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1、对一宗房地产评估案例的评析与思考随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟，房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此，作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产评估体系的健全就显得极为重要。G 公司是一家大型商贸公司，因融通资金需要，委托 C 会计师事务所对其所属的 商场进行房地产评估。该案例涉及的房地产评估对象极具代表性，在了解其房地产评估过程的基础上，进行深入的分析、探讨，对提高今后房地产评估工作的水平将大有益处。 一、房地产评估对象简介 商场座落于 W 市最繁华的商业街区，是 W 市经商的黄金地带。建筑物共24 层，其中地下 1 层，
2、地上 23 层(裙楼 5 层，主体塔楼 18 层)。大厦的裙楼自1994 年开始运营，以招商出租营业场所为主要方式。第一层为日用百货区，二、三层是服装、鞋帽、床上用品区，四层为家具区，五层为舞厅、台球等娱乐区，地下室按人防工程设计施工，现为停车场和其他出租经营。主体塔楼为写字间设计，外部的面砖贴面、铝合金窗、玻璃幕墙已经安装完工，电梯已完 成采购，但内部装修尚未开始。大厦自营业以来，一直是 W 市经营较好的商家之一。 二、房地产评估过程简介 C 会计师事务所的房地产评估人员，按照必要的程序，在对委托房地产评估的资产实施了必要的现场勘查、市场调查与询证的基础上对委评资产作出了房地产评估，主要做法
3、如下： ( 一 )房地产评估思路与方法的选取 房地产评估对象为经营性房地产，但其主体塔楼内装修尚未完工，因此对裙楼运用收益法房地产评估 ，对塔楼运用重置成本法房地产评估(注：塔楼部分按形象进度，考虑成本构成要素，采用成本法计算，此处不再详列，仅介绍裙楼的房地产评估过程)。 (二 )房地产评估纯收益的求取 1.总收益，预计在今后一段时间内 W 市经济发展状况与前几年相比不会有大的变化，所以各年租金按前 3 年实际发生额的平均数计算调整。具体情况是：(1)一至四层为商业 经营区，实际的租金收入由于各楼层经营品种不同而有所差别。一层经营日用百货等赢利水平低的商品，租金相对较低；二、三层经营鞋帽、服装
4、等赢利水平高的商品，租金收入较高；四层经营家具，租金收入偏低。按照最佳效用原则和贡献原理，一至四层的租金收入应从一层至四层递减。因此，将各层的实际收入水平调整为客观收入，即：每月平均租金收入一层为 67 元平方米；二层为 60 元平方米；三层为 46 元平方米； 四层为38 元平方米。调整后的整体租金收入与调整前不发生变化。 (2)四层现有部分面积用于办公，考虑也可出租营业，故四层的租金收入按四层总面积计算。 (3)五层在未来一段时间内，预计仍按现在用途使用。但是，按目前的收入水平测算，费用大于收入，所以五层用成本法房地产评估。 (4)共享大厅暂作出租营业使用。为客观反映其收益水平，比照裙楼将
5、其收入调整为 67 元平方米，商场豪华装修部分价值，按成本法另行计算。 (5)地下室分为两部分。一部分为停车场，另一部分尚未出租。尚未出租部分比照停车场收入按其 80%计算。 (6)通过以上分析计算调整，确定各部分租金收入为：一层 2，455，416 元；二层 2，299，680 元；三层 3，081，264 元：四层 2，555，880 元；地下室386，064 元；共享大厅 2，999，724 元。合计 13，778，028 元。 2.总费用合计包括管理费、房屋保险费、维修费、税金和不可预见费五部分，经分析计算摊销到每层分别为：一层 980，925 元；二层 952113 元；三层1，09
