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1、展示区完美开放微信沙龙汇编工程管理中心2015 年 4 月 28 日如何确保展示区完美开放日期：2015 年 4 月 26 日摘要通过展示区的完美开放，使来访客户直观、真实地体验产品的优越性能，感受公司的优质服务，从而达成房屋销售，这是房地产项目实现开盘销售的标准动作。设计优秀、工程优质、手工精细、用料物超所值、环境优美怡人，这样的样板房必然让来访客户心满意足、流连忘返。反之，产品功能上的缺陷、工程的质量通病、粗糙的装饰手工，以及杂乱的园林环境只能让客户高兴而来、扫兴而归，还谈何销售？我司有无数的完美开放、开盘热卖的成功案例，也有不少展示不佳、销售不畅的失败教训。通过本场沙龙作一个回顾，复一复
2、盘。关键词完美开放 反思又快又好 强力推行一、 近期对完美开放工作的重要指示（转自视察顺德碧桂园三期钻石郡示范区后的指示）“我们应该做的更好！事件的真相是：别墅板房后花园施工后没有恢复种植草皮，本来三天就能做好的事情拖了一个月；楼栋间距较密，没有用绿植间隔掩映提升客户感受；示范区与货量区之间的围蔽影响视觉感受，且增加了成本；展示区局部沥青路面不均匀下沉、开裂；板房内多处天花开裂、天花渗水。为什么会这样：员工经理他们应该知道怎样做才能卖得好。员工有反映吗？项目售楼部经理每天干什么的？他有每天都去追这个事情的解决吗？项目总做什么的，他知道这个事重要吗？他有能力及时了解吗？我们营销及项目的区域总有没
3、有去检查呢？会不会发现问题及解决问题？我们每个项目都做好了，我们公司就好了昨天区域营销总他说看到了，也提出了，但做不好，做不到！最后没人理，没人管，没做到，我们的管理人员做什么的！我们是否反思，我们要有能力发现问题！要有能力解决问题！希望大家吸取教训：我们应该做的更好！”二、议题讨论纪要（一）对顺德碧桂园展示区事件的通报和反思1、对顺德碧桂园三期钻石郡示范区未完美开放问题的通报近日视察顺德碧桂园三期钻石郡示范区时，发现案场环境问题突出，主要体现在：样板房室内外坏境未达完美标准、部分工程未完成；参观动线设置不合理等。钻石郡作为集团最高端产品，示范区未能完美展示，达不到“目之所及皆是美好”的效果，
4、部分花园黄土裸露，开挖管道未及时修复并种植草皮，同时部分板房因开放时间较长，维护不理想，展示效果不理想；未充分发挥产品优势，因钻石郡容积率较高，产品的楼间距较近，未能通过绿化包装提升客户感受，亦未能根据部分高端客户提出希望有 2 个停车位的需求及时进行产品改造，花园围栏用石材分隔既浪费成本又影响停车。参观动线布置不合理，未能及时根据现场情况优化提升。采用喷画围蔽，未能根据展示效果及成本对比来选择绿植围蔽。经调查：顺德碧桂园【钻石郡 3 期】展示区于 2014 年 7 月 26日开放，从 2015 年 1 月至 4 月，顺德碧桂园销售中心多次联系西苑项目部，要求对现场环境和看楼动线、园建绿化、道
5、路下沉、房屋开裂等问题进行整改，但西苑项目部为保证不中断展示区开放必须分户流水施工、工人安排等原因未能按期完成，营销人员未能紧密跟踪到底，没有上报上级部门协调解决，直至 4 月 23 日现场检查仍然发现上述问题。项目部与营销的配合和管理存在严重问题。2、集团针对上述事件提出的要求要求集团各中心、各区域项目认真学习的深刻追问和思考，引以为戒，改进提升。要求以区域为单位提交对“思考”的学习心得和落实措施。 再次重申：区域总裁、项目总经理要有“当家做主”的意识，要亲自体验示范区的效果，有客户服务的意识，有紧迫感，提升示范区的客户体验，针对客户集中反映的产品问题组织研究整改。各区域营销总经理、项目营销
