《物权法》解读之二--住宅小区配套设施的定性问题

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1、1物权法解读之二住宅小区配套设施的定性问题山东大学法学院民商法学术沙龙第六期综述上传时间:2008-3-29内容提要: 2008 年 3 月 28 日晚 7 点，山东大学法学院民商法学术沙龙第六期在法学院113 教室成功举办，主题为: 物权法解读之二住宅小区配套设施的定性问题。在商品房的买卖过程中，住宅小区相关配套设施的所有权归属问题一直引人争议，新颁布的物权法在第六章规定了业主的建筑物区分所有权，并就小区车库、车位的归属问题做出了一些规定，但是由于学界和司法界对此章节的规定存在较大分歧，加之物权法并未对其他配套设施的归属做出详细规定，在实践中遇到了很多问题。因此本次沙龙将主题指向小区配套设施

2、的归属问题，以期让同学们通过探讨与辨析，理清这一问题。本期沙龙邀请到了刘保玉教授和秦伟副教授，另外还有四位主题发言人，他们分别是： 山东省人民检察院检察官刘艳；济南市中级人民法院法官、复旦大学民商法博士研究生满洪杰；济南市中级人民法院法官、山东大学民商法博士研究生钟淑健；山东大学民商法硕士研究生刘晓蕾。在主题发言环节，刘艳检察官从分析业主的建筑物区分所有权的含义及内容入手，分两个层面就小区相关配套设施的权属问题做了分析阐述：首先，像走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气主管线、建筑物的基础结构等这样的共有部分，是与专有部分专有权的行使密不可分的，一般应认定为当然属于业主共有的部分；第二个

3、层面是对小区建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，业主享有共有权。此外，刘检察官还对楼顶、车位以及物业公司和业主的关系问题进行了分析阐述。满洪杰法官的发言直接聚焦于小区会所、车库车位的权属确定问题。关于小区会所的权属确定，满法官认为应以其占用土地和建设成本是否平摊入各专有部分中为依据，如果会所等建筑的占用土地和建设成本已经通过平摊的方式由小区的区分所有人承担，则小区区分所有人应当共同享有该建筑的所有权。对于小区车库车位的所有权问题，满法官首先对车库、车位进行了详细的分类和定性，并指出，应当尊重开发商和业主的约定。第三位发言人钟淑健法官首先界定了配套设施的范围，分析了物权

4、法规定的共有部分模式，认为我国物权法对共用部分的识别内容较为分散，缺乏一个总括性的界定。接下来钟法官就配套设施的权利归属及物权法相关规定进行了阐述和评价。在此部分的发言中，钟法官对不同配套设施的归属规定进行了分类研究，并指出了法律规定在现实实践中的模糊性和不合理性。最后就小区车库、车位的归属争议问题结合司法实践中的具体情况进行了分析并提出了一些值得我们更深一步思考的现实问题。第四位发言人刘晓蕾首先提出了一个配套设施归属“谁投资、谁享有”的总原则，即如果业主支付的价款包括了相关配套设施的费用则应认定为属于业主共有，如果业主支付的价款未包括该部分，则属于开发商所有。接下来，就实践中“买一楼，送窗前

5、绿地；买顶楼，送楼顶平台”的商业广告性质作了分析，认为，这应当是“由当事人通过出售、附赠或者出租的方式”约定配套设施所有权的表现形式。最后介绍了我国台湾地区对小区车库进行分类规制的立法例，认为我们可以适当的借鉴。接下来，秦伟副教授对主题发言部分进行了精辟的点评。他认为物权法的制定应该本着“宜粗不宜细”的立法原则，这涉及到严格规制主义和自由裁量主义的选择。在司法实践2中，也应该保留法官自由裁量的必要空间。具体到住宅配套设施问题上，可以适用“谁投资、谁受益”的归属原则，而且要尊重双方对附属设施归属的约定。秦老师还认为，从一定意义上来说，如果法律不规定区分所有权可能会有利于此问题的解决。最后，刘保玉