6、6，707 元；四层 999，520 元；共享大厅 1，081，622 元；地下室71，422 元。合计入 182，309 元。 3.纯收益为总收益与总费用的差，一层 1，474，491 元；二层 1，347，567元；三层 1，984，557 元；四层 1，556，369 元；共享大厅 1，918，102 元；地下室 314，642 元。合计 8，595，719 元。 (三 )房地产评估的折现率的确定 取国债 5 年期利率折成复利率，再加风险利率确定折现率，为 5，057%。 (四 )房地产评估的折现期 土地使用权剩余年限为其折现期，即 34 年。这样可以得到年金系数为： 1-1 (15.0
7、57%)3415.057%=16.079 (五 )房地产评估结果 依据上述资料得出委评资产的房地产评估值： 1.裙楼房地产评估值 15，480 万元，其中一层 2，371 万元；二层 2，166万元；三层 3，191 万元；四层 2，502 万元；五层 1，302 万元(按成本法房地产评估)；共享大厅 3，442 万元；地下室 506 万元。 2.塔楼房地产评估值 2，888 万元(按成本法房地产评估得到)。 3.委评资产总房地产评估值为 18，868 万元。三、对该宗房地产房地产评估结果的评析 房地产评估对象属于商业性房地产，其主要特点是能够获得收益，其价值集中体现在它的获益能力上，所以收益
8、法是商业性房地产房地产评估最为常用的方法。但房地产评估对象中的塔楼尚未装修完工，目前尚无收益，且房地产评估目的为融资需要，因此本案例分别采用收益法和成本法对裙楼和 塔楼进行房地产评估，并加和求得房地产总价值，房地产评估思路和方法选取都是正确的。 收益法应用的关键是对房地产评估对象年纯收益的估算和折现率的选用，因此，运用收益法进行房地产房地产评估时，必须在获得相关可靠信息的基础上，准确地预测房地产评估对象的年纯收益并采用合理的方法测算出折现率，才能对房地产评估对象客观合理的价格作出正确的判断。虽然收益法的理论和步骤是惟一的，但在具体操作过程中又要根据收益性房地产的不同类型区别对待、收益性房地产可
9、划分为出租型和商业、生产经营型两类。本案例中的房地产是出租型房地产，应根据租赁合同计算纯收益。C 会计师事务所根据调查研究，预计在今后一段时间内 W 市经济发展状况与前几年不会有大的变化，将租金收入按前 3 年的租金实际发生额的平均数计算调整，技术方法合理，测算过程正确，房地产评估结果符合实际情况。而且，商场现有的经营格局，并未反映出房地产最佳使用状况，以致使本应该获利高的楼层获利低，本应该获利较低的楼层获利反而偏高。房地产评估人员按照最佳效用原则和贡献原理，将各楼层的实际收入水平调整为客观收入水平，并据此房地产评估出各层的价格，即能满足房地产产权分割变动的需要，又能如实反映房地产评估房地产的
10、真实价格。而且商场目前的整体收益水平基本 L 代表了未来收益水平，因此调整后的整体租金收入与调整前不发生变化，这样就不会因对各楼层租金的调整影响委评房地产的整体价格。另外，为了验证对商场租金的预测，房地产评估人员还选取了商场附 近的三家商场作为比较对象，作进一步的调整，从而保证了房地产评估价格的客观合理。 出租型房地产的纯收益是按租金收入扣除维修费、管理费、保险费和税金来计算的。本案例计算总费用时，未把大厦的年折旧费包括在内，这一点是正确的。在实际房地产评估工作中.有很多房地产评估人员在用收益法房地产评估房地产价格时把折旧费包括在总费用中，这种做法是错误的。因为如果扣除折旧，就已不是房地产的价
11、格了。本案例中，扣除了一项不可预见费，这是因为建筑物主体与附属设备的使用年限不同，在经营期限内需要考虑设备重置发生的费用(如电梯、空调) ，另外还存在重新装修的可能，将这些费用列为不可预见费，体现了谨慎原则。 折现率的确定是运用收益法较为棘手的问题。本案例的折现率是用国债 5年期利率折成复利率，加风险利率来确定的。这种确定方法是比较合理的。一般来说，折现率包括三方面内容：无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率。在目前条件下，根据通货膨胀对收益额影响的弱相关性和不完全性，确定折现率可以不考虑通货膨胀率。这样，折现率通常用无风险利率加上风险报酬率来确定。无风险利率是投资者投资应获得的最低报酬率，国外房
