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1、第三节成本法的基本公式一、成本法最基本的公式把房地产作为一个整体采用成本法估价的基本的公式为：房地产价值房地产重新购建价格房地产折旧例如，求取某旧房的价值，通过比较法得到同类新房的价值（即房地产重新购建价格，通常称为单价），然后减去旧房的土地使用期限缩短、建筑物陈旧等造成的价值减损（即房地产折旧）。但如前所述，这种成本法本质上是比较法。（史记：既然是比较法就不能作为成本法的公式了吧）把房地产分解为土地和建筑物两个组成部分采用成本法估价的基本公式为：上述公式可以根据以下两类估价对象而具体化：房地产价值土地重新购建价格+建筑物重新购建价格建筑物折旧把土地当作“原材料”模拟房地产开发经营过程采用成本
2、法估价的基本公式为：房地产价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润建筑物折旧上述公式可根据以下两类估价对象而具体化：新开发的房地产；旧的房地产。二、适用于新开发的房地产的基本公式新开发的房地产可以分为新开发的房地、新开发的土地和新建成的建筑物三种情况。在实际运用成本法评估新开发的房地产价值时，一般是模拟房地产开发经营过程，在本章第二节房地产价格构成的基础上，根据估价对象及当地的实际情况进行价值测算。（一）适用于新开发的房地的基本公式在新开发的房地（如新建的商品房）的情况下，成本法的基本公式为：新开发的房地价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投
3、资利息+销售税费+开发利润史家解读：新开发的房地价值新开发房地产重新购建价格。具体是根据本章第二节的房地产价格构成，先分别求取各个构成部分，然后将它们相加。其中，土地是从熟地开始还是从生地、毛地开始，要根据估价对象所在地相似的房地产开发在价值时点时取得土地的情况来考虑。（二）适用于新开发的土地的基本公式新开发的土地包括征收集体土地并进行“三通一平”等基础设施建设和场地平整后的土地，征收国有土地上房屋并进行基础设施改造和场地平整后的土地，填海造地，开山造地等，在这些情况下，成本法的基本公式为：上述适用于新开发的土地基本公式，在具体情况下还会有具体形式，其中成片开发完成后的某宗熟地，如新开发区中某
4、宗土地的估价公式如下：新开发区某宗土地的单价=（开发区用地取得总成本土地开发总成本总管理费用总销售费用总投资利息总销售税费总开发利润）（开发区用地总面积开发完成后可转让土地面积的比率）区位、用途等因素调整系数上式中实际测算时通常分为以下 3 个步骤：计算开发区全部土地的平均价格。计算开发区可转让土地的平均价格。这是将第一步测算出的平均价格除以可转让土地面积的比率。测算开发区某宗土地的价格。这是将第二步测算出的平均价格，根据宗地的区位、用途、使用期限、容积率等做适当的增减价调整。新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。例 81
5、某成片荒地面积 2k，取得该荒地的代价为 12 亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为 25 亿元，建设期为 3 年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的 2%、55%和 10%，开发完成后可转让土地面积的比率为 60%。请求取该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价（假设开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入） 。解求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：史家解读：1据题意，利润率 10%是指销售利润率。2销售费用在开发完成时一次投入，这样销售费用就不必参与投资利息的计算。（三）适用于新建成的
6、建筑物的基本公式新建成的建筑物价值为建筑物建设成本及与该建设成本相应的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，不包含土地取得成本、土地开发成本以及与土地取得成本、土地开发成本相应的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。因此，测算新建成的建筑物价值的基本公式为：史家解读：公式中新建成的建筑物价值新建成的建筑物重新购建价格。新开发的房地产虽然不存在一般意义上的折旧，但应根据其选址是否适当、规划设计是否合理、工程施工质量优劣以及该类房地产的市场供求状况等，考虑其可能的减值因素和增值因素，予以适当的减价或增价调整。三、适用于旧的房地产的基本公式成本法的典型估价对象是旧的房地产。旧
7、的房地产可分为旧的房地和旧的建筑物两种情况。（一）适用于旧的房地的基本公式在旧的房地的情况下，成本法的基本公式为：旧的房地价格房地重新购建价格建筑物折旧或者旧的房地价值=土地重新购建价格建筑物重新购建价格建筑物折旧上述两个公式分别对应的是求取房地重新购建价格的第一个路径和第二个路径，具体见本章第四节中的房地重新购建价格的求取思路。（二）适用于旧的建筑物的基本公式旧的建筑物价值建筑物重新购建价格建筑物折旧第四节重新购建价格的求取一、重新购建价格的内涵（重要考点）重新购建价格也称为重新购建成本，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利
8、润。其中，重新取得可简单地理解为重新购买，重新开发可简单地理解为重新生产。把握重新购建价格的含义需要注意下列 3 点：（1）重新购建价格是价值时点的重新购建价格。例如，在重新开发的情况下，重新购建价格是在价值时点的国家财税制度和市场价格体系下，按照价值时点的房地产价格构成来测算的价格。但应注意的是，价值时点并非总是现在，也可能为过去或未来。此点已在本书第五章第四节“价值时点原则”中作过说明。（2）重新购建价格是客观的重新购建价格。具体地说，重新取得的必要支出或重新开发的必要支出及应得利润，不是个别单位或个人的实际支出和实际利润，而是必须付出的成本、费用、税金和应当获得的利润，并且为相似的房地产
