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1、天津市建设项目收费标准2005 年 6 月 11 日 天津市建设项目收费标准 一、土地获取阶段成本测算步骤 第一步:发展部结合研发中心及销售进行简单方案初选,形成项目总平面图,并填写项目各项经济技术指标明细表 ,将方案意图反映为直观数据,便于成本测算。 第二步:依据初选方案进行成本测算,计算项目利润率,判断方案是否合理,利润率是否满足要求,否则需进行方案重选,重新测算,直至方案最优,利润率最大。 二、成本测算方法 1、面积计算统一口径为:可售面积。 2、产品形式需按照建筑类型(多层、高层等) 、结构类型(如砖混、框架、钢结构等)以及使用功能(住宅、商业、非经营性公建等)加以分别列项,进行测算。
2、 3、项目综合成本区分住宅、商业、别墅等售价出入较大产品类型,其中不计入可售面积部分(如:地下车库、会所、幼儿园、小学等)成本摊入可售面积部分。 4、项目毛利率=(销售均价- 直接成本)/ 销售均价 项目净利率=(销售均价-完全成本) /销售均价 5、在具体成本测算过程中,应合理预计各项成本需发生的费用,属于有固定收费标准的项目,按照标准进行预测;属于经验判断项目,结合以往类似工程及项目实际测算。 6、具体各项明细测算经验总结:以天津市区标准为例 。序号 项目名称 收费标准 备注 一、 土地成本 1 地上物拆迁安置补偿费 含在地价中(见土地出让合同) 2 土地使用权出让金政府收益 评估地价*2
3、0%(见土地出让合同) 3 市政公用基础设施配套费(大配套) 城镇普通商品住宅项目 不大于 165 元/平方米建筑面积 指小区地块红线外的市政基础设施和大配套的费用,包含区外给水、雨水污水排水、道路、绿化、环卫、市政道路照明、中水、电力、通讯、燃气、采暖及相关配套的市政站点的建设费用。 大型公建项目(容积率大于 1 的,按建筑面积收取;1 以下的按用地面积收取) 商贸旅游娱乐 不大于 220 元/平方米 写字楼高档公寓 不大于 215 元/平方米 文化教育金融 不大于 210 元/平方米 4 土地契税 (出让金+土地补偿+大配套费)*3% 5 土地交易费 招/拍/挂形式 成交总价*0.6% 协
4、方出让 评估地价*0.6% 二、 前期费用 1、三通一平 临电工程费 红线外 根据实际工作量发生计取(变压器可自购或租赁,租赁500-600 元/月) ,根据项目距离可引用市政电力远近及及工程规模大小,有所不同,一般 1-2.5 元/平米。新政策要求在办理临电手续时交齐正式电力工程款的 50%。 开发中心 红线内 根据实际发生工作量计取,每平米 0.5-2 元左右,高层项目费用发生较高。 工程部 临水工程费 红线外 根据实际工作量计取(需交水表押金,20000 元/ 部)每平方米 1-1.5元。破路费另收。 开发中心 红线内 根据实际工作量发生计取,每平米 0.5 元左右 工程部 临路工程费
5、根据实际工作量发生计取,视项目具体情况有所不同,每平米 1.5-3 元。 工程部 填土圾平整场地费用 根据实际工作量发生计取,每平米 1-10 元不等,主要需结合场地实际情况而定,如:场地遇到有地下防空洞等情况,费用发生较高。 临时设施 根据实际工作量发生计取,主要指现场临时办公用房以及宿舍等,此项费用可部分从使用者(施工方)土建结算中扣回,一般每平米 3-6 元不等。 2、 规划设计费 咨询费 每平米 1 元左右,详规设计费含在其中。 研发中心 方案设计费 根据所用设计单位和项目档次标准有所不同,一般情况住宅项目 5-15 元/平米,商业 10-20 元/平米,项目档次高或选用国外设计单位,