6、经理要提升能力，及时发现问题，向项目反映，不能及时整改的要一追到底，向营销中心、工程管理中心、总裁办反映，直至解决为止。 要求各区域立即对所有项目示范区进行检查和整改，五一前完成，并提升现场销售环境，务必以最佳状态展示。 要求营销中心、工程管理中心对所有示范区进行联合验收，每周抽取一个“最差示范区”在微信沙龙群中进行曝光，追究项目总责任并要求限期整改，如仍然整改不好，项目总就地免职。3、针对本次事件，区域总、项目总及相关中心领导分别作深刻检讨和反思。项目总进行自我检讨和反思如下：（1） “一切为了销售”不能仅停留在口头上，样板房的展示效果是客户最直接的体验，对于营销提出的展示区问题，要马上跳起
7、来行动。其实，不应该等营销提出才行动。对于西苑暴露的问题，作为项目总，应该更主动地进行整改，而不是等到营销提出来却还行动缓慢。 （2） 做合理的成本计算：作为项目管理者，对项目的管理不应该简单粗暴，西苑钻石郡三期示范区周围都是施工场地，场地较为狭小，为了与施工区分隔开来，做了较多的高围挡，使客户感受钻石郡的空间比较狭促，没有很好的体验。提出了不应该高大的围蔽，应该用盆栽绿植围蔽，既可以降低高大围蔽的压抑感，突出花园的延伸感，使客户有良好的体验，又可以对盆栽重复利用，降低成本。 （3） 要不断地提高自我能力，为了减少楼与楼之间的局促感，提出了在阳台增加高密绿植的想法。实施之后，确实感觉弱化了对面
8、楼的局促感。对于花园增加停车位，提出了移改门柱、加大入户门口尺寸，同时减少门廊的侧面围挡，即使花园能满足停三辆车以上的要求，也缩短了业主停车后入户的路径，还节约了成本！作为天天在项目的我们，却没有想法，没有找到客户对产品不足之处的需求点，我们要自我提升，用心做事上面还要不断地努力！区域总进行自我检讨和反思如下：今天再次到了现场，并与区域、项目团队进行了交流，现将今天下午指示总结如下： 1、项目和营销要有当家作主的意识，对于展示区（包括货量区）存在的问题不能视而不见，要清楚的明白展示区对于项目的意义；对工作缺乏责任心的人一定会被碧桂园所淘汰！ 2、对展示区整改的问题要用最快的速度去完成，客户体验
9、是第一位的； 3、对客户的体验要用心去感知，对设计不完善之处要及时反馈并完善； 4、好的展示区能够体现产品的价值，要想办法提升客户体验，提高产品附加值，从而实现产品效益最大化（好的产品附加值和议价能力可以有效提升土地拓展能力） 。5、在今天亲临现场指导的基础上，区域项目今天连夜加班，刚刚完成了阳台绿化展示，个人感觉确实通过绿化的围蔽和层次感能够有效降低客户对距离的抵触感，感谢的智慧让我们对产品更有信心。感谢的悉心教诲，西苑钻石郡三期展示区的问题不仅带动了区域的大反思，也在集团内形成了大讨论，希望在此基础上集团所有的展示区效果都更进一步，并有效提升产品的议价能力，助力公司打遍天下！ （二）针对展
10、示区完美开放的讨论1、 造成部分展示区不能完美开放的根本原因是执行力存在问题：说的多，做得少，反映的多，跟进的少，妥协的多，坚持的少。在营销一个月巡检中，发现示范区展示效果佳，如谢金雄总等区域，是区域，项目，营销，物业，设计等拥有共同目标，拧成一条线，打造完美示范区，促进销售。但同时也发现，若在示范区打造中某一环节或部门配合不到位，可能出现就是不完美的现场，故建议在示范区设置的整个流线中，上下家必须明确自身的职责，以打造完美效果为最终目的，同时兼顾指导和监督的职责，指导下家如何按要求执行，并监控执行成果。而下家同样有责任向上家反馈在执行过程中发现的问题，只有相互沟通及监督，才能出现最佳效果。同
11、时建议区域，项目，营销，设计组建示范区设计沟通微信群，沟通哪些展示是最契合当地需求的，在设计中应注意的方面，在施工过程中哪些是不合理的，即时沟通，立即解决，才能符合 322 小步快跑的模式。相信只要各部门以当家做主的精神状态，定能打造出所见之处皆为完美的，能震撼客户的示范区。2、 各区域营销总经理、项目营销经理要提升能力，及时发现问题，向项目反映，不能及时整改的要一追到底，向营销中心、工程管理中心、总裁办反映，直至解决为止。营销同事固然有专业知识的局限和管理权限的制约，但我们更需要学习、提升，而且大局出发敢于反映、敢于坚持。项目部是希望营销的同事多提意见，提专业意见,因为营销天天在案场，了解客
