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1、08 上半年西安商品房市场发展报告(图)字 体 大 小一、房地产运行背景1、宏观经济平稳较快发展，GDP 较上年增 16.1%今年以来，在国际、国内经济不确定性因素明显增多的大背景下，西安市国民经济继续保持平稳较快发展态势。根据西安市统计局初步核算数据显示：上半年全市实现生产总值936.56 亿元，比上年同期增长 16.1%。全市经济保持了平稳较快发展的良好态势。2、固定资产投资同比增长 40.1%，城市规划建设继续快速稳定推进08 年西安城市规划建设稳步推进，大明宫遗址改造、曲江新区建设、浐灞改造治理这些城市热点区域建设推进的有声有色，首个城市综合性成片改造项目大兴路地区改造也于 3月份正式
2、付诸实施，大手笔的建设使西安城市曾经的落后区域一跃成为最具大都市风情的城市新区。除此之外，西安市针对早期的道路、建筑、配套设施等改造力度也于 08 年明显加大，地铁 2 号线周边临街建筑已处于拆除过程，西安城市“龙脉”将再次英姿勃发。所有这一切，均让西安的城市面貌于 08 年进一步焕发出大都市的奕奕神采。投资保持较快增长。5 月份汶川地震对我市固定资产造成的影响比较短暂，总体看，上半年重点项目建设力度加大，进展顺利，投资保持较快增长势头。全社会固定资产投资累计完成873.57 亿元，比上年同期增长 40.1%。其中，房地产开发投资增长加快，完成投资 249.01 亿元，同比增长 59.9%，增
3、幅比去年同期高 22.3 个百分点。3、宏观政策环境 08 年上半年是房地产调控政策的深入落实年，虽然国家未有大的新政出台，但已有政策的深入推进，尤其在紧缩的土地及金融政策调控影响下，开发企业的市场运营压力愈渐加大。二季度以来深圳、北京等一线城市房价的大幅回落态势，表明历年宏观调控政策的影响已逐步显化。综合来看，08 年上半年西安经济运行向好，城市规划建设稳步推进，宏观政策对楼市的规范作用愈见显化，将进一步推进西安房地产市场的深入、健康发展。二、上半年商品房市场供应与销售分析2008 年上半年伴随着宏观调控政策的作用影响，加之年初国内一些房地产专家的拐点论、雪崩论等观点大行其道，让 08 年楼
4、市的发展愈显扑朔迷离。在此大环境下，西安楼市也表现出明显的“不适”症状：08 年上半年西安楼市买方市场持币待购现象明显，开发企业在逐步紧缩的土地、金融政策影响之下开发供应放缓，“观望”成为 08 上半年以来西安楼市最为显化的运行特征。在此情势下，08 年上半年西安楼市供应及销售也呈现出不同于往年的走势特征。1、受调控政策及买方观望情绪影响，市场供应继续历史五年来大幅增长后开始走平连续五年来西安商品房开发量逐年保持 30%-40%的大幅增长走势，但进入 08 年市场开发态势发生转折。据不完全统计：08 年上半年西安商品房市场施工面积为 457.68 万平方米，较上年同比回落 4.26%；竣工面积
5、为 430.83 万平方米，与上年基本持平，小幅上升 1.54%；新开工面积与上年相比同样持平。基于买方市场购房意向的观望情绪影响以及对于政策调控的揣摩，上半年开发企业推盘速度明显放缓，西安房地产信息网数据研究中心年初对开发企业推盘计划的调查来看，近四分之一的开发企业推盘计划均相应有所延后。但市场销售的不景气以及开发企业资金压力的加大，同时地震后楼市观望情绪的进一步加剧，6 月以来西安楼市新盘入市以及房源供应明显增长，较之年初的冷清，本属楼市淡季的 6 月以来西安供应市场反倒更显“热闹”。2、商品房销售面积较上年出现转折：同比上年回落 18.37%2008 年上半年西安商品房销售面积(含车库/
