《积极探索大胆实践建立适应老旧小区特点的新型物业管理模式》由会员分享，可在线阅读，更多相关《积极探索大胆实践建立适应老旧小区特点的新型物业管理模式（8页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1积极探索大胆实践建立适应老旧小区特点的新型物业管理模式在我区大批高水平的新建住宅小区不断涌现的同时，如何在老旧小区的整治管理中，探索一条环境效益、经济效益和心理效益相统一的新型物业管理模式，从而使老旧小区长期呈现清洁优美舒适方便、文明安全的居住环境，是社区环境建设中的一个重要课题，也是一个迫切需要解决的问题。从今年 5 月开始，我街道以江泽民同志“ 三个代表” 的重要思想 为指 导，积极贯彻北京市第三次城市管理工作会议精神，结合社区建 设改革，根据宣武区居住小区推行物业管理工作的实施方案和广外实际，在红莲、小红庙、三义里、马连道北里、马连道危改区等 5 个小区推行物业管理，探索老旧小区危改小
2、区长效管理的体制和运行机制，取得了初步成效。我们的主要做法如下：一、找准问题、明确思路老旧小区由于建成时间较久，规划设计落后，配套设施不全，加上管理不到位，普遍存在着程度不同的脏、乱、差和居民生活不方便的问题。 虽 然多年来政府投入了大量的人力、物力、财力，但走不出几年一整治的怪圈，政府不满意，群众也不满意。在实际中，我们认识到要解决这些问题，建立长效管理机制，引入物业管理，充分发挥它在老旧小区管理中的基础性功能，是一个符合时代发展要求的新途径。但老旧小区的现实状况，又使进行物业管理的难度很大。一是观念不适应。引入物 业管理就必须按照市场规则办事，但绝大多数居民还习惯于计划经济时代的房屋管理模
3、式，无偿管理、无偿维修。一时还无法认同物业服务是商品，对花钱买服务，心理准备不足。二是体制不2顺，小区内产权单位众多，有时一栋楼就归属数家产权单位，他们自成系统，各自为政，割裂了小区管理的整体，工作协调难度很大。三是机制不灵，缺乏竞争机制。管房单位一般只管理房屋内部设施，很少顾及环境的好坏，管好管坏一个样。四是投入严重不足。由于老旧小区大部分都是直管公房，由于建设时间较长，一年的投入经费用于房屋维修还捉襟见肘，其它建设无从谈起。五是法制不全。政府对新建小区的物业管理有明确的规定，但在老旧小区推行物业管理还没有可供依据的规范。再加上小区基础设施落后，环境状况不理想，给小区物业管理直接进入市场带来
4、了困难。我街道曾经尝试在小红庙小区、红莲小区探索市场机制运行的形式，由于多家物业管理公司的退缩而告终。 针对这些问题，我街道确定了在老旧小区中推行物业管理的思路，即：一个目标；二种模式；三项任务；四个结合。一个目标是为居民创造一个清洁优美、安全文明、生活方便的小区居住环境。二种管理模式：一是探索社区服务与物业管理相结合的物业管理新模式。在深入分析物业管理在社区建设中的地位与作用的过程中，我们意识到物业管理是社区服务的重要内容，是规范化、市场化的社区服务，由此我们提出社区服务要向物业管理延伸，要通过开展物业管理提高社区服务水平。在区领导 和有关部门的支持下，确定红莲、小红庙、马连道北里、三义里
5、4 个小区的物业管理工作，全部由街道社区服务中心成立的北京邦诚社区物业公司负责，同时提出要借助社区服务的地缘优势，通过充分发挥物业管理与社区服务一体化的作用，开辟各种有偿服务，3多渠道拓展经营项目，促使老旧小区逐步形成自我造血功能，在政府前期的扶持下，逐步营造一个有利于人与人沟通、人与自然和谐的居住生活环境。在计划经济体制下的小区管理向社会主义市场经济体制下的小区管理过渡的过程中，使社会物业起到实现老旧小区物业化管理孵化器的作用。目前，邦诚社区物业公司在区小区办的帮助支持下，按照法定程序基本完成了资质审查及进驻小区实行物业管理的制度准备工作，关在 4 个小区硬件施完善的同时，逐步开始物业管理的
