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1、- 1 -莱茵印象项目客户调查问卷分析报告李 剑基于项目运作前期对未来项目客户的定位分析，我们将项目定位为上饶市乃至周边县域均有较强影响力的高档楼盘。未来客户群初步定位为“ 上饶县市及周边区县的成功人士，包括教 师、医生、律师、公 务员、饶籍外乡务工人员及部分高级白领、 职业经理人和个体工商业主等”。 为配合项目设计方案的修改和调整，我们于 2008 年 7 月中旬，以定向发放的方式，向工业园区大型企 业和上饶县政府机关共发放了 40 份问卷，有效收回36 份。 这些单位分别是：上饶县医院 21 份 上饶县政府办 6 份上饶县经委 4 份 一舟电子 5 份现将有关调研信息统计分析如下：客户篇1
2、、被访者的学历初 中 （ 2.90%）高 中 及 中 专（ 31.40%）大 专 （ 20%）本 科 （ 40%）硕 士 及 以 上(5.70%）从上图可以看出：被访者的学历大多集中为大专和本科，二者合计达到了 60%；- 2 -同时，高中及中专占到了 31.40%，这些客户是受过 不同程度的高等级教育的，有一定的素质和修养，符合本项目高档产品的客户群需要。2、被访者的年龄20-30(34.30%,12人 )30-40(48.60%,17人 )40-50(14.30%， 5人 )50岁 以 上 (2.90%,1人 )从上图中可以看出：被访者的年龄集中在 30-50 岁，比例占到了 62.90%
3、，50岁以上为最少。事实上，具备购买力的改善居住功能性 购房者多在 30-50 岁的年龄段；而首次购房（包括婚房）则多在 20-30 岁，其购买力有限，通过自身的努力实现购房不现实，多以父母（ 亲戚）支持为主。3、被访者的性别男 59.40% 女 40.60%4、被访者的年收入0102030405060702-3万 3-5万 5-10万 10万 以 上65.50%24.10%3.50%6.90%从上图的数据来看，36 份问卷中，共有 29 人对此问题进行了回答。其中，- 3 -65.50%的被访者年收入为 2-3 万元，10 万元以上的有 2 人，比例为 6.90%，其职务分别是总经理和副总经
4、理，为一舟集团领导。5、被访者的家庭组成单身 5.56%（2 人） 两口之家 5.56%（2 人）三口之家 61.11%（22 人） 四口之家 13.89%（5 人）五口之家 11.11（4 人） 其他 2.77%（1 人）从上表的数据来看，三口之家的被访者占到了 61.11%，其次是四口之家和五口之家。这是否反映出被 访者对住房面积的要求不会太大？6、当问及“ 您节假日是去父母家还是父母来”时，被访者的回答是：父 母 来 (11.11%)去 父 母 那 (44.44%)差 不 多 (44.45%)7、当问及“ 您上下班的交通工具”时0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25
5、.00%30.00%私 家 车 自 行 车 /电 动 车 公 交 车 单 位 车 步 行27.30%24.20%27.30%15.20%6.10%当问及此问题是，共有 33 人对此作出了回答。其中，私家 车、自行车/ 电动车- 4 -和公交车的比例相当，合计达 78.80%；拥有私家车的比例为 27.30%。8、当问及“ 购房用途”时，35 人作出了回答。改善居住环境 62.86% 工作便利 14.29%婚房 8.57% 投资/储蓄 2.86%养老 0 为子女 11.43%为父母 0从上表的数据来看，因“改善居住环境”而购房的客户占到了 62.86%，说明二次甚至是多次购房的需求比较高， “婚
6、房”的比例为 8.57%，“为子女” 的为 11.43%；而“养老”和“为 父母”的没人选择，这在一定程度上 说明存在空白和观念不一，如要挖掘此方面的需求，则需加大宣传力度，培育并引导此消费理念。项目篇9、当问及“ 您在 3 年内是否已经买房”时，35 人作出了回答。是 60% 否 40%在最近的 3 年内，房市看涨，房价上升，无论是作为 居住购房还是投资购房，有购买力的人都已经购置了房产。在被访者中，有 60%的人表示已经买过房， 换句话是近两年内或许不会在考虑购置房产，这对后期销售产生不小的抗性。10、“您已买房的房型”（32 人进行了作答）- 5 -一 房 一 厅 (0)二 房 一 厅
7、， 二 房两 厅 (25%)三 房 二 厅 及 以 上(56.25%)别 墅 (18.75%)上图的数据显示，购买三房二厅及以上的比例占到了 56.25%，是市场需求的主流户型。其次是二房一 厅和二房两厅。11、当问及“ 如您再次买房会选择的种类”时，33 人做出了回答别 墅 (27.27%)多 层 (18.18%)小 高 层 (39.39%)高 层 (15.15%)上图数据显示，选择小高层的所占比例最大， 为 39.39%；别墅类需求也占到了 27.27%；而高 层住宅的比例只为 15.15%，这在一定程度上说明高层的接受程度有限，而小高层的接受程度要高于多层，小高 层仍 为市场主流。12、
8、当问及“ 您买房首先考虑的户型和面积”时，36 人作出了回答。房 型 面 积 比 例一房一厅 6070 平方米 -两房一厅 8090 平方米 - 6 -90100 平方米 22.22%（8 人）两房两厅100110 平方米 -110120 平方米 25%（9 人）130 平方米左右 25%（9 人）三房两厅140150 平方米 11.11%（4 人）155165 平方米 5.56%（2 人）四房两厅170 平方米以上 -联排别墅 200 平方米或以上 8.33%（3 人）双拼别墅 -独栋别墅 2.78%（1 人）从上表中可以看出：对户型的要求集中为两房和三房，其中，三房两厅的比例达到了 61.