6、地下室等物业)为 317.58 万平方米，较上年同比下降 18.37%。商品房市场销售走势与供应市场相似，也呈现四年来首次回落态势，市场销售的回落与买方市场的持续观望情绪直接相关。总观 08 上半年各月市场销售情况，各月环比销售变动幅度如图所示：1 月份西安商品房销售面积呈现增长态势，较上年同比增长 20.91%，而进入 2 月份市场销售明显回落，较上年同比下降 32.42%，至 4 月份销售面积同比均保持下跌走势，但跌幅逐步减小，表明市场回暖走势已然凸显，而进入五月，受汶川大地震影响，商品房销售量再次大幅下跌，跌幅达 33.96%，同时 6 月份虽然地震对楼市的影响渐渐消弥，同时开发企业积极
7、推盘，以活动促销等方式力图暖市，但市场销售仍显乏力，6 月楼市销售面积同比跌幅仍达 35.72%。三、08 上半年分物业商品房市场运行分析（一）住宅市场：价滞量跌1、市场供应作为目前商品房市场开发的主体，西安普通住宅市场受国家调控、观望心理和去年过火等因素影响最为显化，从 08 年上半年西安住宅市场供应情况来看，基本上与上年相持平施工面积较上年同期小幅回落 1.69%，竣工面积较上年小幅增长 8.54%，较上年同比回落7.8%，竣工面积较上年同期相比同样表现为持平走势。2002 年以前西安住宅市场开发主要集中于二环以内，而随着开发区域的逐步外扩，2003-2007 年市场开发区域主要集中于二环
8、与三环之间，而目前诸如城北经开区、浐灞区域、长安区、高新西万路线路以及西咸板块市场发展的逐步走热，三环外地产的开发已日渐走强，房地产市场的发展也推动着城市骨架的进一步拉大，带动西安城市化进程的逐步推进。2、市场销售上半年西安楼市的持币待购状况对住宅市场销售影响最为显著。从上图可明显看 08 年前两季度西安住宅市场销售状况“差强人意”，上半年西安普通住宅销售面积总计2796969 平方米，较上年同比下降 20.9%，占商品房总交易面积的比例为 88.1%，而相对于去年上半年来看，普通住宅占商品房总体交易面积的比重高达 91%，较去年同期回落近三个百分点，从中可以看出楼市政策及市场观望情绪对于住宅
9、市场的销售影响显然高于其它物业，使商品房各物业销售比例产生较大变化。08 年上半年住宅市场销售金额为 1195084万元，较上年同比回落 6.11%。08 年上半年西安住宅交易中，90 平方米以下住宅交易套数占总交易量的比重达 44%，较上年该比例提高了 10 个百分点；同时 144 平方米以上住宅交易量占到总交易套数的10%，较上年该比例下调了 4 个百分点。总体 08 年上半年普通住宅平均单套户型成交面积为 98.7 平方米，而 07 年上半年平均单套户型成交面积为 104.5 平方米，平均单套户型成交面积较上年减少了 5.8 平方米，下降比例为 5.6%。伴随着“90/70”政策的深入实
10、施，西安住宅市场供需结构正潜移默化中发生着调整，调控政策的影响力正逐步显现。上半年住宅购买人群中本市人群占到 89.8%，本省其他地区人群占到购房人群总数的6.9%，外省市人群占 4.6%，境外人士仅占到 0.1%。住宅消费人群中本地人群明显处于主体地位。同时上述购房人群比例构成与 07 年上半年相比变动不大。随着西安热点区域环境 、居住配套的持续提升，07 年房地产市场投资性购房比例明显加大。但与此同时，07 年金融调控力度加大，央行六次加息所产生的累积效应，“9.27”房贷新政关于提高第二套住房首付比例以及提高房贷税率也正式实施，提高第二套住房首付比例以及利率水平提高至现有水平 1.1 倍
11、，以及历年相关税费政策的种种影响，提高了住房消费门槛，更在很大程度上使房地产投资利润空间缩小，投资风险加大。这些已经有效抑制了 08 年西安房地产市场的投机性购房行为，因此西安房地产信息网数据研究中心从 08 年上半年市场开发企业及购房者的调查反馈情况来看，目前西安的房地产市场投资与上年相比已有效降温。目前市场购房者置业目的主要以自用自住，尤其作为“奥运年”，结婚人群对婚房的需求比例明显增大，刚性需求比例增多。3、房价走势 07 年被业界称之为“政策年”，在愈见趋紧的调控政策影响下，07 年下半年全国一线城市关于房价下跌的声音不绝于耳，作为西安而言，房价逆市而行，迅速攀升至历史高位。也基于此，