6、则费用更高(较一般高 10-20 元/平米) ,按照建筑面积收取。 研发中心 3、 施工图设计费 建安设计费 与项目方案复杂程度及结构类型有关,一般情况砖混 7-8元/平米,框架 10-12 元/平米,公建 15 元/平米左右,按照建筑面积收取。 研发中心 成品房设计费 一般情况 1.5-3.5 元/平米,与要求设计房型种类多少、方案设计复杂程度、成品房面积、是否含水电改造有关;例如城市之星 SOLO 项目房型种类较多,房屋面积较小(25-40 平方米/每户) ,每平米设计费 3.4 元左右 研发中心 4、 环境方案设计费 方案设计费 按景观面积收取,与环境方案复杂程度有关,国内 6-8元/平
7、米,国外 12-30 元/平米,合在建筑面积内一般 3-5 元/平米。 研发中心 环境施工图设计费 费用摊在建筑面积内 1-2 元/平米 研发中心 5、 综合管网设计费 综合管网:0.5 元/ 平米;热力:0.6 元/平米;排水:0.5 元/ 平米;合计 1.6 元/平米,按照建筑面积收取。 开发中心 6 人防设计费 按照人防面积收取 12-25 元/平米 开发中心 7 招标代理费 1 元/ 平米,可协调至 0.5-0.7 元/ 平米。也有按中标价的比例报价如0.12%。 (招标代理公司) 开发中心 8 地质勘察费 2 元-3 元/平米;按勘察单位报价,每延米 60-80 元。 工程部 9 保
8、险费 千分之 1.2 ,由施工方交纳,甲方垫付,3000 万以上按千分之一收取。 10 定额编制费 万分之五 (由施工方交纳,甲方垫付) 11 环境评估费 估算投资额 0.3 以下 0.3-2 2-10 10-50 50-100 100 以上 约 0.5 元/平米 编制环境影响报告书 5-6 6-15 15-35 35-75 75-100 110 编制环境影响报告表 1-2 2-4 4-7 7 以上 评估环境影响报告书 0.8-1.5 1.5-3 3-7 7-9 9-13 13 以上 评估环境影响报告表 0.5-0.8 0.8-1.5 1.5-2 2 以上 环保验收费 根据以前各项目情况估计
9、2 万元每个项目 12 避雷监测费 施工图核查 1500 元/套图纸 5000 平米以下减半收费 津价费(2005)70 号 施工质量检测 0.8 元/平方米 二、三类防雷装置 1 元/平方米 一类防雷装置 13 电力检测费 建筑面积*1.5 元/平方米 天津电检中心 14 室内空气检测费 可议 21 站 15 土地证 1000 平方米以下 100+20 元 地籍科 1000 平方米以上 (总建筑面积-1000)/500*40+120;每平米 1.5-2.5 元。 16 人防异地建设费 9F 以下(6B 级) 经济适用房 400 元/ 平方米*首层投影面积 商品房 800 元/平方米*首层投影
10、面积 9.5F 以上(5 级) 经济适用房 1000 元/平方米*首层投影面积 商品房 2000 元/平方米*首层投影面积 17 人防报废补建费(赔偿费) 钢筋混凝土结构 1700 元/平方米 砖混结构 1200 元/平方米 18 地名费 地名公告费 4000 元/个 开发中心 地名标志费 0.7 元/平方米 19 建设工程施工交易服务费 施工合同总额(万元) 收费标准(元) 津价房地(2004)507 号 招标方交纳:60% 中标方交纳:40% 100 及以下 800 100 以上-500 1000 500 以上-1000 5000 1000 以上-3000 10000 3000 以上-50
11、00 30000 5000 以上-8000 50000 8000 以上-10000 70000 10000(不含)以上 每增加 1 亿元,加收 0.6 万元,不足 1 亿元按 1 亿元计算,但最高不超过 10 万元 20 设计交易服务费 设计项目批准总投资额(万元) 收费标准(元) 津价房地(2004)507 号 招标方交纳:60% 中标方交纳:40% 500 及以下 500 500 以上-1000 2500 1000 以上-3000 5000 3000 以上-5000 15000 5000 以上-8000 25000 8000 以上-10000 40000 10000(不含)以上 每增加 1
