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1、一、大市分析1 市场分析青岛是中国东部沿海重要的经济中心城市和港口城市，是中国重要的外贸口岸之一；在工业、旅游、文化、外贸方面占据国内同行业重要地位，为青岛市商业地产的快速发展提供了有利条件。青岛商业地产的历史沿革 上世纪 80 年代以来，经济的迅速发展以及居民收入水平的提高，给商业带来了巨大市场。随着经济体制的日益完善，短缺经济的结束，买方市场的形成，商业的竞争更是达到了白热化状态。由此，青岛市商业地产格局以及业态发生了较大的变化：一是业态形式的多元化发展除原有的中、小型百货商店开始进行单体规模扩张以外，陆续出现了超市、便利连锁店等零售业态；专业店、专业市场悄然出现。二是商业格局的重构由于中
2、心城区规模的扩大以及城市功能结构的调整，大量的城市居住区建设在原中心城区的外围，城市人口分布格局发生了很大的变化，突出表现为中心城区人口的外迁。同时，各种业态有不同的市场定位和选址要求，因此，原有的零售商业分布格局迅速被打破，商业中心的发展业进入了竞争、分化的时代。商业地产优胜劣汰 我市的商业地产在迅速的成长中、在残酷的市场竞争中，呈现出优胜劣汰的态势。商业地产项目是房地产中最具有操作性、同时又是操作难度最大的房地产项目，很可能功亏一篑。大型专业批发市场规划布局 到 2010 年，青岛市区专业批发市场规划总数目达到 34 处，其中规划新建 9 处。分布如下：市南区 市北区 四方区 李沧区 崂山
3、区 城阳区 黄岛区2 处 5 处 8 处 5 处 2 处 8 处 4 处目前现有的专业批发、零售市场主要以装潢材料、建材、五金产品为主，商业物业规划、配套层次较低，经营管理水平参差不齐，同时，呈现出有市内向城市近郊发展与商业规划经营正规化、国际化的趋势。随着商业化进程的加快，大型专业批发市场正在快速发展。随着商业地产的发展，城阳出现了一些商业地产项目，相关数据、分析如下：城阳商贸城：位 置：崇阳路北、绣城支路东；产品类别：2 层商业卖场；工程进度：现房；总建面积：约 10 万平米；分割面积：12150 平米；主力面积：2040 平米（套内面积） ；单价范围：700016000 元/平米；主力单
4、价：11500 元/平米；个案简评：“城阳商贸城”位于规划中商贸中心区域，周边大小市场汇集，人流量大，预计将于 2005 年 10 月份开业；本案总体量较大，交通方便，产品规划比较合理，出入口设计科学，面积分割定位适中，价格定位略微偏高；本案宣传、推广力度较大，报纸形象、软文广告频繁。推案时机有利，正值城阳地产投资迅猛增加的时期，但是销售周期过长，至今仍有 10剩余，错过了最有利的销售时机。商场以小面积铺位、店中店形式为主，主要经营男女服装、童装、鞋帽、箱包、日用百货为主。产品定位档次偏低，管理公司资质不高，后期经营利润无法保障；同时整盘操作模式单一，后期操作方法不够有力。天一方中美食街；位
5、置：王沙路东、空港路南；产品类别：23 层商业网点；工程进度：现房；总建面积：约 2 万平米；分割面积：140468 平米；主力面积：140200 平米（套内面积） ；单价范围：34804080 元/平米；主力单价：3780 元/平米；个案简评：本案位于惜福镇，交通比较方便；总体量较小，定位为韩国特色美食街，销售周期为 1 年，销售率为 90；产品单价定位适中，但面积定位偏大，影响销售进度，后期重新分割。本案以韩式特色餐饮为主，市场定位比较准确，有一定的市场空间。全案操作前期较成功，产品去化较快，后期缺乏操作策略调整，销售率达 70以后，销售速度明显下降。小结：近几年来青岛是商业地产发展迅速，
