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1、第 1 页潍坊伯爵公园项目推广策划方案寒亭区贵人蝶苑项目寒亭营销策划方案二0一*年四月二十四日贵人蝶苑项目营销策划方案区一、项目概况项目位于寒亭区商业步行街和渤海路交汇处，民主街以北100米处（原粮食局），距中心城区（寒亭区）约300米。项目东临浞河水面面积约1公顷，总容量20万立方米西临寒亭区最大的公园（蝶园）鸟语花香，风景秀丽，小桥流水清澈见底，沿着浞河两旁修建的绿化带更是增添了别样的情调、小草、鲜花，相映成趣，水面平静，西侧蝶苑公园更是鸟语花香休闲娱乐的好地方，是寒亭区中心城区少有的藏风纳气、投资居住的上上自选。总用地面积：23976其中：可建设区域面积：总建筑面积：35615其中：商铺
2、：13600住宅：21615回迁安置房：56户休闲会所：300容积率：1.68建筑密度：%绿地率：35%二、投资环境分析（一）、宏观环境分析1、目前国家出台一系列的房地产业调控政策，据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年15月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨
3、11.3%和4.1%。第 2 页3、国家、山东省、潍坊市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理。招商引资的力度不断的加强，外来开发商不断的加入到本地市场，使潍坊房地产市场竞争不断升级，潍坊房地产产业步入了由自住型消费逐步的转变成投资性消费市场。（二）、微观环境分析1、潍坊市投资环境良好，政策比较稳定，特别是随着潍坊市建设旅游性城市的战略规划，更为潍坊市的发展创造了较为宽松的条件。2、市场发展前景分析A、房价将持续稳中有升近几年，潍坊市商品房价格与周边城市相比较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格持续走高，价格始终维持在一个高
4、开低走的状态。B、房地产市场的需求仍然处于稳步增长的态势一是城镇化进程加快，大量人口进城区居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三是拆迁安臵将增加房地产市场的整体需求。C、二手房市场活跃对新房的促进随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。D、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进潍坊市这座旅游城市的规划建设，跻身山东省精品居住城市行列，并吸引更多人群到潍坊购房居住。E、房地产营销方式的改变房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商
5、业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。第 3 页三、项目SWOT分析一）优势(S):1、地段优势：项目地处潍坊市近郊，离潍坊市中心13公里，寒亭区中心仅200米，距离旅游地杨家埠仅仅1公里，杨家埠作为国际风筝节生产所在地产业主要风筝和面板年华制造为主，近年来随着市政府的开发力度不断的加强杨家埠作为又一个旅游新型产业对寒亭区的文化旅游建设起到举足轻重的作用，是近年来旅游休闲地首选。2、环境优势：本项目拥有独特的资源，东临浞河，西靠蝶园公园，是“寒亭区”居住投资佳地。3、户型、低总价优势相对于大面积户型来看，由于
