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1、中介纠纷案例分析一一房二卖的代价案情介绍： 2006 年 3 月 3 日买受人钟先生与出卖人刘先生签订房屋买卖合同，合同中约定，刘先生将位于北京经济技术开发区的一套私有住房以 120 万元卖与钟先生。合同签订当日，钟先生交付了 10 万元购房定金。合同签订后，由于办理商业贷款手续烦琐，双方协商一次性付款。但双方对一次的付款方式以及时间并未达成一致。后刘先生发给钟先生一份电子邮件，以双方对付款方式无法达成一致为由通知解除房屋买卖合同，并将上述房屋以 125 万元的价格另行出售与他人，也办理完了产权过户手续。钟先生因此向法院提起诉讼，要求解除双方签订的房屋买卖合同，并要求刘先生双倍返还购房定金 2
2、0 万元。法院受理了此案，并最后做出了判决，判令解除双方签订的房屋买卖合同，刘先生双倍返还钟先生定金 20 万元。律师分析：此案争议的焦点是：刘先生是否有单方解除合同的权利，其行为是否构成根本违约。合同当事人一方如解除合同只能依当事人约定或依法律规定。法定解除的情形，按照合同法94 条规定，有下列五种：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 在本案中，双方签订
3、的房屋买卖合同中并未约定合同解除的条件。由于办理商业贷款手续烦琐，双方协商改为一次性付款，但如双方对变更付款方式未能达成一致的，应当依照原合同约定执行。因此双方对变更付款方式未能达成一致，并不能成为出卖人解除合同的理由，出卖人单方解除合同构成违约。相反，在钟先生与刘先生协商付款过户的过程中，刘把房屋另行出售与他人，并办理了产权过户手续，致使刘与钟签订的房屋买卖合同的目的无法实现，刘先生的行为构成了根本违约，钟先生有权解除合同，并要求刘先生承担违约责任。依照我国合同法第 115 条的规定，当事人可以依照中华人民共和国担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或
4、者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因而，构成根本违约的刘先生应承担双倍返还定金的法律责任。“约定就应当遵守”，当事人应当诚实信用的按照约定全面履行自己的义务，本案也给当今房屋买卖中的出卖人一个警示：不要因房价在涨就随意违约，否则，不仅仅要付出的道德上的代价，还要付出金钱上的代价。中介纠纷案例分析二约定就应当遵守案情介绍：2005 年 3 月 10 日董某与张某签订房屋买卖合同，由董某以 85 万元的价格购买张某的房屋，董某应于 2005 年 3 月 25 日支付首付款 20 万，余款以商业贷款支付，合同签订同时董某支
5、付张某定金 6 万元。合同签订后，董某嫌价格偏高，便以自己不能办理贷款为借口，也未依约支付首付款，并于 2005 年 4 月 10 日以邮政快递的方式向张某提出因上述原因致不能履行，要求解除该合同并退还定金 6 万元。2005 年 10 月，由于房价持续上涨，该争议房屋市场价已涨至 90 万元左右，董某再次函告张某，要求继续履行合同未获张某同意，便于 2005 年 11 月诉至法院，要求张某继续履行合同或双倍返还定金 12 万元。法院经审理认定，董某违约在先，该合同已解除，其诉讼请求无法律依据，遂驳回原告的诉请。律师分析：本案的焦点所在是董某是否违约以及该合同是否已经解除。依照我国合同法规定，
6、违约是指不履行合同义务或履行义务不符合约定；合同的解除是指合同成立生效后，因当事人一方意思表示或双方协议，使合同权利义务归于消灭的行为，前者为单方解除，包括法定单方解除和约定单方解除，即当出现了法律规定的或当事人约定的事由时，合同一方无需他方的同意即可使合同权利义务归于消灭；后者为协议解除，即合同当事人就合同解除事宜协商一致从而解除合同。本案中，董某违约在先，未按合同约定的期限履行其支付首付款的义务，损害了张某的期限利益，已构成违约，其于 2005 年 4 月 10 日提出解除合同，即以自己的行为表明将不履行合同，张某对此未表示异议，事实上等于双方就协议解除该合同已达成一致，该合同已经合法解除
7、。至于定金问题，按照我国担保法规定，定金是合同的一种担保形式。合同履行后，定金收回或抵作价款。给付定金的一方不履行合同的，无权请求返还定金；其违约在先，给付的定金无权要求返还，合同已经合法解除，要求继续履行无任何法律依据。 约定就应当遵守。合同是建立在诚信基础上的一种利益平衡机制，在合同的签订与履行过程中，当事人应本着善意和诚信的原则行使自己的权利、履行自己的义务，而不能以自己的利益为导向和出发，企图任意左右合同的效力，如此是不可能得到法律的支持。 中介纠纷案例分析三房屋承租人的优先购买权案情介绍：刘某和邵某原为战友，复员后同在同一单位工作，关系非常好。2005 年刘某想为年底结婚的儿子购置新
8、房，恰好邵某想出卖自己房屋，两人遂于 2005 年 7 月 1 日签订了房屋买卖合同，按当时正常的市场价格，该 107 平米的房屋价格应在 75 万元左右，由于双方的特殊关系，邵某同意以 65 万元的价格出卖给刘某，并于 2005年 7 月 25 日办理了产权过户手续，2005 年 8 月 10 日，租住该房的白某得知邵某将该房以 65 万元的价格出卖给刘某，认为邵某的行为侵犯了自己的优先购买权，便向法院起诉请求宣告邵某与刘某的房屋买卖合同无效。法院受理后，在庭审中双方达成调解协议，由邵某补偿白某 6 万元调解结案。律师分析：本案虽以调解结案，但对于卖房人来说是一个深刻的教训承租人的法定权利不