6、城市商业环境逐步完善，市场竞争激烈，投资行为变的更加理性，以更专业的标准选择产品，对商业地产产品的规划设计、营销策划以及后期的经营管理提出了更高的要求。而工艺品行业专业市场，虽属典型的商业地产项目，但其具备了深厚的行业背景，使该项目的投资行为不同于普通的商业地产项目，不能简单的直接吸纳来自社会各界广泛的投资。2项目周边环境规划与配套城阳 交通便利，具有一定的区域发展潜力，投资环境正逐步完善。地处青岛北部，距青岛市中心 25 公里，东依崂山，西临胶州湾，是青岛市外贸出口加工基地和唯一的国家级星火技术密集区。城阳，内辖 8 个街道办事处、230 个行政村（居委会） ，人口 43.6 万，总面积 5
7、53.2 平方公里。城阳，内有青岛流亭国际机场，外临青岛港，胶济铁路、环胶州湾高速公路、青银高速公路、济青高速公路、308 国道、204 国道纵贯其中，形成极其便利的海陆空立体交通网络，是青岛连接世界的桥梁和纽带。以电子信息、电器机械、精细化工、纺织服装、食品饮料、新型建材、海洋生物等为主体的主导产业群正在建立，以国际空港、新城、丹山、玉皇岭、金岭、上马、河套七个工业区和环海经济开发区。城阳市区商业环境迅速完善，商业配套大量增加，如:正在建设中的商业项目有“爱丽安” 、 “家佳源” 、 “喜盈门财富广场” 、 “大润发超市” 、 “青岛新天地” 、“天一方中美食街”等，以及一些配套产品的建设“
8、希尔景园”等配套地产项目，为城阳区提供了良好的商业环境、与商业氛围；同时，由于城阳的住宅、网点空置率较高，人口居住密度不够，给这些商业项目带来一定的经营难度。丹山工业园 区域配套正逐步完善中该园属区级重点工业园，总规划面积 6 平方公里，园内环境优雅，名胜古迹繁多，其中中国跨度最大的公路斜拉桥建于该园；园内有生活区、休闲娱乐区等，为客商提供良好的商、住、办公、娱乐等环境。总体规划面积 7.36 km2，包括丹山工业园和青岛建材工业园一期两个工业园。园区地处青岛市近郊，东依崂山风景区，西靠胶州湾，南接青岛市区，北通古城即墨，是进出青岛市的 门户 。园区地理位置优越，交通发达。距青岛国际机场仅 2
9、km；距城阳火车站约 6km；距青岛港 18km；308 国道、青银高速公路、青烟公路、青王公路贯穿园区南北；华仙路、富昌路连通园区东西，构成了园区纵横交错，四通八达的陆、海、空立体交通网络。本案位于城阳区夏庄街道办事处，308 国道以东、华仙路以北。东临丹山工业园，南临未来的高档居住区。项目周边目前物业稀少、人口稀少、生活配套缺乏，随着周边新兴居住区的成熟，人口的增加，以及丹山工业园的逐渐成熟，周边配套近期内将迅速发展。总之，本案所处区域的商业环境、区域的各项配套设施在未来 3 年内将借助周边工业园及新兴住宅区的发展，有较为明显的改善。二、区域市场分析项目位置及交通状况 本案位于城阳区夏庄街
10、道办事处，丹山工业园东临，308 国道以东、华仙路以北。距离青岛市香港中路所需车程为 2025 分钟，距离李村广场 1015分钟车程、距离城阳区政府 15 分钟车程、距离惜福镇 10 分钟车程、距离流亭机场 10 分钟车程。属于典型的城市近郊位置。交通比较便利，沿 308 国道途径本案位置的公交线路有：103 路、306 路、1 路等共多条公交线路，项目西北为重庆路城阳长途汽车北站。本案所处地段人气增加 项目以南正在形成的大型居住社区，如：天泰奥园、华泰山水嘉园、鑫江水青木华，以及项目以南、308 国道以东区域规划的大型高档居住社区的形成，使该区域的受关注程度逐步提高，该区域的地产项目吸引了越