6、试运行。二是探索按照市场机制运行的物业管理模式。即在马连道危改小区由红义物业公司按照市场机制运作对小区实行物业管理。三项任务：一是改善小区环境。对小区实行整体封闭，建立安保设施，粉刷楼房外立面，改造和补植绿地，修缮道路，拆除小区内过期临建和违法建设。二是完善服务设施。修建机动车和自行车停车设施，开辟群众活动场所，规范生活服务设施。三是建立管理体制。明确物业管理公司与社区党组织和自治组织的关系，明确物业管理公司与小区内小物业或产权单位的关系，明确物业管理公司与保安、保洁、保绿、保修等专业服务业机构的关系。 “四个结合”的原则是物业管理与创建文明社区相结合；与社区建设相结合；与社区服务相结合；与市
7、场机制相结合。通过四个结合探索在社区建设中发挥物业管理积极作用的良性机制。二、加强领导、完善方案为了落实区委、区政府有关推行物业管理工作的会议精神，我们制定了广外街道关于红莲、三义里、小红庙、马连道北里小区实现物业管理的实施方案。组建了推进物业管理的领导和工作班子。一是4建立了由副区长金焱、区长助理喻建平主持的实现小区物业管理工作调度会制度。调度会由区国土房管局、区市政管委、区建委、区规划局、公安分局、交通支队、工商分局、城管大 队，街道 办事处等部门领导参加。会议多次就各小区的封闭方案、资金的落实和运用、违法建设的拆除、硬件设施的建设、物业公司的确定等进行了研究，为 5 个小区实现物业管理做
8、了充分的准备。二是在街道层面上成立了由工委书记、办事处主任任组长的广外街道小区物业化管理领导小组。三是建立了工作机构。我们从综治办、城管科、民政科、城管分队抽调 4 名干部组成领导小组办公室，由办事处一名副主任任办公室主任，国土房管局广外管理所的同志任办公室副主任。办公室主要职责是负责组织、协调、落实具体工作，完善 5 个小区实现物业管理的各项实施方案并督促实施。为了确保推行物业管理工作的顺利进行，我们在广泛调研，深入勘察，征求多方面意见的基础上，反复研究制定了 5 个小区的封闭方案、实行物 业管理前完善硬件设施资金预算方案、道路改造方案、实行物业管理盈亏方案及说明等。在运作中，根据对物业管理
9、工作的不断认识和少花钱、多办事、方便群众的原则，不断修改方案，以达到最佳的综合效益。例如， 红莲小区由于占地面积较大，为 0.3 平方公里，产权单位 22 个，45 栋楼，形成 5 个自然封闭区域。我们按照大物业与小物业相结合，大封闭与小封闭相结合的原则，以莲花河做为红莲小区东侧封闭的天然屏障，在莲花河西岸南北两端各设一个大门，红莲路南北两端各设一个大门，红莲小区西侧的两个进入小区的路口各5设一个大门。6 个大门解决了红莲小区的封闭问题，既方便了群众出行，又有效地整合了社区资源，形成了整体的红莲小区。三、广泛动员、 积极推进物业管理工作要顺利推进，必须大力宣传，营造氛围，得到更多的小区居民的参
10、与、支持和认同。我们主要做以下工作。一是以社区党员为主力，以社区志愿者队伍为基础，以居委会为依托，利用板报、横幅、宣传 站、 致居民一封信、 义务劳动、联 席会、座谈会等形式在小区广泛深入地进行物业管理宣传。截止目前为止，发放推行物业管理提高居民生活质量致小区居民一封信6200 份；召开居委会班子会 8 次，召开群众联席会 2 次，居民座谈会 3 次，党员、社区代表、积极分子动员会 12 次，组织义务劳动 8 次，设宣传站、放录音、发放宣传材料 3 次，出黑板报 25 块，悬挂印制的横幅 9 条。二是高度重视充分发挥社区党组织的领导核心和群众自治组织民主自治作用。多次召开社区党组织、居委会班子
11、会，学习研究宣武区居住小区推行物业管理工作的实施方案和广外街道关于红莲等小区实现物业化管理的实施方案。通过学习研究，社区党组织和居委会的成员提出了统一思想、提高认识、全力以赴、 积极支持、全面发动群众、做好群众思想工作、为实现物业管理创造良好的氛围的工作想法。在社区领导班子成员的思想统一后，又分别召开了社区党员、积极分子、社区代表会，结合每家每 户发放致居民一封信，广泛开展了宣传教育工作。三是充分尊重社区群众的知情权和参与建议权，引导群众关心物业管理，参与社区建设。分别召开了小区居民联席会和座谈会，广泛听取6居民的意见。特别是召开了红莲小区、三义里小区、小红庙小区、马连道北里小区实行物业管理听