9、开发活动的平均水平，即为客观成本而非实际成本。如果实际支出超出了平均水平，则超出的部分不仅不能构成价格，而且是一种浪费；反之，实际支出低于平均水平的部分，不会降低价格，只会形成个别单位或个人的超额利润。（3）建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格，土地的重新购建价格是价值时点状况的土地的重新购建价格。因此，建筑物的重新购建价格中未扣除建筑物折旧，而土地的减价和增价因素一般已考虑在土地的重新购建价格中。例如，估价对象中的土地是 10 年前取得的商业用途法定最高年限 40 年的建设用地使用权，求取其重新购建价格，不是求取目前 40 年建设用地使用权的价格，而是求取目前剩余30 年建设
10、用地使用权的价格。再如，如果该土地目前的交通条件比其 10 年前有了很大改善，求取其重新购建价格，不是求取其在 10 年前交通条件下的价格，而是求取其在目前交通条件下的价格。二、重新购建价格的求取思路（一）房地重新购建价格的求取思路求取房地重新购建价格有两大路径：一是不将该房地分解为土地和建筑物两个组成部分，而是模拟现实中的房地产开发经营过程，在本章第二节房地产价格构成的基础上，采用成本法求取。这种求取重新购建价格的路径，称为“房地合估”路径；二是将该房地分解为土地和建筑物两个组成部分，先求取土地重新购建价格，再求取建筑物重新购建价格，然后将两者相加。这种求取重新购建价格的路径，称为“房地分估
11、”路径。实际估价中，应根据估价对象在价值时点的普遍开发建设方式，选用求取重新购建价格的路径。适用“房地合估”求取的，应采用“房地合估”求取。 （史记：首选“房地合估 ”路径） 第二种路径主要适用于土地市场上以能直接在其上进行房屋建设的小块熟地交易为主的情况，或者有关成本、费用、税金和利润特别是基础设施建设费、公共配套设施建设费较容易在土地和建筑物之间进行分配的情况。（二）土地重新购建价格的求取思路求取土地重新购建价格，通常是假设该土地上没有建筑物，除此之外的状况均维持不变，然后采用比较法、基准地价修正法等方法求取该土地的重新购置价格。这种求取思路特别适用于城市建成区内难以求取重新开发成本的土地
12、。求取土地重新购建价格，也可以采用成本法求取其重新开发成本，即在价值时点重新开发土地的必要支出和应得利润。因此，土地重新购建价格可进一步分为重新购置价格和重新开发成本。在求取旧的房地特别是其中建筑物破旧的土地重新购建价格时应注意，有时需要考虑土地上已有的旧建筑物导致的土地价值减损，即此时空地的价值大于有旧建筑物的土地价值，甚至大于有旧建筑物的房地价值。史家解读：1城市建成区内一块空地不适用于用成本法求取其土地重新开发成本，简单说，就是不适用于成本法估价。2城市建成区内一块空地适用于比较法、基准地价修正法求得其土地重新购置价格（即在价值时点的空地市场价格）。3城市建成区内一块空地不适用土地剩余技
13、术估价，因为土地剩余技术不适用于单纯的土地或单纯的建筑物，它只适用于房地合一的估价对象，参见教材 262 页。4附有破旧建筑物的土地估价，适用于用土地剩余技术估价（教材 262 页），用成本法和比较法估价均不合适。（三）建筑物重新购建价格的求取思路求取建筑物的重新购建价格，是假设该建筑物占用的土地已经取得，并且该土地为没有该建筑物的空地，但除了没有该建筑物之外，其他状况均维持不变，然后在该土地上建造与该建筑物相同或者具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润；也可以设想将该全新建筑物发包给建筑承包商（建筑施工企业）建造，由建筑承包商将能直接使用的全新建筑物移交给发包人，这种情况下发包人应支付
14、给建筑承包商的全部费用（即建设工程价款或工程承发包价格） ，再加上发包人的其他必要支出（如勘察设计和前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费等）及发包人的应得利润。三、建筑物重新购建价格的求取方式按照建筑物重新建造方式的不同，建筑物重新购建价格分为重建价格和重置价格。这两种重新购建价格也可以说是两种重新购建价格基准，分别称为重建价格基准和重置价格基准。重建价格也称为重建成本（reproductioncost） 、重建价值，是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备及建筑技术和工艺等，在价值时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的
15、必要支出及应得利润。这种重新建造方式可形象地理解为“复制” 。因此，进一步地说，重建价格是在原址，按照原有规格和建筑形式，使用与原有建筑材料、建筑构配件和建筑设备相同的新的建筑材料、建筑构配件和建筑设备，采用原有建筑技术和工艺等，在价值时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与原有建筑物相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。重置价格也称为重置成本（replacementcost） 、重置价值，是指采用价值时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备及建筑技术和工艺等，在价值时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润。重建价格与重置价格通
16、常不同。一般的建筑物适用重置价格，有保护价值的建筑物适用重建价格。但因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和建筑设备，或因建筑技术、工艺和标准改变等，使“复制”有困难的建筑物，一般只好使用重置价格，或者尽量做到“形似” 。重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。由于技术进步，使原有的许多材料、设备、结构、技术、工艺等都已过时落后或者成本过高，而采用新的材料、设备、结构、技术、工艺等，不仅功能更加完善，而且成本会降低，因此重置价格通常低于重建价格。四、建筑物重新购建价格的求取方法（史记：例 82、83 是计算建筑物重新购建价格的，但单位比较法等四种方法只是求取建筑安装工程费的方法）建筑物重新购建价格可采用成本法、比较法求取，也可通过政府或其授权的部门公布的房屋重置价格或房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。成本法求取建筑物重新购建价格，相当于成本法求取新建成的建筑物价值，公式为：史家解读：此公