12、 亿元,加收 0.4 万元,不足 1 亿元按 1 亿元计算,但最高不超过 8 万元 21 工程监理交易服务费 监理合同总额(万元) 收费标准(元) 津价房地(2004)507号 招标方交纳:60% 中标方交纳:40% 500 及以下 200 500 以上-1000 1000 1000 以上-3000 2000 3000 以上-5000 6000 5000 以上-8000 10000 8000 以上-10000 16000 10000(不含)以上 每增加 1 亿元,加收 0.4 万元,不足 1 亿元按 1 亿元计算,但最高不超过 5 万元 22 建安设备交易服务费 合同总额(万元) 收费标准(元
13、) 津价房地(2004)507 号 招标方交纳:60% 中标方交纳:40% 500 及以下 200 500 以上-1000 1000 1000 以上-3000 2000 3000 以上-5000 6000 5000 以上-8000 10000 8000 以上-10000 16000 10000(不含)以上 每增加 1 亿元,加收 0.4 万元,不足 1 亿元按 1 亿元计算,但最高不超过 5 万元 23 合同审查费 设计合同审查费 千分之一 招标方交纳 50% 中标方交纳 50% 勘察合同审查费 千分之一 施工合同审查费 住宅 万分之 2.1 公建 万分之三 24 施工图审查费 住宅 砖混 1
14、.3 元/平方米 4 万平米以上项目每平方米减 0.2 元;两栋楼若一样,其中一栋按照 50%计取;布局复杂,超限高层由地震研究所审查,收费标准:面积*1/4*2*难度系数。 津价房地1994156 号 框架 6-12F 1.9 元/平方米 13-20F 2 元/平方米 20F 以上 2.2 元/ 平方米 公建 24 米以下 2.4 元/平方米 24-50 米 3.2 元/平方米 50-100 米 4 元/平方米 100 米以上 4.6 元/平方米 别墅 1.7 元/平方米 25 墙改费 砖混结构 8 元/平方米 先交后退;按建筑面积收取;如全部使用页岩砖不收取。其他 全部粘土砖填充 8 元/
15、平方米 部分粘土砖 2.4 元/平米 26 水泥专项基金 按 3 元/吨收取 砖混结构 0.2 吨/ 平方米 津价房地(2005)77 号 先交后退 框架结构 0.3 吨/平方米 其他构筑物按砼用量 0.4 吨/立方米 27 地籍地形图、核地 1:500 地形图每幅收 2800 元 1:2000 困难:8000 元/幅;不困难: 4000 元/ 幅 1:5000 困难:4000 元/幅;不困难: 2000 元/ 幅 28 销售许可证公告费 6000 元/次,天津日报公告 29 分户土地登记费 住 宅 1.36 元/平方米 公 建 2.04 元/平方米 别 墅 2.72 元/平方米 30 准入证
16、公告费 1500 元/个 31 房产测绘费 住 宅 1.36 元/平方米 即:住宅面积测量 其他房屋 2 元/平方米 32 定位测量 桩点费 (一个楼 4 个点)*650 导线 6400 元/公里 GPS 1 万平方米以下取 4 个点*6400 元 33 竣工测量 数字测图 5 万平米收费 9400 元 导线 6400 元/公里 34 产权登记费 普通房屋 按工程等价收取 2登记费 住户登记时,公司与业主各交 80 元/户,发证时,每户 100 多元,由业主代交,公司报销,另加 3 元/平米-区发产权证。 危改房屋、国家安居工程登记费 按工程造价的 2减半收取 个人集资建房登记 按每件工程造价收取 2登记费(每件工程造价=工程总造价工程总建筑面积每件的建筑面积) 工本费 10 元 35 房屋转让手续费 普通房屋 3 元/平方米 经济适用房 1.5 元/平方米 三、 施工过程中 1 质量监督费 不实行监理 0.15%*总造价 津价房地(2001)533 号 实行监理 0.1%*总造价 住宅项目按上述标准