6、教授就本次沙龙进行了简明扼要的总结。他指出物权法作为民事基本法不可能对每一个问题都规定得非常细致，仅仅通过物权法的制定去解决纷繁复杂的现实问题是不可能的。在分析这个问题时，应该秉着公平、公正的原则从开发商和业主两方的立场来看待这个问题，应该充分考虑利益的衡量，不能只考虑一方的利益。此外， “谁投资，谁受益”的基本原则，具有一定的合理性，基本上赞同此原则的适用。 另外刘保玉教授还就讨论中的一楼住户的隐私权和悬挂广告牌的冲突、小区内车库、幼儿园等设施的归属问题做出了分析和解读。由于本次沙龙的主题是小区配套设施的归属问题，是目前理论和司法界广泛讨论的热点，因此吸引了法学院不同专业、不同年级同学的积极

7、参与。尤其在讨论环节，同学们提出了很多现实的问题和自己的新颖的观点。秦伟副教授鞭辟入里的点评和刘保玉教授细致入微的总结，则让同学们对本次沙龙试图解读的问题有了更清晰的把握和更深入的体会 山东大学法学院民商法学术沙龙第六期综述物权法解读之二住宅小区配套设施的定性问题特邀嘉宾： 刘保玉 教 授秦 伟 副教授主题发言人：刘 艳 山东省人民检察院检察官满洪杰 济南市中级人民法院法官 复旦大学民商法博士研究生 钟淑健 济南市中级人民法院法官 山东大学民商法博士研究生刘晓蕾 山东大学民商法硕士研究生主持人 ： 韩笑晨 山东大学民商法硕士研究生时 间：2008 年 3 月 28 日（星期五）晚 19:00地

8、 点：山东大学法学院 113 教室主持人：各位老师，各位同学，晚上好！欢迎大家来到我们民商法沙龙第六期。本期沙龙的主题是：物权法解读之二住宅小区配套设施的定性问题。首先介绍一下今天做客我们沙龙的两位嘉宾老师，刘保玉老师和秦伟老师。掌声欢迎两位老师。 （掌声）明确物的归属，定纷止争是物权法的主要作用之一，物权法条文所涉及的土地征用，房屋拆迁，物业纠纷等许多问题，其实质无不涉及产权关系的明确，权利人财产权益的保护。不论是我们之前讨论过的公共利益的界定，还是我们本期的焦点住宅小区配套设施的定性，其实都是与我们的个人权益尤其是经济利益有着密切联系的，这也是物权法所要解决的核心问题。物权法的许多条款都带

9、有鲜明的时代印记，以往城市房屋基本上分为直管公房，自管公房和私房三种，前两种房屋的产权归房管部门和单位所有。住宅区内的公共配套设施一般都归产权单位所有和管理。而如今随着市场经济的深入发展，住房商品化的形成，房屋产权结构也悄然发生了变化。地产开发商向国家购买了一块土地的使用权，在这块土地上开发住宅，并按照有关规定建造了若干公共配套设施，之后开发商便把住宅3出售给业主，此时产生的一个重要问题就是，该住宅小区内的公共配套设施究竟该归谁所有呢？物权法颁布之前，这个问题就已经引起了许多纠纷，从物权法草案审议过程到物权法实施之后，这个问题的规定也始终存在着较大的争议，这也是我们今天讨论这个问题的意义所在。

10、这一争议主要是围绕着物权法的第六章：业主的建筑物区分所有权展开的。其中第 74 条关于小区停车位的规定又是争议的焦点。正是由于对这一章许多条款的理解尚存在分歧，住宅小区配套设施的定性尤其是小区停车位的归属至今在学界及司法界都没有一个统一的结论。今天，我们也不妨围绕着对这一章的解读，共同探讨住宅小区配套设施究竟应该如何定性。首先欢迎我们的第一位主题发言人，来自山东省人民检察院的刘艳检察官。有请。 （掌声）刘艳：各位老师、各位同学，大家晚上好！作为一名检察人员，很高兴、也很荣幸能有这样一个机会在这里和大家共同学习和研究物权法中建筑物区分所有权的一些问题。我想这一问题和我们的生活联系非常紧密。司法实

