长沙市规划管理强制性条文

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1、- 1 -长沙市规划管理局建设项目规划审查强制性条文规定（试行）二 00 八年七月- 2 -目录第一章 总则（3）第二章 规划指标核算（3）第三章 各类规划审查适用范围（7）第四章 规划退距要求（9）第五章 住宅套型结构比例（11）第六章 配建停车场（库）规划设置（16）第七章 建设项目规划编制内容及深度要求（22）第八章 环境景观规划（28）第九章 其他规定（30）第十章 附则（32）- 3 - 4 -第一章 总则第一条 为加强建设项目规划实施阶段审批管理，保障规划审批工作质量，方便规划审批人员、设计单位和建设单位准确掌握长沙市建设项目规划审批强制性条文要求，根据中华人民共和国城乡规划法以及

2、相关规定、规章要求，结合本市实际情况，制定本规定。第二条 在本市城市规划区范围内进行各项建设工程设计及规划审查必须严格执行本规定。临时建设、城乡个人居住用房修建、危房翻建及装修工程不适用本规定。第三条 中华人民共和国工程建设标准强制性条文 （城乡规划部分） （见附件）和长沙市城市规划管理技术规定（试行） （以下简称技术规定 ）中的条文及名词解释均为建设项目规划审查的强制性要求。第四条 本规定所列强制性条文是摘录自省、市现行的文件、规定、标准等地方性法规、规定、规章和标准，是中华人民共和国工程建设标准强制性条文 （城乡规划部分）和技术规定的补充强制性条文。第二章 规划指标核算第五条 地下车库、地

3、下设备用房（配电间、水泵房、地下水池、空调机房等） 、地下交通用房（楼梯间、电梯间及前室）不计入- 5 -容积率指标，但作为其他性质使用的地下空间均应计入容积率指标。第六条 新建高层建筑必须在基地范围内的主要道路一侧或道路交叉口处设置广场，广场上建筑物退让道路边线的距离应在长沙市城市规划管理技术规定（试行） （以下简称技术规定 ）的基础上增加不小于 5 米的退让距离，广场的面积按下表要求控制：基地面积（m 2） 广场面积 （m 2）2000 5000 不小于基地面积的 12%且最低不小于 4005000 10000 不小于基地面积的 10%且最低不小于 60010000 以上 不小于基地面积的

4、 5%且最低不小于 1000注：如该项建设工程核定建筑容积率 FAR4，则广场面积按表中规定控制。如该项建设工程核定建筑容积率 FAR4，则广场面积应按表中控制面积再乘以容积率系数 ，即广场面积 S=表中控制面积 （=FAR/4 ）核定建筑容积率是指规划行政主管部门按技术规定核准的建筑容积率。基地面积是指扣除城市道路后的净用地面积。广场延伸至高层建筑或裙房内，其净高不得小于 5 米，有柱时其柱间围合面积在计入广场面积时应相应折减，折减系数为 70%，且不得超过广场总面积的 30%。广场临城市道路绿线（绿线宽度不小于 10 米）的，道路绿线范围面积的 50%可计入广场面积，且临广场的建筑物距绿化

5、边线的最小距离为 10 米。第七条 建筑底层设置宽度不小于 2.5 米的骑楼，其骑楼按 50%的- 6 -面积计入密度，且不计算总建筑面积和容积率。第八条 建筑物底层的架空开放空间作为永久性全天候的公共活动场地或实施绿化的，其面积不占用容积率指标，不计入绿地总面积，可不计入建筑总面积。架空开放空间不得封闭，不得改变使用性质。为住户提供服务的楼梯间、门厅等服务用房不计入公共开放空间。规划行政主管部门可在规定容积率的基础上，批准该建设工程增加相当于架空面积 50%的建筑面积。住宅区内的架空开放性空间净高，多层建筑不得小于 3.0 米，高层建筑不得小于 4.5 米。第九条 在建筑楼层部分架空作为共享

