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1、第 1 页平顶山市醉雨小榭创业计划书平顶山市醉雨小榭旅游地产项目创业计划书项目名称平顶山市醉雨小榭旅游地产创业团队汪斌谢孟桐浮佩佩杨静李馨馨吴岩解晶晶郭威李畅单位郑州轻工业学院20*级MBA目录1.执行摘要31.1项目概况31.2产品、服务特征摘要31.3盈利模式91.4市场机会92.市场分析112.1市场定位与目标客户112.2市场预测112.3竞争分析123.市场营销策略143.1项目定价与销售收入预测143.2选址144.企业组织结构164.1组织结构164.2管理团队164.3岗位职责165.财务分析报告185.1项目开发费用185.2营业费用预测185.3资金需求186.风险分析与对
2、策197.创业愿景211、执行摘要(来自:.Zaidian)1.1项目概况“醉雨小榭”旅游房产项目占地146亩，由温泉酒店、产权式分时度假温泉酒店公寓、小户型温泉度假公寓和温泉度假别墅三大部分组成，主入口位于下汤镇环镇路。中间主入口部分是1栋高级温泉大酒店、其他为6栋小高层观光电梯小户型酒店公寓、40余栋联排度假温泉别墅。它通过对得天独厚的鲁山地热温泉进行充分利用和发掘，有机地融入优美的山水园林景观，营造出精致的现代人居环境，与伏牛山、昭平湖等周边自然环境和历史文化融为一体，满足高端客户放松身心、养生保健以及高级商务活动的需求。是平顶山第一个以当前人们热衷的温泉度假需求为引导，集温泉度假、居住
3、、商务服务、商住投资、养生保健、修身养性、国学文化、生态农业为一体的高端旅游地产项目。1.2产品特征摘要1.2.1毗邻度假胜地，把景区变成家“雨色轻风意，柔情怜花殇”，能够在依山傍水的地方有一间房子，在闲暇时光去私享静谧，消磨时光，也许是现代人最贴近灵魂深处的梦想了。然第 2 页而，这也是KL人的梦想！即将开启的位于鲁山下汤镇的“醉雨小榭”项目，就是为了满足您“小楼一夜听春雨”的休闲度假需求。下汤镇，地处鲁山县西部22公里处，昭平湖上游，以位于鲁山县上、中、下三处温泉最下泉而得名，是一座历史悠久、生态秀丽、民风纯朴的山区小镇，是集休闲、度假、疗养于一体的旅游胜地。207、311国道纵横全镇，郑
4、尧、二广高速在此相交，并设有两个出入口，地理位置优越，区位优势明显。建成后，从平顶山市区出发不过半小时车程，便可抵达气候迷人的醉雨小榭国际温泉度假村，这里不仅有正宗的8种世界风情泡池和延续千年的地下温泉水，更有绿藤绵延的采摘园林在微风中如潮水涌动，饱满的果实正等候秋日的阳光。放眼望去，苍劲巍峨的群山，烟波浩渺的昭平湖正滋润着这里的空气与植物。涵盖尧山、画眉谷、密洞、福泉、大佛、海森林、等15处国家级自然景区建起层林尽染的山水盛景，大面积的龙柏、侧柏、油松、红豆杉等空气净化树种全天候供给负氧离子，幽静而清雅的广袤绿林，让度假世外桃源成为现实。依山而建的听雨小榭国际温泉度假村，被山水盛景拥入怀中，
5、承其浩瀚绿韵豪启千余亩天然净土，以新中式风情为灵感基点，巧工精铸超低密奢适墅院与精致风情公寓结合，多重精装私家园林围合相抱，最大限度保证居住私密性。项目萃取自中式园林曲径通幽，以原生峡谷为景观重轴，勾绘也海棠树阵、银杏林荫大道、中央观光游廊、溪涧跨谷栈桥、葡萄采摘游廊峡谷等多主题园林，为家庭度假带来更多欢乐时光，更有金牌管家物业24小时恭候，为度假生活提供超五星服务。1.2.2足不出户温泉养生河南通志载下汤温泉，旧名汤谷温泉，为鲁山古“八景”之一，后因商后良夜常浴之，故曰“皇女汤”。第 3 页下汤温泉为矿泉水中的放射性热氡泉，氡浓度为978爱曼/升，在全国同类矿泉水中属上乘，素以温度高、流量大
