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1、全国智能化养老实验基地（彭州）可行性研究报告第一章 总论1.1 项目背景与概况今年年初，全国老龄工作委员会办公室在京发布了由中国老龄科学研究中心编写的中国老龄事业发展报告（2013）中指出，2013 年我国老年人口（60 岁以上）数量将达 2.02 亿，老龄化水平将达 14.8%。超过世界平均水平。养老产业所产生的巨大经济效益正在吸引着全球的目光。随着经济的发展和社会的进步，人们的生活方式的多样化，单纯的国家福利已经难以满足老年人生活多样化的需求。面对老年人口的现状，中国未来可能通过财政补贴、减免税收、购买服务甚至养老专项按揭贷款等手段加快解决老龄问题。养老正在突破传统家庭养老模式，形成家庭、
2、社区、市场化养老并存的局面，出现了异地养老、以房养老、“侯鸟式”养老以及生态养老等新模式。养老产业开始走出一条与国际经验接轨的社会化、市场化的道路。养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有带动效应。老龄人口的增多拉动产生老龄人群的服务需求增长，比如对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。从国内市场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段，很多商机有待开发。“十二五”时期，我国将出现第一个老年人口增长高峰，60 岁以上的老年人将新增
3、 800 万，总数将由 1.78 亿增加到 2.21 亿，老年人口比重将由 13.3%增加到 16%，人口老龄化进程将加快，社会养老保障和养老服务需求将大量增加。未来 5-10 年间，中国养老产业发展潜力巨大。智能化养老实验基地，是经全国老龄工作委员会办公室批准，全国老龄办信息中心推行的以智能化科技集成系统为基础的老龄服务示范项目。项目大体分为“智能化养生养老园区”、“智能化老年宜居社区”、“智能化老龄服务机构”等三大类型，根据智能化程度不同分为 初级、中级和高级三个等级。智能化养老服务具有科技集成、绿色环保、优质高效、整合资源等 优势，使老年人真正享受到更加人性化、有尊严的服务，智能化养老实
4、 验基地建设，有利于促进养老服务的专业化，提高养老服务的科技水平 和能力，为老年人提供人力“做不到、做不好和不愿做”的服务，对于解决我国养老服务技术设备简陋、人员素质较低、服务手段落后等问题，促进养老服务事业可持续发展将起到积极的推动作用。在整个大的市场环境和政策环境下，我公司通过周密的市场调查和详细的策划，决定进行“四川省彭州市智能化养老实验基地”项目的建设。1.1.1 项目名称四川省彭州市智能化养老实验基地。1.1.2 承办单位概况单位名称：重庆渝博川实业开发有限责任公司单位概况：重庆渝博川实业开发有限责任公司是一家民营企业，成立于 2014 年 7 月 7 日成立，公司自有资产人民币 5
5、 亿元，公司在成立之初，通过总结探索经验。目前开发项目有、重庆市壁山区八塘镇农业、林业综合性项目，占地面积 6000 亩，正在实施中，公司经营范围拓展到房地产开发，自有资产投资开发，农林业综合开发，工程建设，旅游项目开发，酒店经营管理等。公司业务开展于川渝两地。公司现有员工 56 人，其中：高级工程师 4 人，国家一级建造师 8 人，二级建造师 12 人，国家一级资质高级项目管理师 1 人。渝博川实业开发有限责任公司，愿以一流的服务，一流的质量和开拓进取。加倍的努力，虚心接受各方建议，诚实信用的原则，携手社会各界同仁，团结进取，高标准，严要求，为重庆乃至于西南地区做出新贡献，实现更大的社会效益
