《房地产过热分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产过热分析（7页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2009 年，我国的房地产市场可谓是波浪起伏、诡谲变化的一年：在土地供应上，地方政府和开发商大喊，房地产项目供地不足，而国土资源部的调查统计表明，近三年房地产项目尤其是保障性住房用地和小户型住房用地供地充足，部分一线城市出现“烂尾楼”返潮现象，闲置土地已达数百万亩。在价格上，一方面房地产用地拍卖价格节节攀升，一线城市的“地王”价格不断刷新，地价带动房价的言论甚嚣尘上；另一方面各城市不约而同地出现房地产闲置，房地产商们利用落户口、升学加分、降价打折等方式进行房地产促销。在房地产开发理念上，政府采取各种措施，加大廉租房、经济适用住房和小户型商品房等三类住房建设，加强住房的保障性功能，力促和谐社会建
2、设；房地产商们则把眼光钉在高消费人群身上，放在高档住房建设上，热衷于建设高档商品房和别墅，注重房地产的收益功能，追求利益的最大化。在管理政策的引导上，部门之间发生的“地价带动房价还是房价拉动地价”的争论常年不休；是多供地来平抑房价还是地价所占房地产价格的比例小、是地方政府和房地产商拉价的结果，意见纷纭；是通过税费调节还是以政策调节尚未取得完全的一致。在市场定位上，一些所谓的房地产专业人士和专家教授提出，现在的房价不高，年轻人就该买不起房；政府方面则强化保障性住房建设；老百姓则认为保障性住房面积过小不适用，商品房价格太高，或持币待购，或对当房奴的日子牢骚满腹。各种意见激烈交锋，各种现象交替出现，
3、使 2009 年的房地产市场表面上出现一些让人看不清的状况，但究其实质，只有一条：各方利益所在，在社会转型期矛盾激烈，是正常现象。从目前房地产市场的走向看，已开始出现分化的现象，呈现出以下特点：一是高档房地产的建设和造势集中在东中部一线城市；中档住房的销售热点集中在西部的省会城市和中东部的二线城市；二是房地产市场价格在东部曾一度出现下跌，但已经企稳回升；在中西部出现稳中有升，但上涨的幅度不大。三是房地产销售出现房地产商自己炒作市场繁荣的假象，少数地方存在有价无市或者市场疲软的情况，市场持币待购的情况比较严重。四是保障性住房建设力度在加大，开工和竣工面积不断增加。09 年房地产市场回顾及 10
4、年房产市场分析一、2009 年房地产调控政策回眸 2009 年初，各商业银行和各地方政府纷纷制定细则，贯彻国办发2008131 号文件。2009年 1 月 3 日，四大国有银行宣布，只要 2008 年 10 月 27 日前执行基准利率 0.85 倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。 2009 年 1 月 9 日，全国住房和城乡建设工作会议暨住房和城乡建设系统党风廉政、精神文明建设工作会议在北京召开。住房和城乡建设部部长姜伟新在会上作了落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作。会议要求，2009 年住房和城乡建设系统要着力做好九方面工作。其中相对比较重要的是前面两条
5、：一是，全面推进保障性住房建设。以实物方式为主，结合发放租赁补贴，解决 260 万户城市低收入住房困难家庭的住房问题；解决 80 万户住在煤矿、林区、垦区棚户区的住房困难家庭的住房问题；新增经济适用住房 130 万套。二是，促进房地产市场健康稳定发展。认真贯彻落实国办发2008131 号文件，在加大保障性住房建设力度的同时，进一步鼓励普通商品住房消费，进一步搞活住房二级市场和租赁市场；支持房地产开发企业积极应对市场变化，以合理价格促进销售；继续加强对房地产形势的监测分析；强化地方人民政府稳定房地产市场职责；继续深入整顿规范房地产市场秩序。强化住房保障与稳定市场发展-这是 2009 年我国房地产
6、政策趋向的两条主线。同时，这也是 2008 年房地产调控的沿袭、加强、深化。围绕这两条政策主线，2009年初房地产调控政策主要从金融、市场、税收和保障住房几方面进行，其表现出政府希望通过刺激房地产市场，使之尽快回暖的态度。2009 年 2 月 10 日，继中国农业银行出台房贷细则后，中国工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率优惠细则，随后不久，其他银行的优惠政策细则相继出台，为楼市回暖蓄积了政策基础。各地方政府根据中央精神，纷纷出台细则促进 房产市场健康发展。尤其在对第一套住房的解释上，采用了宽松的标准。对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房，比照执行
7、首次贷款购买普通自住房的优惠政策。这就意味着，改善性住房需求，不管第一套的情况，只要购买第二套的普通自住房，都可以享受最优惠的待遇。 进入 2009 年第二季度以来，北京、上海、广州、天津等重点城市的楼市迅速回暖，房地产开发企业表现出强烈的拿地意愿并频频出手，开始了继 2007 年之后的新一轮购地高潮。土地价格也屡屡在各城市创出同类地区的新高。政府采取了加大土地供应，平衡土地供求的措施。2009 年 2月，国土资源部发布国务院第二次全国土地调查领导小组办公室关于建立第二次全国土地调查工作动态通报制度的通知明确：将落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度，对违反国家产业政策、供地政策或用地标准，搭
8、车用地、借机圈地、侵害农民权益等问题和政策执行不到位的地区进行重点督察，做好重大典型案件查处曝光。2009 年 4 月 24 日，住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。会议明确了专项治理的主要内容：完善相关政策、制度；加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查；严肃查处违法违规违纪案件。2009 年 5 月 11 日，国土资源部发布国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知(国土资发200956 号)。针对经济形势和土地市场运行变化情况，为进一步落实党中央、国务院关于扩大内需促进经济平稳较快发展的重大