12、户的需求，了解成交的制约。营销人员应该放下包袱和顾虑，大胆提出，言者无罪，有则改之，无则加勉。3、 区域和项目对营销的最大支持就是做好产品， “一切为了销售”不能仅停留在口头上，样板房的展示效果是客户最直接的体验，对于营销提出的展示区问题，要马上行动。现场的人不是完全没有意识，只是时间够久会视觉疲劳，会麻木，就需要有人不断鞭策监督，才能够抵消这种疲劳麻木。区域在这里要发挥作用，督促项目整改，不做就重罚，再不动就换人，这样才能提升执行力，把支持营销做到实处。4、 体验式示范区是我们将我司产品、物业、品质对客户呈现的最好的展示面。莞深区域经验：1）重视示范区施工前策划，在施工前组织营销，工程，设计
13、，物业等部门对示范区的打造作详细的论证后再制定方案；2）制定严格的标准，每个项目都要按照要求进行施工与自检整改；3）每个项目示范区开放前，区域层面都会联合区域的客服、营销、工程部对其进行联合验收，验收通过才能对外开放； 4）开放后，由项目部主导，横向部门每天晚上及时反应客户的反馈，由项目总主导及时进行整改，贴近市场需求，将产品和客户需求结合做到完美！5）重视开盘后评估，将好的经验带到下一个项目，力求完美。其实每个展示区都是赶出来，到开放时只能说是相对完美，因此我们对示范区的整改不能只关注开放初期，而是应该对示范区的全周期进行持之以恒地整改，不断提升，直至达到完美状态。5、 管理不精细、产品不精
14、细，是区域许多项目、甚至是我们行业面临的共性问题，主要原因我认为在于这些年大家习惯了卖方市场，热衷于速度和规模，而对产品和服务的关注、提升，尤其是细节方面真的是令我们自己汗颜，为改变这种状况，我们：1）在区域层面召开每周营销策略及支持会，由营销经理反馈问题，一个一个过，区域总带各部门指导、支持、督促项目总完成；2）区域总带队与营销一起到项目开现场会，发现问题，解决问题，逐项目过。核心是通过具体问题的解决、示范来提高项目层面发现问题的能力，解决问题的能力，提高项目团队对客户需求、产品品质效果的更高标准，提高营销团队反映问题的勇气和咬住问题不放的韧劲。俗话说：问题在一线，根子在机关，要解决项目一线
15、的问题，首先要改进我们区域部门的工作，要改进我们区域部门的工作，首先我区域总要自我更新，改善工作方法。如何改？往哪改？只要深入具体业务、多听一线员工（销冠、工程师）声音，就会发现更多真实的问题及其背后以前不知道的原因，乃至最简单、有效的解决方案，一件一件做好，一天一天努力，相信我们的管理，我们的产品和服务会一天一天更好，管理要的是持续改进，没有最好，也没有一蹴而进！6、 关于样板区“保鲜” ，海南区域去年珊瑚宫殿开盘后就已要求并执行每周一项目，营销，物业联合验收，接着按最佳状整改，周五是最后整改期限，周六日又完美开放！只有这样才能做到真正“保鲜”！做到每一个重要销售节日都能最完美呈现给客户！
16、此项工作最关键是坚持，认真！ 7、 不妥协，不放弃，像一样，坚持完美，一追到底！古人讲得好:慈不带兵，义不掌财。赞同集团严抓工程质量，抓好工程质量是项目销售的保证，要敢于推行楼楼精品！做出重要指示：展示区必须完美开放，以后如有改动，也要完美，时间都要抓！没有水平的人会讲时间太快了，所以质量不好！莫总指示：刚才详细看了大家的发言，特别是的指示，剖析原因：形成目前的状态首先责任在我，其次是系统管理问题，第三是现场的能力和水平的问题。关于管理我更多的是反思自己在哪方面做的不足，到底是用“狼性”的管理还是“人性”的管理，怎样做到“令行禁止” ，我会身体力行的带着工管中心来做好示范区尤其是整个项目的品质工作，真正做到“盘盘精品，楼楼精品，户户精品” 。请工管中心将今天大家好的经验总结岀来并强力推行，少说多做，强势跟进，坚持到底，绝不妥协！请营销中心光煜总鼓励并敎会营销线的同事敢于对