12、买方市场对于房价的回落预期而产生的持币观望态势，直接对上半年西安楼市销售带来明显影响，而开发企业也在愈来愈为趋紧的资金紧缩政策影响下，回笼资金已成目前市场运营要务，总体 08 年上半年西安城六区房价较去年年底的价格水平基本持平，达到 3995 元/平方米，涨幅仅为 2.35%。结合 2008 年推动西安房价上升及对房价下调产生影响的因素分析，以及西安房地产信息网数据研究中心认为西安房价 08 年内总体将呈稳中有升之势。主要原因如下：2008 年推动西安房价上升的主要因素：1、08 年楼市供不应求局面将推动楼市价格上涨。08 年西安城中村改造步伐加快，拆迁带来的需求；受人口年龄结构影响，新一轮结
13、婚数量激增，这将带动相当数量的婚房需求；外来人口解决居住的需求、主动改善居住条件的需求开始显著。同时西安周边地区如陕北等地的人群也看好西安，来此置业的频率加快，不断膨胀的刚性需求和逐渐扩大的改善性需求将持续走高，而从供应市场来看，受土地、资金政策的影响，对今年西安楼市供应已产生极大影响，有可能出现供不应求的局面，由此将支撑并推动西安房价的继续走高。2、 外地地产企业纷纷进入西安房地产市场，08 年万科、华远、恒基、龙湖等大型房地产公司进驻，加之中海、绿地、富力等在西安 08 年新作，在提升西安地产业竞争水平的同时，以中高端为主的项目档次定位，也将在一定程度上拉升了房价。3、物价水平的上涨，以及
14、房地产开发成本的加大，也将带来西安房价的进一步增长。尤其是钢材、人工费等涨幅较大以及相关建材等的价格上涨将直接拉动 08 年房价上涨300-400 元。2008 年制约房价快速上升的因素： 1、自住性需求比例提升，有利于房价走势平稳。对 07 年房价的高位运行，国家出台一系列抑制房价快速上扬的政策在 07 年年底效果已然显现，08 年房地产政策将分别从土地、税收以及金融三个方面对房地产市场进行宏观调控，也即对房地产开发、流通、供需等环节进行了规范，一旦三剑齐发，房地产市场的各个环节都会受到冲击，从目前政策的效果来看，已经对挤压房地产开发企业的虚高利润以及对投资性住房需求会产生极大的冲击作用，将
15、使目前房价走势愈趋平稳。2、保障性住房供应量加大将对房价上涨产生平抑作用。西安房地产信息网数据研究中心调查显示：08 年西安住宅计划中，保障性住房建成创历史新高。其中拟安排经济适用住房项目 47 个，计划开工面积约 202 万平方米（其中 34 个项目为单位职工住房建设项目，约 114 万平方米）。拟安排廉租住房建设项目约 5 万平方米，占供应总量的 0.39%；拟安排城中村改造项目 25 个，计划开工面积约 180 万平方米，占供应总量的 14.05%；拟安排棚户区改造安置项目 2 个，计划开工面积约 49 万平方米，占供应总量的 3.83%。08 年西安加大保障性住宅的建设减速房价整体水平
16、的上升。西安大量中低收入阶层的置业者将会把目光集中于保障性住宅，保障性住房使得部分普通商品住宅的需求开始分流。3、受 07 年西安二手房市场房屋权属登记政策、西安二手房市场成立等利好因素的影响，08 年西安二手房市场将是一个放量年。伴随着西安居民收入的差异化和购买房者需求的日益细分，大量的低价位二手房的上市交易，在增加市场上房屋的供应量的同时，也必将使西安的房地产消费领域形成一个有机互动的梯级消费格局，有效的抑制房价快速上升。综合考虑，西安房地产信息网数据研究中心认为：08 年西安房地产住宅市场在国家政策宏观调控下，供求比将逐步趋于合理，07 年西安房价的大幅上升趋势将不会在 08 年显现。但由于市场刚性需求的膨胀 08 年西安市房价没有下降的空间，08 年内西安房价将保持稳中有升的态势。（二）写字楼开发仍显低靡，销售逆市而上 08 上半年写字楼物业开发量与上年同比仍不景气，施工面积较上年同比下降 5.91%。占到商品房总施工面积的 3.6%。而写字楼市场销售面积则达到 1