6、，担负起更大的社会责任。1.1.3 拟建地点本项目拟建地点位于四川省彭州市通济镇，距彭州市中心 25 公里，车程约 30 分钟，距成都市区 45 公里，交通便利。1.1.4 项目整体定位依据全国老龄办及全国智能化养老工作委员会相关文件精神，本项目的整体定位为：中国老龄服务产业的示范性工程、国家智能化养老实验基地、老年宜居社区专为老年人设计的智能化老年住宅与之配套的子女住宅，配套齐全的三甲医院、护理中心、中小学校、老年大学、幼儿园、商场、剧院、银行、加油站等，创立集居住、疗养、康复、保健、文化、娱乐、休闲等功能为一体的现代养老服务综合社区。引进国外先进养老理念和服务方式，吸引中高端老年客户群体，
7、项目位居成都西北部、辐射人口四千万，成为国内知名的“智能化养老示范工程” 。1.1.6 项目的实施进度项目总体建设周期为三年。第一年完成项目前期的设计、勘查及项目报件工作，以及基地内的“五通” （水、电、气、网络、道路）一平的工作；第二年，完成全部土建工程、安装工程和装修工程的施工；第三年，项目的设备采购，人员的培训，为项目的开业做好充分的准备。1.1.7 总投资及资金筹措项目预计投资为根据投资估算，项目总投资为 10 亿元1.2 报告编制依据和内容1.2.1 编制依据1、 中华人民共和国老年人权益保护法 ；2、 社会养老服务体系建设规划(2011-2015 年) ；3、 中国老龄事业发展“十
8、二五”规划 ；4、 全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知 ；5、 四川省老龄办等部门关于加快发展养老服务业意见 ；6、 四川省社会养老服务体系建设规划(2011-2015 年) ；7、 全国智能化养老实验基地建设标准(试行) ；8、 国家康居示范小区智能化系统示范小区建设要点与技术导则 ；9、 养老住区智能化系统建设要点与运营标准 ；10、 老年公寓和养老院设计指南 ；11、 城市道路和建筑物无障碍设计规范 ；12、 老年人建筑设计规范;13、 方便残疾人使用的城市道路和建筑设计规范 ；14、项目业主提供的其它相关基础数据和材料。1.2.2 编制内容本项目是“四川
9、省彭州市智能化养老实验基地”建设项目，主要编制内容包括项目建设的背景及必要性、市场分析、建设内容及规模、建设地点与建设条件、总体规划、建筑结构、公用工程和辅助设施、环境保护与消防、安全卫生、节能、组织机构及劳动定员、项目管理与实施进度、项目招投标方案、投资估算与资金筹措、经济与社会效益评价、结论与建议等。通过对各个方面进行合理性及可行性分析，为项目承办单位和项目建设主管以及审批单位提供科学、准确的决策依据。1.3 问题与建议1、虽然本项目拥有良好经济与社会效益，但项目投资巨大，项目建设自筹资金比例较大，因此管理好资金使用流程，提高资金使用效率，降低资金使用成本，有效而合理的利用资金有利于项目总
10、投资额的降低，是保证项目稳定收益的首要因素。2、目前，我国养老地产行业仍处于初级发展阶段，行业经验不足，传统养老观念将导致养老地产需要一定的市场培育期；本行业的建设投资额巨大，仅有部分发达城市个别开发商开发了老年住宅；同时，现有老年社区主要为中高经济实力的老年客户，受众群体有限。随着未来人口老龄化加剧，社会保障体系逐渐完善，人们养老观念的改变，养老地产行业市场前景日益广阔。总之，本行业机会与风险共存，整个行业总体市场前景广阔。科学地吸收借鉴国内外同行业成功案例的建设、经营与管理模式，并结合本项目的特点取长补短，是保证本项目成功的主要因素。3、本项目属于大型公共建设项目，且为老年人休养身心之地，
11、所以在建设时需注意建筑物的宽敞简便，进出口应注意设置无障碍防滑设施，在建筑物的通道及边缘应多采取圆滑的样式尽量避免棱角样式，以此来避免老年人因腿脚不便而造成的意外事故。建筑布局宜多采用适合采光的布局，各活动与休憩区域之间有相对的距离，但距离不应太远，既要给予老年人活动的相对独立性，又要具有互通性，让老年人体会通畅和便与全面接触生活的空间。4、本项目投资巨大，根据项目现状相关条件和规划功能布局的关系，结合本项目的特点，我们建议本项目实施滚动开发，组团排列，可按照三期来开发，总建设工期约为 3 年。 第二章 项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景2.2 项目建设的必要性1、本项目的建设是提高老年
