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1、天天文档在线 http:/最全最具性价比的地产资料大全 QQ：744421982佳世臻美源二期营销策划提案目录第一篇：分析篇一、市场背景二、竞争楼盘分析三、已售产品分析四、客户群特征分析五、产品一期市场推广简要回顾分析六、综合分析第二篇：策略篇一、项目营销目标：1.项目的总体销售目标2.分阶段的销售目标二、项目总体营销策略1.项目主题的定位梳理2.项目整体营销思路3.销售现场策略天天文档在线 http:/最全最具性价比的地产资料大全 QQ：7444219824.价格策略5.渠道策略6.推广策略7.产品建议第三篇：执行篇一、推广主线二、推广阶段划分与推广部署三、媒介执行四、推广预算附件：活动实施
2、方案天天文档在线 http:/最全最具性价比的地产资料大全 QQ：744421982一、 市场背景（一）07 年 1-3 月镇江房地产市场各月销售情况07 年 1-3 月镇江房地产市场共实现销售套数 3392 套，销售面积 359524 平方米，同比 06 年 1-3 月销售情况，均好于同期，尤其 1 月份与 2 月份最为明显。从 07 年前三月销售情况分别比较来看，春节前的 1 月份销售最为旺热，2 月受春节等客观因素影响，销售呈现下降，但三月份逐渐开始复苏，并显露出上扬态势。镇 江 房 地 产 市 场 年 月 销 售 量 情 况8745079661443910 10390200400600
3、8001000120014001600 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月镇 江 房 地 产 市 场 年 月 销 售 面 积 情 况84457526049806014562898721 115175050000100000150000200000 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月天天文档在线 http:/最全最具性价比的地产资料大全 QQ：744421982（二）07 年 1-3 月镇江房地产市场主城各板块销售情况913 825214531396 51302004006008001000城 东 城 中 城 南 城 西 丹 徒 大 港2007年 1-3月 镇 江 主 城
4、 各 板 块 销 售 量 情 况96508810682731749935 51632 53064020000400006000080000100000城 东 城 中 城 南 城 西 丹 徒 大 港2007年 1-3月 镇 江 主 城 各 板 块 销 售 面 积 情 况07 年 1-3 月城东和城中依然是活跃板块，置业市中心区域的购房习惯特性依然占据主导，从而构成了镇江房地产市场热销板块区域。丹徒和大港新区虽然受周围配套和城市距离影响，但大盘集中、产品丰富，不乏购买者。城南因供应量的缺乏，市场购买并不强烈。城西一改往日疲软，虽供应有限，但 1-3 月销售市场却反映出强势。而丹徒、大港之所以在销售
5、面积上略为高于城西板块，这与天天文档在线 http:/最全最具性价比的地产资料大全 QQ：744421982上述两个区域别墅类产品聚集有关。纵观镇江房地产市场 1-3 月销售状况，市场呈现出调整上升迹象，需求方明显增加，这为项目二期的市场运作提供了足够的信心。二、 竞争楼盘分析由于区域居民日益改善居住条件的二次置业需求特征，价格虽仍为传统购房敏感因素，但环境景观、地段、产品等也已成为购房者重点考虑范畴。故此我们在分析竞争楼盘时主要针对地段、价格、产品、环境景观等层面进行归纳与比较。与德润华庭相比 与润泰御景华庭相比优势 劣势 优势 劣势1.规划设计 1.地段不占优势 1.产品品质 1.户型单一
6、2.环境绿化 2.交通 2.地段 2.交房时间晚3.户型 3.周边配套缺少 3.工程进度4.产品品质5.价格S W S WO T 0 T1.项目两家合作, 上市量大 1.后期房源不足 品牌知名度和认可度 混乱 2.交房的口碑2.交房时间过晚 机会 威胁 机会 威胁天天文档在线 http:/最全最具性价比的地产资料大全 QQ：744421982 与月亮湾雅苑相比 与江南华庭相比优势 劣势 优势 劣势1.规划设计 1.价格不占优势 1.规划设计 价格不占优势2.环境绿化 2.地段 2.环境绿化 3.户型 3.配套 3.产品品质5.产品品质 4.规模6.规模 5.品牌7.品牌 6.户型S W 7.地
7、段 S WO T O T1.体量小 坚持总价低策略 1.交房时间晚 坚持低价策略2.品质认可度低 2.工程进度机会 威胁 机会 威胁天天文档在线 http:/最全最具性价比的地产资料大全 QQ：744421982竞争楼盘特征对照项目虽然面临德润华庭、御景化庭等楼盘的竞争冲击，造成项目的目标消费群的部分分流，但项目相对众竞争楼盘，规划、户型、配套、环境等诸多综合品质要素均强于竞争对手，因此，后期项目只要注重目标消费群细分定位策略，并按照不同的目标消费群，修正、制定和实施准确的广告策略和媒介策略，必将实现项目后期销售市场的快速去化。项目名称 德润华庭 御景华庭 月亮湾雅苑 江南华庭发展商 温州土建
8、房屋开发公司 镇江润泰房地产开发公司 镇江大鹏房地产开发公司 江南房产公司区位 朱方路 御桥路 润州路 御桥路均价 3542 3200 3300 2900装修标准 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯占地面积 53380 30000 多 276 亩 11766建筑面积 64056 40000 35000 17000容积率 1.2 1.3 1.26 1.4得房率 90% 90% 90% 90%绿化率 31.52% 35% 30% 30%楼栋数 25 12 6楼层数 5-6 5 6 6总套数 430 336 78 180户型面积 80-150 82-127 70-280 88-122销售率 25% 69% 37
9、% 15%客户群特征 附近企业客群、生意者 附近居民、企业 附近企业客群、生意者 附近居民天天文档在线 http:/最全最具性价比的地产资料大全 QQ：744421982三、 已售产品分析（一）楼层售出率分布统计楼层 套数 销售套数 销售率一层 36 26 72%二层 44 34 77%三层 44 32 73%四层 44 37 84%五层 44 23 52%六层 6 2 33%通过对已售产品楼层的分析，可以看出臻美源在现阶段的销售过程中，主要销售楼层集中在一、二、三、四，这样一方面反映出区域消费者的居住习惯，一方面反映出在价格体系应适时做出相应的调整或销售控制。（二）户型售出率分析户型 套数
10、销售套数 销售率73.09两室一厅一卫8 8 100%88.67、87.92、87.69两室两厅一卫21 21 100%96.72、98.5两室两厅一卫20 15 75%天天文档在线 http:/最全最具性价比的地产资料大全 QQ：74442198298.1、104.12、100.08、106.63三室两厅一卫43 33 77%116.56、109.02三室两厅一卫20 12 60%112.05、110.59、106.54三室两厅一卫66 44 67%130m2 以上三室两厅两卫31 21 68%从已销售的户型来看，其中两室的销售呈需求旺势，即便是临近火车轨道的两室也是得到了市场的认可。三室户型中，以98.1、104.12、100.08、106.63 户型最为畅销。可见，消费者户型需求多以实用为主。（三）楼栋售出率分析楼栋 套数 销售套数 销售率16 32 26 81%15 15 11 73%14 20 18 90%13 20 17 85%12 24 18 75%天天文档在线 http:/最全最具性价比的地产资料大全 QQ：74442198211 32 23 72%9 36 17 47%8 30