6、面积小，总价位较低，导致市场准入门槛低。二）劣势(W):1、产品主要表现在以下几个方面：A、产品形式单一，不能满足不同客户的不同需求，不能形成差异化，客户选择性不强，导致接受程度低，市场抗性强。B、项目规划的板式住宅在寒亭区房地产市场不具有代表性，这种业态还不具备很强的市场适应性，对销售会产生了一定的影响。2、客户一是多层建筑业态受到市场环境尤其是客户群的限制，市场面狭窄；二是寒亭当地消费观念，在产品及投资理念上还要进篇二：潍坊风筝节策划潍坊国际风筝节活动策划书资源与环境学院地理1101孙红20*0223117一、活动背景：20世纪30年代，潍坊就曾举办过风筝会。解放以后，特别是改革开放以来，
7、潍坊风筝又焕发了生机，多次应邀参加国内外风筝展览和放飞表演。1984年4月1日，在美国友人大卫切克列的热心帮助和山东省旅游局的大力支持下，首届潍坊国际风筝会拉开帷幕。1988年4月1日，第五届潍坊国际风筝会召开主席团会议。会第 4 页上与会代表一致通过，确定潍坊市为“世界风筝都”。1989年第六届潍坊国际风筝会期间，成立了由美国、日本、英国、意大利等16个国家和地区风筝组织参加的“国际风筝联合会”，并决定把总部设在潍坊。基本情况简介：（1）潍坊市位于山东半岛中部，是风筝的发祥地，是举世闻名的世界风筝都，潍坊市是山东半岛都市群最大城市，是中国人居环境奖城市、国家环保模范城市、国家卫生城市、国家园
8、林城市。潍坊地扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉，是山东半岛的交通枢纽。胶济铁路横贯市境东西，潍坊港一个国家一类开放口岸、羊口港一个国家二类开放口岸。潍坊机场已开通北京、上海、广州、海口、重庆、大连等航线，是全国四大航空邮件处理中心之一。目前，潍坊市A级旅游景区发展到65家，列全省第1位，其中4A级旅游景区17家，列全省第2位。市区潍坊世界风筝博物馆（AAA级）是我国第一座大型风筝博物馆，建筑面积8100平方米，是“世界风筝都”的标志性建筑。世界风筝都纪念广场整个广场通过吉祥大道、鸢标广场等十大景观，成为展示风筝文化与民俗文化、市民休闲娱乐、全民健身强体、商业购物消费以及举办大型集会活动的综合性
9、城市广场。十笏园是中国北方园林袖珍式建筑。始建于明代，原是明朝嘉靖年间刑部郎中胡邦佐的故宅。后于清光绪十一年被潍县首富丁善宝以重金购得，被称作“丁家花园”。十笏园因占地较小，喻若十个板笏之大而得其名。1988年中华人民共和国国务院公布为全国重点文物保护单位。有“鲁东明珠”之称。潍坊富华游乐园（AAA级)占地20多万平方米，拥有全长888米的双环过山车、46米高的跳伞塔、56米高的摩天轮、转转杯、华东地区首台风火轮、力与美结合的典范超级大摆锤、海盗船、飓风飞椅等三十多个第 5 页游乐项目。杨家埠民间艺术大观园2(AAAA级）位于潍坊市寒亭区西杨家埠村，是国家4A级旅游景区，先后被授于“全国农业旅
10、游示范点”、“全国56个最具民族特色的景区”、“山东省旅游休闲场所十佳品牌”及“山东省文化产业示范基地”等称号。杨家埠木版年画、风筝被国务院确认为首批国家级非物质文化遗产。白浪绿洲湿地公园（AAAA级）：白浪绿洲国家城市湿地公园先后拥有“国家级水利风景区”、“国家4A级旅游景区”、“山东省十佳水利风景区”等殊荣。其他：金宝乐园（AAAA级）、浮烟山森林公园、潍坊市博物馆、万印楼、郭味蕖美术纪念馆、鸢都湖、潍坊市植物园、白浪河景观带、虞河景观带、张面河景观带、安顺广场、峡山水库等。昌乐县昌乐中国宝石城（AAAA级）是国内唯一冠“中国”字号的珠宝首饰专业批发市场，是国家工商局批准的国内规模最大、功
11、能最完备的珠宝商城，是“全国竞争力百强市场”、“中国珠宝艺术品十大品牌市场”、“中国珠宝玉石首饰特色产业基地”，唯一获“国家AAAA级旅游景区”的大型国际珠宝商城。其他：西湖公园（AAA级）、寿阳山国家森林公园、昌乐火山省级地质公园、方山、白浪沙滩湿地公园、仙月湖风景区、桂河湿地公园（AAA级）等。临朐县沂山国家森林公园（AAAA级）沂山古称“海岳”，又名“东泰山”，居中国五大镇山之首，是国家级森林公园、国家AAAA级旅游区、省级风景名胜区。素享“泰山为五岳之尊，沂山为五镇之首”的盛名。主峰玉皇顶海拔1032米，被誉为“鲁中仙山”。沂山的主要自然景观有：玉皇顶、狮子崮、歪头崮、百丈崖瀑布、古松
