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1、精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 1 / 24租房合同：房屋租赁合同 20 个常见法律问题【导读】房屋租赁在生活中尤为常见，很多人在签订房屋租赁合同的时候，由于对合同一知半解常常会在合同履行过程中产生纠纷。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应有法律若干问题的解释(以下简称解释)于XX 年 9 月 1 日起实施生效，房屋租赁合同纠纷的审理有了更加明确司法解释依据。根据解释的精神整理出以下问题类型，以供在解决此类纠纷时有所参考。1.房屋租赁合同是否必须采取书面形式?合同法第 215 条规定， “租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用
2、书面形式的，视为不定期租赁” 。因此，房屋租赁期限不满半年的，可以是口头租赁合同或者书面租赁合同;房屋租赁期限在半年(6 个月)以上应当采取书面形式租赁合同。【提示】口头房屋租赁合同风险较大。当事人房屋租赁合同采取口头形式的，发生争议时要有其他证据证明。法律对长期房屋租赁合同(6 个月以上)要求采取书面形式。精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 2 / 24租赁期限 6 个月以上的口头房屋租赁合同，视为不定期房屋租赁合同。2.什么是定期房屋租赁合同?定期房屋租赁合同是指当事人明确约定了租赁期限的房屋租赁合同。定期房屋租赁合同包括以下形式：(1)口头约定或者书面
3、约定房屋租赁期限不满 6 个月的;(2)书面约定房屋租赁期限在 6 个月以上的。3.什么是不定期房屋租赁合同?不定期房屋租赁合同是指当事人没有约定租赁期限或者约定租赁期限不明确的房屋租赁合同。不定期房屋租赁合同包括以下形式：(1)非书面形式不定期租赁合同：租赁期限 6 个月以上，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。【提示】当事人约定租赁期限在 6 个月以上而未采用书面形式的，不论是否有证据证明，一律视为不定期租赁合同。(2)约定不明确不定期租赁合同：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，不能达成补充协议的，并且按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，视为不定期租赁。精品文档2016 全
4、新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 3 / 24【提示】当事人未明确约定租赁期限的，视为不定期租赁合同。(3)事实不定期租赁合同：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。【提示】事实租赁合同推定为不定期租赁合同。承租人可以随时通知出租人解除不定期租赁合同;出租人也可以随时解除不定期租赁合同，但应当在合理期限之前通知承租人，给予承租人合理搬出出租房屋的期限。4.房屋租赁合同最长期限是多少年?合同法第 214 条规定， “租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期
5、限自续订之日起不得超过二十年。 ”因此，房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为 20 年。【提示】房屋租赁合同期限最长 20 年，是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过 20 年;并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过 20年。精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 4 / 24房屋租赁期间届满，当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过 20 年。房屋租赁期限超过 20 年，并非整个租赁合同无效;而是超过 20 年部分租赁期限无效，也就是租赁期限按 20 年计算。5.房屋出租人有哪些义务?(1)交付出租房屋的义
6、务：出租人应当按照约定将出租房屋交付承租人占有、使用和受益。(2)出租房屋保持义务：出租人应当保持出租房屋符合约定的用途。(3)出租房屋维修义务：出租人应当履行出租房屋的维修义务，但当事人另有约定的除外。a.承租人在出租房屋需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修：b.出租人未履行出租房屋维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担;c.因维修出租房屋影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。【提示】房屋出租人承担维修出租房屋义务需要具备以下条件：以租赁期间承租人履行了通知义务为前提条件;精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 5 / 24以出租房
7、屋有维修必要、维修可能为基本条件;租赁房屋毁损必须是因不可归责于承租人的事由造成的;当事人没有约定出租人不承担出租房屋维修义务。(4)、出租房屋权利瑕疵担保义务.出租房屋权利瑕疵担保义务是指承租人在订立合同时不知道出租房屋存在权利瑕疵的，出租人应当保证出租房屋交付后不因第三人主张对出租房屋享有权利而导致承租人不能对出租房屋使用、收益的义务。因第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。因第三人主张权利，致使承租人不能对出租房屋使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。【提示】出租房屋权利瑕疵担保义务的范围为出租房屋交付前即存在的权利瑕疵，且为承租人不知情的权利瑕疵。出租房屋交付后才存
