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1、2008 年房地产估价师考试房地产开发经营与管理试卷本套试题参考答案一、单项选择题（共 35 题，每题分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（ ）。A购买房地产公司股票B购买土地使用权C购买新建商品住房D购买存量商品住房2下列物业中，属于特殊物业的是（ ）。A在建工程B车站C购物中心D科技产业园区3下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（ ）。A变现风险B时间风险C或然损失风险D通货膨胀风险4.投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（ ）。A提高投资收益B降低系统风险C降低个别风险D使投资毫无风险5.2
2、007 年末，某市住房总量为 5000 万，其中经济适用住房 400 万 m,商品住房 3750 万，同期住房空置量为 750 万,其中经济适用住房空置量为 50 万，商品住房空置时为 450 万，则该市 2007年末的商品住房空置率是（ ）。A9B12C15D206.政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（ ）。A产品质量B产品性价比C规模和结构D产品档次7.下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（ ）。A自然周期与投资周期同步变化B投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期D投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期8当房地
3、产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（ ）。A挑战定价法B领导定价法C目标定价法D随行就市定价法9某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积 120以上的住宅供过于求，70re 以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（ ）状态。A均衡B周期性失衡C结构性失衡D区域性失衡10某城市 2008 年初家庭总数为 120 万户，户均年可支配收入为 5 万元，约有 15 的家庭打算当年购房，平均住房需求 80户，则 2008 年该市新建商品住房的市场潜量是（ ）万。A1260B1380C1440D210011下列影响消费
4、者行为的因素中，属于个人因素的是（ ）。A学习B经济状况C对渠道的信赖度D购买动机12某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（ ）。A避强定位方式B产品差别化方式C对抗性定位方式D重新定位方式13房地产需求市场上普遍存在着买涨不买跌 现象，产生这一购买行为的主要因素是（ ）。A消费者的感觉B消费者的生活方式C消费者的习惯D消费者的信念14下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（ ）。A时值是资金运动起点的金额B终值是资金运动结束时与现值不等值的金额C资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值D不同时点发生的
5、绝对值相等的资金具有相同的价值15某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款，其月供为 2850 元，月利率为 6.25,则该贷款的实际年利率为（ ）。A7.5 B7.56C7.71D7.7616某家庭于 2005 年购买住房时申请了一笔 20 万美元的贷款，贷款方式为“228”，第一年和第二年的年利率为 7.5，两年后的年利率调整为 8.5，则该家庭在第 28 个月的还款额为（ ）美元A1250B1398C1416D156217下列关于收益率的表述中，错误的是（ ）。A基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率B财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C常规项目的财务内部收益率
6、是唯一的D差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差18某房地产投资项目的目标收益率为 10，内部收益率为 16，实际收益率为 12，银行贷款利率为 7.5，则计算实际收益率所采用的通货膨胀率是（ ）。A1.82B2.33C3.57D5.4519对于同个遍地产投资方案，某动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb）之间的关系是（ ）。APbPb20某房地产开发项目的占地面积为 10000，其中财务费用 8000 万元，建设周期为 3 年，利润总额为 25000 万元，则该项目的投资利润率是（ ）。A10.42 B11.57C31.25D34.7221某房地产开发项目的占地面积为 10000
7、，规划容积率 ,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的 80，项目的固定成本为 5000 万元，预计平均销售单价为 4500 元，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（ ）元A2350.00B2937.50C3250.00D4062.5022对某房地产项目进行敏感必分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低 0时，项目开发利润的变化分别为 27.31 万元、55.04 万元、10.16 万元、88.33 万元，则其中最敏感的因素是（ ）。A地价B建造成本C贷款利率D资本化率23某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为 5680 万元，如果市场前景一般，净现值
8、为 2450 万元，如果市场前景不好，净现值为负的 3680 万元经分析市场前景为：好的概率 45；一般的概率 35；不好的概率 20，则该项目净现值期望值为（ ）万元A2677.5B3680.60C4003.50D5356.8024房屋开发中的基础设施建设费是指建筑物 2M 以外和项目（ ）范围内的各种管线、道路工程的建设费用A黄线B紫线C蓝线D红线25房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金一般而言三种资金的使用顺序是（ ）。A资本金、借贷资金、预租售收入B预租售收入、资本金、借贷资金C借贷资金、预租售收入、资本金D资本金、预租售收入、借贷资金26某房地产投资项目现有 A