11、来越多的关注。此外，丹山工业园的逐步成熟，也将有力促进项目周边配套的完善。项目周边商业地产项目项目较少，仅有天泰奥园社区商业和城阳长途汽车北站附近的车站商业；而本案周边尚未出现其他的写字楼项目，一定程度上降低了项目风险。小结：项目所在区域的未来发展来看，写字楼部分应主要作为项目本的配套产品，捆绑供应给同行业企业。如有富余部分可考虑作为青岛市区与城阳市区两城之间的区域配套产品，对行业以外的企业销售。项目周边的区域配套正在逐步完善，区域环境、人气正在逐步提升，为本项目的乘势发展提供了机会。重点个案：青岛流亭工艺品城位 置：城阳区（北后楼村）流亭兴阳路北、济青高速路以西；产品类别：23 层专业市场（
12、每一户商铺均为 2 层或 3 层的商业网点房） ；规划用途：以工艺品以及工艺品配件为主营产品，集酒店、商场、公寓为一体的综合项目；总 建 面：8 万平方米；开发单位：北后楼村；工程进度：部分商铺封顶，部分未动工；面积规划：901000 平米；主力面积：90300 平米；单价区间：42804600 元/平米；公开时间：2005 年 7 月中旬；销 售 率：10；销售周期：4 个月；优势：1项目附近工艺品生产工厂、加工厂聚集，有利于一部分客户了解该项目，并且已有部分关系客户；2项目用地性质为农业用地，土地成本较低；3产品特色突出，首饰工艺品专业市场的市场前景良好，产品针对周边地区的工艺首饰加工企业
13、提供配套服务，产品针对性强。4项目主营首饰工艺品配件，市场切入点准确；5周边规划有利。该项目周边为北后楼村旧村改造住宅区，将来居住密集，改项目也是为该区域住宅区提供商业配套的商业物业。6该项目采用多品种经营，经营品种除首饰工艺品外，还包括小商品、服装等其他商品。劣势：1产品土地使用性质问题。该项目合同承诺（农业用地转商业用地）两年内办下房产证，但目前无法办房产证，该因素是影响销售的主要问题，2产品规划的档次较低，规划设计落后。3未来经营管理存在一定的危机。该项目未来的经营管理，暂定由村里成立的物业管理公司来经营管理，时至今日青岛房地产市场经过了飞速的发展，已经度过了房地产的初级阶段，不够专业的
14、商业管理公司操作只会对产品的未来经营造成负面影响。4付款方式问题；目前只能分期付款，一期付款 50，1 个月后再付 20，余款在两个月内付清；目前，相当一部分投资客户由于资金问题，不接受一次性付款以及分期付款的付款方式。7地理位置较为偏僻，规划道路尚未开工，交通不够便利，由此增加了客户了解该案的难度，也难以让人看好该案未来的经营管理效果；8推广、包装、营销策划、操作专业程度较低，缺乏专业、规范的操作方式，影响项目销售；三、产品分析1产品概述韩国工艺品城 项目位于青岛市城阳区，308 国道以东、华仙路以北区域。本案属于典型的城市近郊专业市场；总站地约 65 亩，总建筑面积 9.32 万平米，主要
15、为高档工艺品展示大厅、商业街、高档写字楼等建筑设施。复函相应商业配套，是集展示、销售、批发和购物、休闲、娱乐为一体的专业性、综合性大型批发市场。项目外观时尚、简洁，具有人性化的设计理念，空间布局合理；项目规划相应的配套辅助设施比较齐全；2 产品优劣势分析优势：1、产品的规划合理，设计理念先进。注重产品的实用性和品位感，对于产品的外观，从外立面到整个产品的景观、绿化设计均有独到之处；空间布局、商业配套合理，车位充足。2、管理公司具有一定的行业背景，有利于产品后期的招商、经营；3、周边规划发展有利；丹山工业园的迅速发展，周边建设中的住宅项目体量较大，将吸引并凝聚一定的人气。另外，交通比较便利、道路状况良好；4、作为城阳的重点招商引资项目，得到了政府及相关部门的大