12、证会，邀请居民和社会单位代表听取小区实行物业管理工作方案、硬件设施完善方案，物业管理工作制度的通报，并对代表们提出的问题进行了解答，根据代表们提出的意见，对具体方案进行了相应调整。例如：马连道北里小区西侧由于与丰台区交界，因丰台的居民习惯从小区内通过，坚决不让封闭西侧的 2 个小门，封闭了 3 次，被丰台居民推倒了 3 次。 鉴于这种原因，我们起初决定在西侧封一个门，留下一个门。在召开群众座谈会时，居民反映强烈，要求对 2 个门全部封闭。根据居民的要求，在 8 月 12 日拆除了违章后，我们调集了广外派出所、巡警、保安、城管分队等队伍，将 2 个门全部封闭，并 24 小时值班看守。居民们见状，
13、竖起大拇指称赞。根据群众的要求，我们在三义里小区建起了石椅和晾衣杆，在红莲小区增设了群众活动广场。由于宣传深入、形式多样，又广泛听取了群众意见，在 4 个小区实行物业管理工作中得到了广大群众的支持。马连道北里小区一位退休老人，看到小区的环境怡人，本来想搬家到月坛汽南社区，现在也决定不搬了，表示愿意交物业管理费，呼唤居民们都来关心和受护自己的家园。 四、克服困难、整治 环境一个安全、 优美、舒适、和睦的生活空间对于改善社区人际关系、维护社会安定团结有着十分重要的意义。如果环境的安全、舒适、 优美的程度能够达到居民群众的期望值，就会给居民群众以一种满足感、幸福感或享受感，对于实行物业管理有着积极的
14、促进作用。因此，我们在 5 个小区的环境整治上，始终立足于7高起点、高质量。 5 个小区的主要进出口将全部设为电动门，社区保安全部从规范的保安公司聘请。为了配合小区的安全防范，在地域较大的小区中的主要地段还要安装探头，实行 24 小时电子监控，引科技进社区，增加社区的科技含量。对小区内多年来因市政道路、甬路、便道进行了翻修、覆盖和硬化，没有雨水口的地方重新修建了雨水口。对小区内破损的各种原因遗留下来的违法建设全部拆除。按照区领导的要求，红莲小区内的万佳利、胜美、 绿化二队三个单位过期临建也将由城管监察分队依照法律程序实施拆除。在三义里小区修建了 300 平方米的自行车棚，对红莲小区、三义里小区
15、、马莲 道北里小区自行车棚分别进行了新建或整修，并邀请了区规划局、区交通大队的领导就小区内的规划停车泊位、交通组织等工作进行了协商，使小区内乱停乱放的问题得到了根本的解决。环境的绿化给居民的生活带来了生机，我街道对小区内的部分绿地进行了改造和补植。莲花河西岸重新改造的 4 万米绿地即将完工，绿草地与鲜花生机盎然；红白相间的石子甬路给居民健身增加了新的乐趣；做工精巧的凉棚给居民们休闲带来了清爽；红莲小区的封闭工作正在紧锣密鼓地进行着；红莲文体广场的亮化美化工程即将开工。届时，一个全新的、高水准的小区将展现在人们的面前，为该小区实现物业管理创造了条件。目前，马连道北里小区、三义里小区、小 红庙小区
16、的道路工程、封闭工程、绿 化工程、保安人员进驻等工作已全部完成，部分违法建设也拆除清理完毕，马连道危改小区的环境整治和硬件设施完善也已开8始着手进行。五、工作体会1、领导重视、各部 门通力配合是老旧小区实现物业管理的关键。在红莲等 5 个老旧小区实行物业管理过程中，副区长金焱、区长助理喻建平同志多次听取我街道关于实行物业管理的工作汇报，并亲自主持召开了由各有关部门参加的调度会，及时解决了工作中的问题。区国土房管局、区市政管委、区建委、区规划局、公安分局、交通大队等部门在工作中给予了大力的支持和配合，在道路施工，规划停车泊位、交通疏导等方面提出了建设性的意见，为老旧小区实现物业管理开辟了道路。2群众的支持和理解是推行物业管理工作的基石。在推行物业管理工作中，由于宣传广泛、形式多样、从实际出发，广泛征求居民的意见，特别是解决了诸多居民关心的问题，因此在工作中得到了广大居民的理解和支持。居民们积极参加到小区的爱绿、护绿、种绿 的活动中来。例如， 马连道北里小区的居民，依靠自己力量，找来了一颗