6、、含有矿物质种类多、医疗价值高（能治疗皮肤病、类风湿等多种疾病），闻名遐尔，享誉中原。下页平顶山市醉雨小榭创业计划书醉雨小榭特设8道特色主题泡池，露天戏水区、SPA美疗中心、西亚汤屋区、欧式汤屋区、汉唐汤屋区、林地私密汤屋区、日式汤屋区、养生汤浴区，根据个人需要做出不同选择。醉雨小榭温泉度假村是中原唯一山谷私密温泉泡池，采自地下1700多米高温碳酸氢钠泉，汁浓质醇，富含锂、锶、锌在内的多种微量元素，并根据不同泡池功能，添加了秘制的中草药包，如丁香、艾叶等，使得对症养生效果更为明显。这里既可体验异域风情、汉唐盛世，又可体验现代潮浴、汤药养生，让来自地心深处的碳酸氢钠泉抚摸着肌肤的每一寸角落，是休
7、闲疗养、康体美容的最佳选择！1.2.3投资升值理财首选随着投资市场的跌宕起伏，投资者在投资股票、黄金带来的高风险环境下，入市更加注重投资的安全性。近日，醉雨小榭项目推出了更加详细精确的投资回报承诺：精装公寓由酒店经营,签署3年合同，每年可有7%租金回报，而3年回报可达21%!首年直接返租，以后每年一返!比如投资30万首付两套50的酒店式精装公寓，6年的分红租金有25.2万，算起来投资回报率有184%，另外业主还有每年15天免费度假。醉雨小榭采用的产权式酒店更是具备低投入的优势并引用分时度假模式，使项目有了更大的卖点。分时度假从诞生到现在，经过30多年的不断完善和发展，已成为当今世界旅游住宿业所
8、有产品中增长最快的部分，吸引着越第 4 页来越多的投资开发商投身其中，同时也吸引着越来越多的购买者。有业内人士分析了分时度假对购买者的好处：第一用分割的低廉价格购买到良好的房屋和酒店式服务；第二是使用权每年行使，可以长达几十年；第三是这个房子又是购买者的第二套住宅。因为有的人想买第二套住宅，但是购买第二套住宅用于旅游用处不大，通过分时度假购买每年所能用的就是每年所买的；第四是使用权可以交换到其他的物业或者是其他的城市使用，它本身既是消费品，又是投资品，还可以继承、抵押和转让，成为居民家庭财产的组成部分。醉雨小榭项目交通十分便利，紧临着高速路出口，周围有多个温泉项目如玉京温泉、皇姑浴温泉，一年四
9、季的客流量都很大，且客源稳定，今后的租金收入有保障。项目还紧邻下汤镇，配套设施齐全，生活条件也便利，可以说投资就坐等回报。1.3盈利模式该项目一期以销售别墅、酒店式公寓为目标，别墅价格在6000至120*元左右；精装产权式酒店公寓均价6000元/平米。据估算，高级温泉大酒店每年可以收入2600万元、小高层观光电梯小户型酒店公寓共450套，全部销售完可收入1.35亿元、40余栋联排度假温泉别墅全部售完可收入1.30亿元。二期占地1000亩，主要为配套的娱乐设施，有高尔夫球场、沙滩车场、网球场等。估计每年收入1500万元。该项目总投资2亿元，根据估算，交房后可以盈利9000万元，以后每年可以盈利4
10、100万元。1.4市场机会第二次世界大战结束后，大部分欧美国家在20世纪的50年代至80年代期间相继进入了高度工业化时代。中产社会的形成带来了大众化旅游（MassTourism）的蓬勃发展。资料显示，伴随社会大众化旅游高潮的来临，欧美各国的旅游和酒店业企业以现代旅游和服第 5 页务行业市场细分理论为准则，设计出不同档次和类型的旅游住宿产品。相继出现了全套房酒店(AllSuitehotel)、服务式公寓/公寓式酒店(ServiceApartments/ExtendedStayhotel)、经济型酒店(Economy/BudgetHotel)、时权酒店(TimeShareHotel)、休闲、度假（
11、公寓、别墅）第二住所(Residenceforleisureandvacation)等能满足不同旅游目的和消费档次的个性化细分市场需求的旅游房地产住宿产品。统计数据显示，中国已经形成了世界上规模最大的国内旅游市场。20*年，全国国内旅游人数达12.1亿人次，继续保持年均增长10.0%左右；国内旅游总收入5286亿元，年增长12.2%。国内旅游总收入占全国社会消费品零售总额的比例已达到7.9%。在“新型城镇化”的过程中，伴随着城镇化深度加深，将有效刺激和引导居民旅游消费习惯以及消费模式的过渡和转型，这对于中国旅游业起到积极催化效应，旅游行业将大幅受益，反过来，这将促使具有自然资源、人文资源的城镇