6、空中花园的，不计入总建筑面积及容积率指标，其架空高度最低不得小于两个标准层层高。第十条 有关住宅坡屋顶面积的计算规定（一）坡顶住宅顶层其外墙檐口高度限 1.2m 以下，如超出1.2m，则视为一个自然层。（二）坡顶住宅顶层有户内楼梯可达的，其垂直高度在 2.2m 及其以上的空间，按其正投影面积计入建筑面积，2.2m 以下的不计入建筑面积。(图 1)详细规划设计阶段可按标准层正投影面积的 50%作为估算值计入相关指标。- 7 -第十一条 利用地形高差的建筑，其屋顶和地面层标高与相邻地面基本相平，其顶部为开敞上人屋面，该部分屋顶面积按其地面层标高以上部分的建筑外轮廓线占其建筑总周长的基本比例计入建筑

7、密度指标和容积率指标。(图 2)第十二条 临城市道路两厢的建筑如底层设置门面,又未建地下停车库或立体车库的,应在技术规定要求的基础上增加 4 米的退让距离，其停车应满足长沙市建筑工程配建停车场（库）规划设置标准（试行） 的要求，其门面临街总长度不得大于其基地有效临- 8 -街总长度的 60%且开门宽度不得大于门面总长度的 30%。临街门面长度控制计算式LL 有效 *60%其中 L 有效 =（LL 1L2L3L4）式中 L临街门面长度；L 基地临街总长度；L1 用地红线内路幅（含绿带）宽度；L2 建筑按照技术规定要求须退让道路的最小距离；L3 基地临街面根据审定总图或相关规范核定的入口宽度；L4

8、 幼儿园、会所、物管等独立设置的非商业用房临街长度；L 有效 基地有效临街长度。注：（一）上式中“临街”指临路幅9 米的城市规划道路，当所临规划道路路幅9 米时，此临街面不计入基地临街总长度。（二）如基地临 2 条以上城市规划道路时，项目临街门面总长度可按上式分别计算各临街面门面长度后进行累加，并且宜集中布置在等级较低的城市规划道路上（包括路幅9 米的城市规划支路） 。（三）如临街门面与规划道路非平行布置，则按角度换算为平行临街面长度控制。（四）如项目临街设置内凹公共开放广场且规模较大时，不按第（三）项的规定控制，可环绕广场（除临街方向外）设置门面。（五）临街门面退让城市主次干道（道路规划路幅

9、30 米）大于 20 米时（道路绿化控制线除外） ，在满足国家规范及技术规定的前提下可不按上式控制。（六）临街布置的高、多层建筑主体长度已超过上述规定长度的，可不按上式控制，但不得再单独加长其商业门面。第三章 各类规划审查适用范围第十四条 需进行交通影响评价的项目范围（一）物流中心、体育场、展览馆、会议中心、酒店、医院、- 9 -学校等重要的公共建筑；（二）对外交通枢纽、公共交通枢纽、大型停车场、大型加油站等重要的交通设施项目；（三）一类地区建筑面积超过 2 万平方米公共建筑工程和超过5 万平方米的居住建筑工程；（四）其他地区建筑面积超过 5 万平方米的公共建筑工程和超过 10 万平方米的居住

10、建筑工程；（五）城市规划部门或公安交通部门认为属交通敏感或饱和地段的建设项目以及严重影响城市交通的其他建设项目。第十五条 编制控制性详细规划时，应当编制工程管线规划；编制修建性详细规划（规划总图）时，应当编制工程管线规划及管网综合。在编制并审批通过工程管线规划或管网综合后方可进行单体设计。新建、改建道路设计应编制管线综合设计，设计深度同修建性详细规划。第十六条 用地面积在 45 亩以上（不含 45 亩）的建设项目及市政情况较复杂的其他项目应在审批总平面图（修建性详细规划）时编制和审批竖向及管线综合规划。第十七条 下列项目在报建时须提供建（构）筑物夜景亮化设计资料和图纸（一）城市标志性建（构）筑