9、容忽视。这里涉及到承租人的一项很重要的权利，即优先购买权，所谓承租人的优先购买权是指在出租人出卖租赁物时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。该权利无需当事人的特别约定，直接由法律规定，目的为维护承租人对财产的稳定使用的状况，发挥财产利用的最大效能，它是承租人的一项具有物权性质的法定权利，具有对抗第三人的法律效力。1983 年 12 月国务院发布的城市私有房屋管理条例第十一条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前 3 个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权”。最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则民法通则若干问题的意见第 118 条规定：
10、“出租人出卖出租房屋，应提前 3 个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”。我国合同法第 238 条也规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中邵某与刘某的房屋买卖合同虽已履行完毕，但由于邵某在出卖之前的合理期限内未告知承租人白某，侵害了白某的优先购买权，其依法有权请求法院宣告邵某与刘某的房屋买卖合同无效，该主张可以得到法院的支持。 在法制社会中，对他人权利的尊重就是对自己权利的尊重，忽视或侵害他人的权利，结果往往会损害自己的权利。 中介纠纷案
11、例分析四违法的约定无效案情介绍： 原告王某 2007 年与被告刘某签订房屋买卖合同，由原告购买刘某购买位于北京市某区的经济适用房，约定，合同签订当日原告交被告购房定金 5 万元整，签订合同时尚未办理购买经济适用房审批表，双方补充约定，由王某负责办理该审批手续，如果该审批表办理不下来，王某自行想办法购买此房。合同签订后，王某依约交付刘某定金 5 万元整。后由于王某为军人，无法办理驻京部队人员购买北京市经济适用住房审批表，王某以此为由，认为双方所签的合同无效，要求刘某退还所收定金。刘某认为该合同条款是双方自由意志的体现，约定由王某自己负责办理该购房审批表，现由于王某自己的原因不能办理应为王某违约，
12、依照定金罚则，王某无权要求返还该定金。王某在双方无法协商一致的情况下，诉至法院要求确认合同无效，返还定金。法院受理后，经审理认为：该合同违反了法律、行政法规的强制性规定而无效，依法支持了原告的诉请。律师分析：本案的焦点所在即原告王某是否具有签订该合同的主体资格。经济适用房是作为政府解决城市中低收入者住房问题，而由政府在与开发商签订土地出让合同时给以一定优惠或直接将土地的使用权以划拨的方式转给开发商而承建的一种具有福利性质的特殊商品，其对买受人具有特殊的条件要求，如果买受人不具备购买经济适用房的主体资格，则所签订合同因主体资格不符而致无效。本案中原告王某为军人，根据相关规定，其根本不具有购买经济
13、适用房买受人的主体资格，依法，双方所签合同为无效合同，根据中华人民共和国合同法第 58 条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。这里，“因该合同取得的财产”当然包括了刘某收受的定金，当然应予返还，而不适用定金罚则。另外根据主合同与从合同的效力关系上也可以得出该结论，实践中，定金有不同的类型，本案中的双方约定的定金，综合合同整体来看应属于违约定金，而违约定金是主合同的从合同，其效力根据来源于主合同，主合同房屋买卖合同无效，从合同定金合同也无效，无效则
14、应予返还，故法院的判决支持原告的诉讼请求是正确的。 这里需要提醒的是私法自治即意思自治虽然是民事活动的最高指导原则和构建其他制度的基础，但这并不是说，当事人从事民事活动可以不受任何限制的享有意志自由，自由只是相对而言的，不存在绝对意义上的自由，也即当事人的一切行为要在法律规范的框架下进行才能取得预期的法律效果。违反法律、行政法规的强制性规定而签订的合同，即使该合同体现的是当事人自由意志也因违法而无效。本案即是一个典型的例子。中介纠纷案例分析五合同终止不得主张定金罚则案情介绍：王某与刘某于 2006 年 10 月签订房屋买卖合同，由刘某以 80 万元购买王某位于北京市某区的房屋，合同约定：签订合
15、同 3 日内刘某支付王某定金 20 万元，过户之日一次性付清剩余房款。2006 年 10 月 11 日刘某支付了约定的定金，2006 年 10月 16 日，刘某在网上发现合同约定买卖的标的房屋已被法院查封，当即找到王某，王某承认自己违约，由于刘某发现王某负债较多，担心自己已交定金款的安全，经与王某交涉，王某同意返还该定金，双方在合同之后又约定：“由于王某违约，所收定金 20 万元返还刘某，双方同意终止该合同”，当日从王某处取回该定金款。之后刘某要求王某承担定金责任，即继续支付自己 20 万元整。遭王某拒绝后诉至法院，法院经审理，判决驳回刘某的诉讼请求。律师分析：法院的判决是正确的。定金是指当事
16、人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法九十条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。实际交付时间与合同约定的交付时间不一致的，定金合同从实际交付定金之日起生效。本案中由于王某违约，导致合同不能履行，刘某依法有权要求其双倍返还定金。但是刘某与王某又签订协议终止合同，收回全部定金，刘某之后再要求王某承担定金责任无法律依据。另外，关于定金的数额问题需要说明的是，我国担保法第 91 条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。担保法解释的121 条规定：当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。在本案中定最多为 16 万，双方约定的定金为 20 万，超出部分的 4 万元，实际上不