12、和地区的旅游地产再度成为市场关注的焦点，伴随着城镇化深度加深，这些旅游地产也会带来新的发展机会。上页下页平顶山市醉雨小榭创业计划书2.市场分析2.1市场定位与目标客户根据产品特点，目前“醉雨小榭”的主要销售方向是平顶山市以及通过高速路连带的河南省内周边地市市场，如许昌、郑州、漯河、洛阳等市。“听雨小榭”的目标客户则是具有一定经济实力又有较大度假休闲需求的中老年人群，包括公务人员、私营企业主等，还包括一些具有较强投资意愿的投资者。第 6 页2.2市场预测我国旅游地产最早出现于20世纪80-90年代，虽然起步较晚，但发展势头良好。尤其是进入21世纪以来，作为拉动内需的两个热点行业，旅游业和房地产业
13、都有了长足的发展。近年来，随着城市房地产开发重心逐渐偏移，房地产市场进入新一轮整合过渡期，市场投资和消费模式逐渐转变，旅游交换平台逐步形成，使旅游地产业进入了新一轮发展时期。旅游地产类型从单一的酒店、主题公园转向游乐设施、度假别墅、第二居所等多元化并存的发展态势。从运作方式看，旅游地产市场基本呈现出(来自:.)综合化、多元化的发展态势。众多旅游房地产已由过去的产权式酒店、分时度假逐步发展延伸，以健身、滑雪、旅游、休闲、娱乐、健康为主题的旅游房地产项目逐步兴起，旅游房地产的运作方式逐渐综合化、多元化。随着中国地产行业项目开发和运作的专业化发展，以及旅游业本身的迅猛发展，旅游地产正逐渐为市场关注。
14、中国各色山水景观地产、休闲度假房产、产权酒店、分时度假、高尔夫别墅、温泉度假村、主题文化会馆等以房地产与旅游有机结合的旅游房地产进入一个崭新的发展阶段，并将持续走强，直到2020年左右。2.3竞争分析本项目所在区域旅游物业存在问题：产品规划设计滞后从目前在建和待推出的项目，如畔山林语、大汤山等项目来看，产品规划以及景观园林设计滞后，不能充分利用项目所处区位臵景观优势，产品形象档次跟不上，使得项目整体形象不能与周边旅游资源相匹配。项目品质和价格起步较低目前正在内部认购的的项目畔山林语，产品以多层小户型公寓+小高层公寓+别墅产品组合出街，一期产品以多层小户型公寓首推，内部认购价集中在2400-27
15、00元/。第 7 页产品开发单一，同质化明显项目差异不明显，性质上雷同，没有本质上的区别，难以吸引客户的消费势情，并且对于区域内的开发没有前沿性的引导。随着经济水平、交通和旅游业的持续发展，平顶山本地及豫南区域市场对温泉延生产品需求将随之增加，旅游度假产品价格逐步走高，区域市场逐渐成熟，同时同质竞争市场也将随着增大。相对于竞争对手，在我集团未来的旅游物业发展规划中，“醉雨小榭”将成为一个更具附加值的产品。因为它具有景观上的不可复制性，文化上的追溯性，地域上的唯一性，所以，“醉雨小榭”不光是一个私属产品，同时也是可盈利的投资产品。“醉雨小榭”的未来将不再是一个酒店，一个度假村，而是一个双赢的发展
16、平台。3、营销策略3.1产品定价与销售收入预测3.1.1产品定价该项目一期以销售别墅、酒店式公寓、经营温泉酒店为目标，别墅价格在6000至120*元左右（非装修），均价8500元/平米；精装产权式酒店公寓均价6000元/平米；温泉酒店客房均价180元/天。3.1.2销售收入预测高级温泉大酒店有330间套房，每年可以收入2600万元；小高层酒店公寓共450套，全部销售完可收入1.35亿元；45栋联排度假温泉别墅全部售完可收入1.30亿元。二期占地1000亩，主要为配套的娱乐设施，有高尔夫球场、沙滩车场、网球场等。估计每年收入1500万元。3.2选址地址拟选在郑尧高速出口600米处，G311国道旁边，毗邻下汤镇，南面面对昭平湖水库。该项目选址旨在营造交通方便、依山环水、风景秀丽的氛围，同时，不存在破坏当地文物、自然水系、湿地、基本农田、森林和保护区的情况。参考相邻其他勘察结果显示该项目建设地点无洪灾、泥石流及含氡土壤的威胁，建筑场地安全范围第 8 页内无电磁辐射危险和火、爆、有毒物质等危险源