11、物；（二）城市主、次道路（M30 米）两厢的高层建筑及高度超过 50 米的建筑；（三）重要的城市公共建筑；- 10 -（四）景观街、商业街两厢建筑及城市广场及重点地段周边建（构）筑物；（五）其他指定须进行夜景亮化设计的建（构）筑物。第十八条 长沙市城市规划区内新建的所有高层建筑、主要的公共建筑及用地面积不小于 1 公顷的住宅区项目，在领取建设工程规划许可证（副本）之前，应做好建筑环境设计报我局审定。第十九条 凡长沙市行政区域内用地面积在 20 亩以上的大型基本建设工程，以及在各级人民政府划定的文物埋藏区内实施的建设工程，都应进行地下文物调查、勘探。第四章 规划退距要求第二十条 应保证建筑物配建

12、停车设施与建筑基地出入口、主体建筑主要人流出入口及基地内道路之间有合理顺畅的交通联系。配建停车设施出入口不得直接与城市主干道连接，其与城市主要道路交叉口应有不小于 100 米的距离，与城市人行过街天桥、地道、桥梁或隧道等引道入口应有不小于 80 米的距离。基地临城市道路最长边长度小于上述规定距离时，经城市规划行政主管部门核准，可在距离道路交叉口最远处设置出入口。第二十一条 技术规定第二十九条第（四）项规定的山墙间距，是指高层居住建筑与多、低层居住建筑的山墙间距，按消防间距控制，即、类区分别不得小于 9 米、11 米、13 米，但居住建筑山墙有居室窗户的，其间距不应小于 13 米。- 11 -第

13、二十二条 当建筑临城市道路绿带边沿布置时，其退让城市道路红线最小距离除满足技术规定第三十五条规定退让外，有下列情况的还应符合下列规定：1、临街设有出入口时，对路幅宽度在 36 米以上（含 36 米）道路的绿线退让，高层建筑不得小于 4 米，多、低层建筑不得小于3 米；对路幅宽度在 36 米以下道路的绿线退让，高层建筑不得小于3 米，多、低层建筑不得小于 2 米。2、临街设有商业门面时，对路幅宽度在 36 米以上（含 36 米）道路的绿线退让，高层建筑不得小于 6 米，多、低层建筑不得小于4 米；对路幅宽度在 36 米以下道路的绿线退让，高层建筑不得小于4 米，多、低层建筑不得小于 3 米。3、

14、临街既未设置商业门面又无出入口时，对路幅宽度在 36 米以上（含 36 米）道路的绿线退让，高层建筑不得小于 3 米，多、低层建筑不得小于 2 米；对路幅宽度在 36 米以下道路的绿线退让，高层建筑不得小于 2 米，多、低层建筑不得小于 1 米。第二十三条 已建成的城市轨道交通和已办建设工程规划许可证的轨道交通沿线两厢建设控制范围按以下控制。轨道交通特别保护区范围：（一）城市轨道交通工程结构及其边线外侧 5 米范围内的区域；（二）城市轨道交通地面线路路堤的坡脚或路堑的坡顶外边线外侧 3 米范围内的区域；（三）城市轨道交通高架线路投影及车辆段用地范围边线外侧3 米范围内的区域。- 12 -（四）

15、城市轨道交通铺设电缆廊道两侧 3 米范围内的区域。在轨道交通特别保护区内原则上不得新建、扩建地面地下工程项目及进行钻探作业。轨道交通控制保护区范围：（一）城市轨道交通地下车站、隧道和高架线路外边线 30 米范围内的区域；（二）城市轨道交通地面车站、地面线路用地范围内外边线 20米范围内的区域；（三）城市轨道交通车辆段、控制中心、变电站用地范围外边线 20 米范围内的区域。在轨道交通沿线两厢建设控制保护区内的地上、地下各类新建、改建、扩建工程项目，在办理手续时,必须征求市轨道办意见。第二十四条 在城市轨道交通未办理建设工程规划许可证之前，城市轨道交通特别保护区按城市轨道交通线网规划线路中心线向外扩 30 米进行控制，控制保护区按城市轨道交通线网规划线路中心线向外扩 60 米进行控制。第五章 住宅套型结构比例第二十五条 根据长沙市城市规划管理技术规定，市区内用地分为 4 个等级区域：（1）核心区（核心旧城区）：湘江湘春路芙蓉路劳动路围合的区域;（2）一类用地（旧城区）：三一大道东二环南二环湘江围合的区域；（3）二类