9、决策，更好地履行部门职责，充分发挥地价政策在宏观调控中的作用，对全国工业用地出让最低价标准实施政策进行适当调整。2009 年 5 月 13 日，国土资源部发布国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知（国土资发200958 号），要求各级国土资源管理部门从保增长、保民生、保稳定的高度出发，认识保障性安居工程的重要性，重点抓好城市廉租住房和林区、垦区、矿区棚户区改造，以及农村危房改造、游牧民定居建设用地的供应管理工作，确保保障性安居工程的顺利落地；加快编制和修编 20102011 年和今年保障性住房用地供应计划，统筹协调及时调整土地供应结构，扩大民生用地的比例，确保保障性住房用地的需求。20
10、09 年 5 月 27 日，国务院发布关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知（国发200927 号)中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20，其他房地产开发项目的最低资本金比例为 30。这是自 2004年以来执行 35自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到 1996 年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始松绑。2009 年 5 月 21 日，国家税务总局制定土地增值税清算管理规程(国税发200991 号)，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。2009 年 6 月 10 日，国土资源部强调，小产权
11、房 实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的小产权房等违法用地、违法建筑行为。这一系列措施有力地维护了房地产市场经营秩序，促进了房地产市场的健康稳定发展。由于 2009 年上半年采取的积极宽松的财政、税收、金融政策，再加上房地产市场潜在的刚性需求和强烈的改善型、投资型意愿，2009 年年中，各地房地产市场上演了地王频出、量价齐升、一房难求的火爆场面。2009 年的中国房地产市场经历了一个急转向上的行情。经济刺激计划和宽松的货币政策是支持房地产市场回暖的重要宏观背景。各级政府出台的房地产相关政策也起到了积极的作用。受年底一系列房地
12、产优惠政策即将到期的影响，2009 年 10 月中旬以来国内一线城市房地产成交量逐渐走高，政策可能要改变的心理预期导致部分购房者集中入市显著影响了楼市。统计据显示，2009 年 1-11 月全国商品房销售面积 75203.2 万平方米，同比增长 53.0，增幅同比提高 71.3 个百分点，比 1-10 月提高 4.6 个百分点。其中，商品住宅销售面积 68952.2 万平方米，同比增长 54.4，增幅同比提高 73.2 个百分点，比 1-10 月提高 4.3 个百分点；同期，全国商品房销售额 35987.1 亿元，同比增长 86.8，增幅同比提高 106.6 个百分点，比 1-10 月提高 7
13、.6 个百分点。其中，商品住宅销售额为 31624.9 亿元，同比增长 91.5，增幅同比提高 112.1 个百分点，比 1-10 月提高 7.2 个百分点。在鼓励住房消费及宽松货币政策的刺激下，我国房地产价格从 2009年 3 月份开始扭转了 2008 年 8 月份以来房价环比下降的状况出现正增长；2009 年 6 月份全国 70个大中城市房屋销售价格出现了 2009 年以来首次同比上涨，上涨幅度为 0.2，随后几个月同比涨幅进一步扩大，7 月份同比涨幅 1.0，8 月份同比涨幅 2.0，9 月份同比涨幅 2.8，10 月同比涨幅 3.9。据国家统计局 2009 年 12 月 10 日发布的
14、信息，11 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 5.7，上涨的幅度创年内最高纪录，涨幅比 10 月扩大 1.8 个百分点；环比上涨1.2，涨幅比 10 月扩大 0.5 个百分点。从商品房销售情况看，1-11 月，全国商品房销售面积75203 万平方米，同比增长 53.0；商品房销售额 35987 亿元，同比增长 86.8。2009 年从年初的试探性抄底，到年中的放量大涨，再到年底的恐慌性抢购，短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，由去库存转变为挤泡沫。 2009 年，房地产市场最火暴的名词无可争议的是地王。北京、上海、重庆、杭州、成都50.5 亿元、72.
15、45 亿元、40.6 亿元地王可谓无处不在。地王的频频出现不仅使得房价大幅上涨，更是引起了国土部的关注。2009 年 11 月 10 日，国土资源部和国家发展改革委共同发布限制用地项目目录(2006 年本增补本)和禁止用地项目目录(2006 年本增补本)，规定商品住宅用地的宗地出让面积小城市(镇)不超过 7 公顷，中等城市不超过 14 公顷，大城市不能超过 20 公顷。此举可有效防范土地闲置，缩短开发商占地周期。 2009 年，许多行业深受金融危机打击，中国房地产市场却在危机迎来最辉煌的一年。2009 年年初还在低迷中徘徊的房地产市场，在政策刺激下逐渐复苏，并迎来爆发式增长。而房价也在市场的火
16、速逆转中升至历史新高。为遏制部分城市过快上涨的房价，2009 年 12 月以来，中央接连释放房地产市场调控信号。在 2009 年 12 月 9 日的国务院常务会议上，中央政府决定不再延长 2008 年年底出台的二手房营业税减免优惠政策，将个人住房转让营业税征免时限由 2 年恢复到 5 年，遏制炒房现象。国办发2008131 号文件中的四大税种的优惠措施，只有营业税优惠取消，契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。政府调控房市采取了平稳的步骤。这虽在预期之中，但也被认为是对投机性购房行为的打压。 在取消二手房营业税优惠政策仅仅 5 天后，楼市的另一只靴子终于落下。2009 年 12 月 14日召开的国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施。会议认为，为应对国际金融危机，国家采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策。这些政策对于提振信心、活跃市场、促