9、、B 两种方案，开发经营期分别为 3 年、4 年，其目标收益率均为12，净现值分别为 120 万元，150 万元对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（ ）万元A39.51B49.39C49.96D62.4527当可供比较的互斥方案寿命期相同，期效益也基本相同时，宜采用的比选方法是（ ）。A净现值法B差额内部收益率法C费用现值法D内部收益率法28下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是（ ）。A债权人通常是商业银行B不能用于偿还土地购置贷款C主要担保物为在建工程及相关土地使用权D还款资金来源通常是销售收入29下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（ ）。A发行公司债券B权益型房
10、地产投资信托基金C发行股票D商业银行贷款30新设项目法人资本金筹措渠道不包括（ ）。A政府政策性资金B国内外企业入股的资金C个人入股的资金D资产变现的资金31进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（ ）。A债务融资成本分析B资金占用费分析C资本金与债务资金的比例分析D担保费分析32下列关于写字楼租金的表述中，正确的是（ ）。A基础租金是租户能接受的最低租金B基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平C写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金D写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差辟33写字楼物业出租中所有经营费用均由租户直接承担的出租方式是（
11、）。A全租金方式B毛租金方式C净租金方式D基本租金方式34不应计入收益性物业经营费用的是（ ）。A抵押贷款利息B公共设施维修费C房产税D物业保险费35下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（ ）。A税前现金流= 有效毛收入一经营费用B税前现金流= 有效毛收入一抵押贷款还本付息C税后现金流= 税前现金流一所得税D税后现金流= 税前现金流一准备金一所得税 二、多项选择题（共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分）1下列关于商业物业的表述中，正确
12、的有（ ）。A能为投资者带来经常性的收入现金流B分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式C适合于长期投资D常在机构投资者之间进行交易E 位置对其有着特殊的重要性2“某城市别墅销售市场 ”这一市场细分的方式包含有（ ）。A按地域范围细分B按房地产用途细分C按增量存量细分D按交易形式细分E 按目标市场细分3从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（ ）。A土地B劳动力C资本D经验E 环境4制定物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到（ ）。A物业租金必须能抵偿所有投资成本B只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施C租金确定应考虑业主希望的投资回报率D市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市
13、场供求关系E 利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正5房地产开发项目市场定位的主要工作包括（ ）。A预测开发成本B选定目标市场C确定消费群体D明确项目档次E 设计建造标准6可贷资金利率理论认为（ ）。A可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成B可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成C利率是由货币的供给与需求决定的D可贷资金的需求函数是利率的递增函数E 可贷资金的供给函数是利率的递增函数7下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有（ ）。A销售税费B租金收益C物业增值D股权增值E 抵押贷款规模8下列关于资产负债率的表述中，正确的是（ ）。A表明了负债占资产的比例
14、B反映了项目的财务风险程度C资产负债率越高，则企业应变能力越强D属于长期偿债能力指标E 房地产开发企业的资产负债率一般较高9房地产开发项目的主要不确定性因素有（ ）。A开发期和租售期B权益投资比率C资本化率D贷款利率E 运营费用10下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（ ）。A净现值期望值相同、挣现值标准差小的方案为优B可以完全衡量项目风险性高低C挣现值标准差相同、挣现值期望值大的方案为优D净现值标准差系数大的方案为优E 可以反映项目年度净现值的离散程度11房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有（ ）。A国家经济政策B地理环境C国外市场情况D市场需求与供给情况E 项目投资估算1
15、2下列关于房地产投资信托基金的表述中，正确的有（ ）。A资金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资B抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主营业务C按信托性质可以分为伞型合伙和多重合伙型房地产投资信托基金D房地产投资信托基金的收益能够在一定程度上抵消通货膨胀E 一般委托专业机构和专业人员实施经营管理13个人住房抵押贷款业务中，与房地产开发企业相关的信用风险有（ ）。A恶意欺诈B市场疲软C项目拖期D质量纠纷E 违法预售14物业服务企业在确定写字楼租金时，需认真考虑的主要因素有（ ）。A可出租面积B基础租金C室内装修D客户类型E 出租单元面积规划15零售商业物业的商业辐射区域通常包括（