12、群等80余处。石门坊（AAA级）位于临朐县城西南9公里许深山入口处。看到两峰耸立，对峙如门，这就进入石门坊了。这里不仅有优美的自然景色，而且还有众多诱人的文化遗迹。“骈邑石门晚第 6 页照残”，这是临朐八景诗之首句。老龙湾（AAA级），古称“薰冶湖”，是国家AAA级旅游区，全国七十二大名泉之一，它是由数以万计的地下泉水汇集而成。因传湾内有泉眼直通东海并有神龙潜居其中而得名。老龙湾位于临朐县城南12公里处的冶源镇，以泉水、竹林、古建而闻名，有“北国江南”之称。其他：山旺国家地质公园（AAA级）、海浮山公园、临朐嵩山等。诸城市诸城恐龙博物馆（AAAA级）坐落于景色秀丽的恐龙公园内，国家4A级旅游景
13、区，是一座集收藏、陈列、研究恐龙和其它古生物为一体的专题博物馆。除“世界第一龙”外，珍藏于神妙龙骨厅的巨大恐龙股骨化石被誉为“华夏第一奇骨”，民间一直流传有“看看巨龙、心想事成；摸摸龙骨、安康幸福”的说法。诸城常山文化博物馆（AAAA级）常山原名卧虎山,位于诸城市区南5公里处,是一座历史文化名山。常山景区由四达工贸有限公司投资28亿元兴建,目前已建成雩泉亭、碧霞祠、常山民间艺术收藏博物苑等景点。还计划建设清明上河园、旅游休闲服务区、水上游览区、儿童乐园等,逐步形成集吃、住、游、购、娱于一体的高等级旅游景区。其他：诸城潍河公园（AAAA级）、诸城中国暴龙馆、诸城刘墉板栗园（AAA级）等。寿光市寿
14、光市蔬菜高科技示范园始建于1999年，核心区面积600亩，规划区面积2万亩，已逐步发展成为集品种技术研发推广、农业观光旅游、会议展览举办、蔬菜加工销售等综合功能于一体的现代农业园区，是“全国科普惠农先进单位”、“国家AAAA级旅游景区”、“全国首批农业旅游示范点”。寿光林海生态博览园（AAAA级）东方不沉湖又被誉为“东方死海”，是林海生态博览园内最富特色的景点之一，因其独特的功能倍受人们的喜爱与推崇。不沉湖面积为30000平方米。是抽取盐碱地特有的纯天然的卤水工建成的，在您漂浮的同时第 7 页又能起到杀菌、消毒、健身、理疗的作用。弥河生态农业观光园（AAAA级）20*年建成并对游客开放,以保护
15、生态环境为宗旨,以农圣贾思勰故里为内涵,以寿光“中国蔬菜之乡”生态农业文化为特色,将人文与自然有机结合起来,是集旅游观光、休闲、娱乐、宣传科普教育为一体的新建景区。青州市仰天山国家森林公园（AAAA级）“一窍仰穿，天光下射”而得名的仰天山，是鲁中山区一颗璀璨的明珠。现为国家4A级景区、国家森林公园、国家地质公园，先后荣获山东省十佳森林公园、山东省十大优秀新景点、山东省十佳山岳型景区、齐鲁山水新十景等荣誉称号。公园森林郁茂，古迹荟萃，地形奇特，是难得的综合景区。仰天山国家森林公园云驼风景区（AAAA级）云驼风景区位于青州市城南2.5公里处，属国家级重点风景名胜区及国家4A级风景名胜区，是一处集生
16、态旅游、休闲旅游、文化旅游于一体的精品景区，主要由“三大景区(云门山景区、驼山景区、龙潭湖景区)、两大寺院(甲子文化园、龙兴寺)、一座大明衡王城”组成。泰和山景区位于青州市庙子镇，开发总面积20平方公里，是一处集森林景观、地貌景观、融宗教文化、会议度假于一体的综合性旅游度假区，总投资6亿元。泰和山景区主要分为三大区域：泰和山文化体验区；黄花溪寻幽探险区;仁和川休闲服务区。青州市范公亭公园景色范公亭公园占地面积300余亩，位于青州市范公亭路西端，因范仲淹惠政知青州而得名。有范公亭、顺河楼、李清照纪念馆、洋溪湖等景点。老版西游记第七集计收猪八戒在此拍摄1其他：青州市博物馆、范公亭公园、中国花卉博览园（AAA级）等。安丘市潍坊安丘青云山民俗游乐园（AAAA级）、青云湖（AAA级）、安丘市景芝酒文化博物馆（AAAA级）、青龙湖水利风景区、庵上石坊、安丘齐长城、五龙山旅游风景区等。昌邑市昌邑绿博第 8 页园（AAAA级）、昌邑潍水风情湿地公园（AAA级）等。高密市凤凰公园等。（6）民俗特