8、在的权利瑕疵，以及出租房屋交付前即存在且承租人知情的权利瑕疵，则不构成出租房屋权利瑕疵担保义务。【提示】精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 6 / 24出租方违反出租房屋权利瑕疵担保义务，承租人可采取以下补救办法：根据合同法，出租人违反出租房屋权利瑕疵担保义务的，承租人享有减付、不付租金的权利;根据解释第八条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;租赁房屋权属有争议的;租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。(4)、出租方对出租房屋的安全担保义务;(
9、5)、法律规定的其他义务。出租房屋安全担保义务是指出租房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该出租房屋质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。【提示】违反出租房屋安全担保义务产生承租人绝对解除权，该解除权不因任何事由受到影响。6.承租人对出租房屋的使用有哪些义务?承租人有正当使用出租房屋的义务，即应当按照约定方法或者出租房屋性质使用出租房屋。(1)承租人应当按照约定的方法使用出租房屋;精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 7 / 24(2)对出租房屋的使用方法没有约定或者约定不明确，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习
10、惯确定;(3)按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，应当按照出租房屋的性质使用。【提示 1】承租人使用出租房屋租的方法标准有两个：约定使用方法(首要标准)：a.房屋租赁合同约定的使用方法;b.双方补充协议约定的使用方法;c.按照合同有关条款或者交易习惯确定使用方法。出租房屋性质确定使用方法(次要标准)：只有没有约定出租房屋使用方法的，才能按照出租房屋的性质确定使用方法。【提示 2】承租人未按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，出租人有权解除合同和要求赔偿损失。合同法第 219 条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔
11、偿损失。 因此，承租人未按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，致使出租房屋受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 8 / 24解释第 7 条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第 219 条的规定处理。【提示 3】承租人按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，致使出租房屋受到损耗的，承租人不承担损害赔偿责任。(4)、承租人对出租房屋承担保管义务。承租人应当妥善保管出租房屋，因保管不善造成出租房屋
12、毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。【提示】承租人已尽妥善保管义务，承租人不承担损害赔偿责任。(5)、承租人能否对出租房屋进行转租应当经出租人同意。合同法第 224 条第二款规定， “承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 ”解释第 15 条规定， “承租人经出租人同意将租精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 9 / 24赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 ”【提示】
13、房屋转租存在两个房屋租赁合同：a.原租赁合同：继续有效。b.次房屋租赁合同：原房屋租赁合同的承租人需要对次房屋租赁合同的转租第三人造成租赁物损失行为负责。【提示】合同法第 224 条第二款规定， “承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。解释第 16 条规定， “出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 ”【提示】出租人自知道或者应当知道承租人转租后 6 个月内未提出异议，视为出租人同意转租。(6)、房屋承租人有何支付租金的
14、义务。精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 10 / 24承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，可以补充协议;无法达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯。按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，按照法定期限支付：a.租赁期间不满 1 年的:应当在租赁期间届满时支付;b.租赁期间 1 年以上的:应当在每届满一年时支付;剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。【提示 1】承租人延付租金，出租人有以下补救办法：(1)承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。(2)民法通则第 136 条规定， “下列的诉讼时效期间为一年：(三)延付或者拒付租金的” ，出租人要求承租人支付租金的诉讼时效期限为 1 年。出租人以延付租金为由解除租赁，必须给出租人合理期限。也就是说，出租人不得因承租人延付租金而直接解除租赁合同。出租人要求承租人支付租金的诉讼时效为 1 年而非 2 年。精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创