9、11%；三房主力户型面积要求集中在 110-120 和 130 平方米左右，各占 25%，140150 平方米则占 11.11%；从调查的数据来看，对一房和双拼别墅等户型没有作出选择，换句话说 ，改善功能型 购房希望能有更好的居住环境和户型面积，因此，主力房型以两房、三房为主，部分考虑四房和别墅。13、当问及“ 您可接受的住房单价”时，36 人都作出了回答。0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%2000以 下 2000-2500 2500-3000 3500-4000 4000以 上58.33%33.33%5.56%02.78%从上图中，
10、我们可以看出被访者针对这一问题集中的回答是“ 2000 以下”和- 7 -“20002500”，两者之和为 91.66%；一则说明部分被访者购买能力有限；二则说明所做出的回答可能存在一定的水分或保留；三则说明受当前房地产市场不景气的影响，购房者的“观望”心态和“看跌” 心理普遍存在；购房者是否期望部分楼盘价格能回落或控制在 20002500，甚至在 2000 以下。14、当问及“ 您可接受的住房总价”时，共有 33 人作出了回答。0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%20-30万 30-35万 35-40万 40万 以 上75
11、.76%12.12%9.09%3.03%上图中反映的数据显示，购房者普遍接受的住房总价为 2030 万元，比例占到的 75.76%，这进一步验证了上面的分析。同 时 ，结合对住房单价的接受程度，是否意味着其所期望的住房面积集中在 100130 平方米之间？15、当问及“ 您能接受的别墅单价”时，28 人作出了回答。0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%3500-4000 4000-4500 5000以 上89.29%7.14%3.57%针对别墅的问题，市场接受程度和承受力始终有限，因此，只有 28 人对该问题作出了
12、回答。就单价而言，集中选择的三个选项中的最低一个。相信如果有- 8 -“30003500”的选项，则更多会选择此选项。就“3500 4000”而言，比例占到了89. 29%，这说明别墅类产品由于单价和总价高，接受层面和范围有限。16、当问及“ 您可接受的别墅总价”时，27 人作出了回答。0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%80-100万 100 125万 125 150万 150万 以 上88.89%7.41%03.71%从上图来看，88.89%的被访者选择了 80100 万的别墅总价。其结论与上面所述相同。同时
13、，125150 万的没有人选择，结合别 墅的类型和面积来考虑，我们是否可以认为 80125 万为联排、双拼别墅， 125150 万为叠加和独栋别墅，没有选择“125 150 万” ，是否说明购房者对某类产品的不认同？17、当问及“ 您觉得上饶市区的房价如何”时，便 宜 (2.78%)还 可 以 (44.44%)比 较 贵 (52.78%)上图显示，44.44%的被访者认为上饶市区的房价还可以接受，52.78%的人认为上饶市区的房价比较贵。 这在一定层面上说明：- 9 -（1）受房地产市场大环境的影响，购房者普遍存在“ 看跌”心态。（2）上饶作为三线城市，其房价水份不多，泡沫不大，因此将近半数的
14、人认为上饶的房价可以“ 接受” 。（3）在当前的特殊情况下，上饶的房价上涨空间有限，下跌空间也不大，基本将维持现状，小幅波动。18、当问及“ 您考虑买房的话会考虑在哪一块区域”时，0.00% 20.00% 40.00% 60.00%老 城区带湖 片区新 中心 片区城 东区三江 片区水南 片区旭日 片区经 济开 发区13.16%39.47%02.63%2.63%18.42%10.53%13.16%从上图的数据中显示，八个片区几乎都有选择，其中， 选择“旭日片区”的占到了 39.47%，这需要结合其工作地点和职业来分析。选择旭日片区的被访者多为县医院的工作人员，考虑 到离上班地点比较近，方便；而选
15、择“ 经济片区”的则有县医院的，还有一舟集团 的；选择“新中心片区”的，则多为县政府办公人员等公务员，考 虑的因素也多为 上下班方便。因此，真正参考意 义有限。- 10 -19、当问及“ 您可接受的上下班时间”时，共有 34 人作出了回答0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%15分 钟 以 内 15-30分 钟 30-45分 钟 45分 钟 以 上70.59%29.41%00上图的数据说明，被访者多选择在 15 分钟以内到达上班的地方，剩余的29.41%的被访 者选择 15-30 分钟到达上班地点，其对居家选择的距离和交通要求
16、比较高，重 视程度也较大。通常不能超过 30 分钟的 车程。20、当问及“ 您认为滨江西路区域地段如何”时，33 人做答。不 偏 (12.12%)比 较 偏 (57.58%)暂 时 偏 ， 将 来 会好 (30.30%)被访者有近六成的人认为，目前滨江西路地段的位置比较偏，同时， 还有30.30%的人认为 目前虽然比较偏，以后将会好起来。 这主要是樱花公园景观带刚刚修建起来，市民的认同度和了解程度不高；同时，当前滨江西路尚没有公交车通过，且并非循环通路，未来道路设施完善，交通工具通行，再加上政府和各项目公司的大力宣传， “距离感”将得到有效的拉近。21、当问及“ 是否知道政府已投入资金 1.6 亿建设滨 江西路和樱花公园”时，- 11 -0%20%40%60%80%100%不 知 道 (44.44%)知 道 (55.56%)通过我项目公司 3 月底、4 月初与上饶县政府共同举办的“ 博能 莱茵印象杯”上饶首届樱花节活动，有 55.5
