增加企业价值, 改善企业项目管理水平通过项
9、目跟踪审计咨询评价, 一方面检查项目管理在关键环节是否在可控范围内, 从而评价该项目在风险管理方面是否合适、有效。另一方面检查项目管理内控制系统设计的科学性以及关键控制环节是否可控, 权责划分是否分清晰。同时, 加强对制度执行的监督力度, 制定一系列奖罚机制, 切实做到好要奖错要罚, 不断提升员工积极性, 减少舞弊行为发生, 从而提高企业管理效率, 减少内控风险。五、本文未能解决的问题房地产项目全过程跟踪审计是保证一个项目健康、顺利实施的有效手段之一, 在项目整个实施过程中各个利益群体的利益之争是一个复杂的问题, 本文不能解决房地产项目实施过程中利益之争的根本问题。1、本文不能解决房地产公司决
10、策层的价值取向问题房地产公司的价值定位, 针对一个具体项目是考虑项目利益最大化, 还是企业利益最大化, 还是兼顾社会效益促使企业可持续发展, 是由房地产公司决策层确定的。价值定位不同, 审计结论的采纳效果就不同, 比如审计发现容积率超标, 但管理层考虑项目利益最大化, 可能就不采纳审计结论。但如果决策层能够兼顾社会效益考虑企业可持续发展, 就会采纳审计结论。2、本文不能解决政府职能管理部门对项目的干预问题项目实施过程中, 政府职能管理部门从社会需要角度出发考虑会对项目做出干预, 比如项目地周边有重大社会活动需要短期停工, 这势必造成工程进度滞后, 期间人工费、材料费波动、管理费增加势必造成项目造价上涨。同时跟踪审计工作期限会延长, 本文不能解决政府职能部门干预造成费用增加问题。参考文献1孙颖, 浅谈房地产公司的工程审计, 中国外资, 2012.11. 2白日玲, 审计机关强化跟踪审计的若干思考, 审计研究, 2009.6.