11、践中，与之相关的纠纷也比较多。事实上，建筑物区分所有权这样一种权利在实践中早就存在，但在物权法中，才正式将这样一种权利制度化，物权法第一次将业主的建筑物区分所有权作为法律上的一项新型权利加以规定，就是物权法在第六章、第 70 条第 83 条关于业主的建筑物区分所有权的规定。（一）什么是业主的建筑物区分所有权？建筑物区分所有权，简单来说，是指在同一栋建筑物上存在多个所有权的情形。这种状况，主要是现代社会大量高层或多层楼房的出现带来的。 物权法第 70 条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 ” 这实际就是对业主的建筑物区

12、分所有权的定义。从这一规定可以看出：业主的建筑物区分所有权是一种复合性权利，包括：业主对其专有部分的专有权（71 条）+对建筑区划内共有部分的共有权（72 条）+共同管理的权利（就是业主对建筑区划内共有部分的共同管理的权利，理论上叫成员权） 。对于专有部分，我们知道是指我们所购买的房子，理论上指具有构造上、使用上的独立性，并且能够成为分别所有权客体的部分。当然对于专有部分的界定理论上有不同的学说，比如空间说、墙面说、壁心说等等。但一般认为，我们所购买的房子应以房间天花板、地板、墙壁的中心线为界，向里收缩形成的空间，属于业主的专有部分。我也认为这样来界定专有部分的方法是一种比较科学的方法。对专有

13、部分，物权法在第 71 条第 1 款规定“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。 ”这种专有权实际上就是一种对专有部分的所有权。房产证（房屋所有权证）实际上就是对这种权利在法律上的确权凭证。业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他人感情；还可以用来抵押贷款或出售给他人。这种权利虽然具有所有权的特征，但我觉得这种专有权与一般我们所说的所有权又不完全相同。通常我们说，这部手机是我的，我可以扔了，砸了，别人都不能干涉。但建筑物区分所有权中对专有部分专有权的行使不行，尽管房子是4你的没错

14、，你不能把房子砸了。因为你要砸了房子可能整栋大楼就危险了。也就是说，这种权利的行使受到一定的限制，物权法第 71 条第 2 款规定“业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 ” 正因如此，装修房子时不能破坏建筑物的整体结构；在住宅里面不得存放易燃易爆等危险物品，否则就可能会危及整栋大楼的安全。对建筑区划内的共有部分，物权法第 72 条第 1 款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 ”我想关于“住宅小区配套设施的定性问题”主要还是这部分涉及的内容。当然这里本身就存在一个配套设施的界定问题。和谐社区发展中心的理事长、中心研

15、究员蔡若焱认为：公共配套设施的权利归属应该法定，因为物权本身就应该法定，而不该约定，约定本身就是不合理的。我所看到的有关这方面的论述，一般也都认为配套设施从性质上来讲，应该是共有的。我觉得，从最广泛的意义上来讲，可以分为几个层面来理解这样一个问题：首先，像走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气主管线、建筑物的基础结构等这样的共有部分，物权法中没有做出明确规定，但也没有禁止说，不可以归开发商所有，所以不排除归开发商所有的可能性。但开发商要它来干什么？不收钱，那开发商总不能没事楼上楼下地溜达吧！也不能放张床，在那儿睡觉吧！这也不合适如果因此打起官司，对开发商而言可是耗时费力的事啊！所以，尽管

16、物权法没有明确做出规定，但一般都明白，这些是与专有部分专有权的行使密不可分的，一般应认定为是当然属于业主共有的部分，当事人不得通过约定将其归属于部分人共有，或者是归某个人所有。实践中也很少发生什么纠纷。但这里的走廊、过道应是指住宅小区业主的必经之路。很多经营性用房，一楼的大厅很大，开发商可能大厅的部分地方出售或者出租给个体业主经营，可不可以？我们在办案过程中就碰到了这样一个案子。开发商开发了一栋商业楼，一楼大厅很大，开发商就将大厅分成了很多小门头，而是在边上分隔出来的面积，将其中的一块地方卖给了一对夫妻，双方签订了商品房买卖合同，还没有办理过户。后来房价上涨了，原来是 5000 元/平方米，现在涨到了 8000 元/ 平方米，开发商说，你们要想买也行，得按现在的价格，这对夫妻肯定不愿意，说我们当初商量好的，你现在要涨价，你这不违约了吗？双方因此发生了纠纷。后来开发商起诉到法院要求解除双方签订的商品房购销合同。法院判决支持了开发商的诉讼请求。理由就是房管局工作人员出具证明，