12、地产评估机构通常以政府长期国债作为无风险利率。因此，本案例采用 5 年期国债复利率加风险利率确定折现率是可行的。 总体来看，本案例房地产评估思路合理，选用方法适当，房地产评估测算过程正确，房地产评估结果符合市场实际情况。但也有以下几点值得注意的问题： 1.本案具备采用成本法的条件，应将成本法作为其中一种房地产评估方法求出一个值，再与收益法相联系，最后综合确定房地产评估值，或用成本法来验证房地产评估结果。 2.计算纯收益时应考虑空置率和租金损失，如果没有空置和租金损失，应予以说明。 3.房地产评估中来说明租金收入是否存在租约限制。如果有租约限制，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，而不是采用正
13、常客观的租金。因为，如果某些房地产评估对象附带租约，当该房地产评估对象的产权发生转移时，依照有关法规规定应保持这些租约继续有效。房地产评估人员对这类 房地产进行房地产评估时，应注意考虑这些因素的影响。 4.折现率的确定缺少具体的过程。 5.重视信息收集工作。 充分有效的信息既能保证房地产评估结论的可行性、客观性和准确性，又能保证房地产评估工作做到事半功倍。各房地产评估机构应将信息收集作为一种制度建立起来，平时就做好信息收集整理工作 ，并利用计算机技术对信息加以分析、归类，以方便利用。四、房地产评估几点思考 第一、房地产评估做好原始记录和计算底稿的归档工作。 现在很多房地产评估机构的房地产评估质
14、量不高，不重视房地产评估的日常基础工作，比如在很多房地产评估机构的工作底稿中往往只写明房地产评估值是多少，没有写清房地产评估值是怎样计算出来的，其公式又是怎样的。这样的不求甚解的房地产评估，给人的感觉就好象是在凭空凑数字，应付差事。也有一些房地产评估机构，由于受经济条件限制，工程技术人员大多为临时外聘，这些人对房地产评估工作的认识程度往往不高，在客观上造成业务上互不通气，从业人员多不愿意把原始记录和计算底稿交出来，进行交流并放到工作底稿档案中去。这也是许多房地产评估报告说服力不足，经不起推敲的主要原因之一。为提高房地产评估质量，房地产评估机构应重视房地产评估的日常基础性工作，每次房地产评估都应
15、有完整齐全的房地产评估工作底稿，并研究探讨这项工作的规范化、标准化，这样不仅使每次房地产评估都具有说服力，而且也为下次房地产评估水平的提高打下良好的基础。同时房地产评估管理机关也应加强对房地产评估工作底稿的监督和检查，不走过场、不搞形式主义，高标准、严要求，使房地产评估机构都能重 视这一工作，以使房地产评估工作进一步规范化、标准化。 第二、合理确定收益性房地产的房地产评估方法。 收益性房地产的一个主要特点是能够用以获得收益，其价值也往往体现在它的获取收益的能力上，所以收益法是收益性房地产房地产评估最为常用的方法之一。采用收益法房地产评估时首先要准确界定由收益性房地产本身带来的纯收益，不能在纯收
16、益中混入由于经营能力等非房地产本身要素所产生的收益，而做到这一点看来也不是一件容易的事。市场法是最能体现房地产价格房地产评估的基本原理，最直观、适用性最广，也最容易准确把握的一种房地产评估方法。收益性房地产的转租转售比较频繁，因此在有条件选用市场法房地产评估时，应当首选市场法，特别是小型商铺的房地产评估。在有些房地产评估业务中，如房地产的抵押房地产评估，也可用成本法进行房地产评估。但是每种房地产评估方法的适用对象和适用条件不同，同时也由于房地产评估中所采用的各种数据资料具有一定的不确定性，在运用各种房地产评估方法进行房地产评估时，都不可避免地需要进行估算和判定，因此采用任何一种房地产评估方法都难以确保真正准确地反映房地产评估对象的客观合理价格。所以对同一房地产评估对象应同时选用两种以上的房地产评估方法进行房地产评估，这样会有助于各种房地产评估方法之间的相互补充， 以消除数据资料的不确定性对房地产评估结果准确性的影响。 第三、房地产评估折现率