12、人生命生活质量、满足各类老年人不同需求的需要；本项目将按照全国老龄委办公室的要求，与国内最具影响力的养老机构连锁联动，与加拿大、日本等国外养老机构互动，积极探索时下最受老年人仰慕的时尚生活方式“候鸟式养老”模式，建设成为规模大、设施全、服务高、理念新的高端智能化养老实验基地。基地建成后，将形成养生颐养、健康延寿、快乐享年、人性智能化等几大板块，突出以人为本、整体智能化平台、管家式服务、医疗联动绿色通道等特点，全力打造满足各类老年人群需要的首善养老服务示范社区。本项目按照养老住区智能化系统建设要点与运营标准 ，打造高标准、高规格的智能化老龄服务示范基地。项目总占地约 1000 亩，总建筑面积 6
13、0 万平方米。包括老年公寓和智能化老年别墅区；智能化老年住宅采用家居式养老住宅，即包括卧室、客厅、厨房的配置，与普通居民住宅相同。老年住宅家家设有洗衣房，地热供暖，可泡温泉，室温自动调节，窗帘自动调节，空气自动净化，坐便器的所有操作按钮均在侧墙上，方便老人使用；厨房内没有燃气，只提供电力，以防老人忘记关火，引发火灾。社区公园内不仅花草多，更有多处卫生间，方便老人就近如厕，公园内的座椅、步道均带有按摩功能。基地内设有老年大学，提供管家服务。入住公寓的老人需佩戴“老人活动监测器” ，监测器可将老人的一日三餐内容、活动量、血压、脉搏等情况自动记录传输，护理中心就此对老人的身体情况进行远程监控，并提供
14、个性化的保健方案。本项目采用陪伴式养老模式，入住老人子女既可以选择与父母同住，也可以选择单独居住。项目除筹建老年公寓外，还配套建设还有康复中心、娱乐中心、老年大学、三甲医院、养生会所、酒店、中小学校、幼儿园、银行、超市、加油站等；同时为了满足住户的精神文化等需求，还建设有剧院、艺术中心、民俗风情园、红色文化基地、家庭农场等，整个基地空气清新、绿树成荫、流水潺潺、环境优美，生活服务设施配套齐全，不仅适合颐养天年，也是休闲旅游的好去处。2、本项目的建设，是我国转变养老服务发展方式，推进养老服务结构战略性调整，积极应对人口老龄化的必须选择随着我国经济与社会的发展，目前，我国已进入人口老龄化快速发展阶
15、段，根据国家统计局与全国老龄办最新统计，2013 年我国 60 岁老年人口已经超过 2 亿， 2025 年将突破 4 亿，2050 年将达到峰值 4.83 亿。届时，我国每 3 个人中就有 1 个老年人。与此同时，2010 年我国家庭平均人数为 3.1 人，2030年将缩小到 2.6 人，2050 年缩到 2.51 人。独生子女家庭占家庭总数的 37%， “4-2-1”家庭结构逐渐成为主流的结构。人口老龄化快速发展的同时，我国养老服务发展不平衡、不协调、不可持续问题日益凸显，养老服务劳动力资源结构性短缺，劳动密集型的养老方式难以为继。传统养老服务技术水平比较低，服务难以满足老年人需求。破解当前
16、养老服务发展难题，获得可持续发展的动力，必须加快转变养老服务发展方式，推进养老服务结构战略性调整。所谓智能化养老，就是运用智能控制技术提供养老服务的过程，是以互联网、物联网为依托，集合运用现代通信与信息技术、计算机网络技术、老年服务行业技术和智能控制技术，为老年人提供安全便捷健康舒适服务的现代养老模式。智能化养老是现代科技与养老服务有机结合的现代养老模式，代表先进养老方式的发展方向。具有以下特点：一是科技集成。智能化养老是现代科技的集成平台。集合了通信与信息技术、计算机网络技术、老年服务行业技术、现代医疗保健、智能控制技术等，实现了养老方式的革命。二是以人为本。以老年人的需求为出发点和立足点，通过高科技的技术、设备、设施和管理，最大限度地满足老年人的需要。三是绿色环保。应用先进的科学技术和产品，实现节能减排、绿色低碳，为老年人营造一个适宜养生养老的生态环境。四是优质高效。科学技术的应用，提高工作效率，降低了人力成本，
