综合计划编制标准

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1、2、 综合计划编制标准（ZNDC-YY-BZ001）2.1、设计周期标准2.1.1、建筑设计周期标准（1） 、概念性规划及控规阶段 周期 详细分段 周期 备注1 设计单位的选择 15 设计单位初选范围 7 新规划设计部、商务部设计单位考察及多轮商务洽谈 5 新规划设计部、商务部内审设计单位 1 设计管理中心审批设计单位 2 董事长审批2 概念规划 98 投标初稿 30 董事长审批投标二稿 25 董事长审批投标三稿 25 董事长审批完善文本（董事长签字确认） 18 董事长审批3 政府沟通 20 首次 7 市场部、新规划设计部二次 7 市场部、新规划设计部通过 6 市场部、新规划设计部4 控制性详

2、细规划 52 初稿 25 董事长审批二稿修改 10 董事长审批三稿修改 10 董事长审批完善报批稿（董事长签字确认） 7 董事长审批5 政府审批 21 首核 7 市场部、新规划设计部复核 7 市场部、新规划设计部审批 7 市场部、新规划设计部说明：1、表格中的时间周期包含了初步假定的集团品控中心审核时间为 2 天（建议由品控中心修订其审核时间） 。2、表格中“概念规划”的时间含设计院的设计时间、过程对接时间、内审时间、初步假定的集团品控中心审核时间、上会董事长审批时间，比如概规首稿 30 天，表示设计院的设计时间为 24 天，过程对接时间含在 24 天内，内审时间为 1 天，初步假定的集团品控

3、中心审核时间为 2 天，上会董事长审批时间为 3 天；合计30 天。3、开始计算周期时间为市场部提供完整的前期资料后的时间点，为开始设计的时间点。 （2） 、修建性详细规划：1） 、新项目阶段 周期 详细分段 周期 备注1、设计单位选择 15 设计单位选择 7 设计管理中心、商务部设计单位洽谈 2 设计管理中心、商务部设计单位内审 1 设计管理中心、商务部设计单位审批 5 董事长审批2、建筑总平面 69 投标初稿 23 董事长审批投标二稿 18 董事长审批投标三稿 18 董事长审批定标 10 董事长审批2、启动区位置确定 8 选择启动区位置 3 项目公司启动区位置确定 5 董事长、风水大师3、

4、楼栋选择 10 选择已建楼栋 5 营销部楼栋评审 5 设计管理中心、营销部2） 、老项目：阶段 周期 详细分段 周期 备注（要求及条件）1 方案及施工图单位选择 15 设计单位选择 5 设计管理中心、商务部设计单位洽谈 3 设计管理中心、商务部设计单位内审 2 设计管理中心、商务部设计单位确认 5 董事长审批2 总平面 60 初稿 12 设计管理中心内审第一稿 10 项目公司、成本优化部（3 天内回复意见）第二稿 13 曹总、品控部（2 天内回复意见）定稿 10 董事长签字方案深化及文本 15 3 单体方案 60 初稿 12 设计管理中心内审第一稿 10 项目公司、成本优化部（3 天内回复意见

5、）第二稿 13 曹总、品控部（2 天内回复意见）定稿 10 董事长签字方案深化及文本 15 （3） 、扩初及施工图阶段：阶段 周期 详细分段 周期 备注1、扩初图设计阶段 21 扩初图设计 15 设计院扩初图内审 3 设管中心、成管中心 扩初图修改 3 设计院2、扩初图审查阶段（本步骤的存在性视当地项目要求）20（暂定） 扩初图外部审查暂定 15 天 外审单位扩初图审查修改5 设计院3、施工图设计阶段 45 施工图设计 35 设计院施工图内审 5 设管中心、成管中心施工图修改 5 设计院4、施工图审查阶段 20（暂定） 施工图外部审查暂定 15 天 外审单位施工图审查修改5 设计院2.1.2、

6、装修类（1） 、概念样板房阶段 周期 详细分段 周期 备注1 选择单位 12 设计单位考察 7总公司评定 3单位选择、设计发标 22、平面方案 17+7 户型平面初稿 3部门内部审核 1平面二次调整 3部门审核 2发项目审核 3发集团品控审核 3预留修改时间 2董事长签字 73、效果图 16+7 效果初稿 5部门内部审核 1效果图调整 4部门审核 1发集团品控审核 3预留修改时间 2董事长签字 74、施工图 36 施工图一搞 25施工图审核 4施工图调整 7总计 95 1、以上时间为工作日。2、发集团品控等审核需在我们提供的时间内。3、需要资金支付作为保障。4、此计划以三套样板房作为参考。5、

7、项目启动时间以施工前一个半月完成施工蓝图时间反推。（2） 、精装修样板房阶段 周期（工作日） 详细分段 周期（工作日） 备注1、单位选定 12 单位选定 7仅限四家单位1.若因我司款项未按时支付，设计院拒绝工作，从设计院发文日起，相应顺延时间。2.如项目部或品控审核超过规定期限，则相应顺延设计时间。3.若直接委托,时间可调整为：149-22-7=120 工作日（即减去单位选定+投标单位确定两项时间）单位考察 2单位内部审核 32、确定投标单位 15+7 投标第一稿 4内部审核 1投标第二稿 3内部+项目部审核 3品控部审核 3编辑汇报文件 1董事长签字 7投标评比仅限 2 个户型以内，不包括效

8、果图在内。 （每增加一个户型，相应增加30%个工作日） 。3、平面方案阶段 25+7 平面初稿 9内部审核 3平面第二稿 6内部+项目部审核 34.所有时间为工作日，假期按国家规定。5.反推施工前一个半月为提交蓝图时间。品控部审核 3仅限同一项目的 8 个户型以内（每增加一个户型，相应增加 30%个工作日）编辑汇报文件 1 董事长签字 74、效果图阶段 31+7 效果图初稿 13内部审核 3效果图第二稿 8内部+项目部审核 3品控部审核 3编辑汇报文件 1 董事长签字 75、施工图阶 50 施工图第一稿 30段 施工图内部审核 6相关部门审核 3修改+施工图蓝图 11154 154共计工作日1

9、33+7+7+7=149/ 133+7+7+7=149/（3） 、会所装修阶段 周期 详细分段 周期 备注1、设计单位招投标 12 意向设计单位选择 7意向设计单位洽谈 3资料发放 22、第一轮方案投标 40 平面概念方案提报 20部门内部审核 1平面概念方案调整 3项目公司审核 2设计管理中心审核 3发集团品控审核 2预留修改时间 2董事长签字 73、第二轮方案投标 30 平面概念方案修改 10部门内部审核 1平面概念方案调整 3项目公司审核 2设计管理中心审核 31、以上时间为工作日。2、发集团品控等审核需在我们提 发集团品控审核 2预留修改时间 2董事长签字 74、确定设计单位（此阶段设

10、计工作同步进行） 25 发中标通知书 1拟定设计合同 3设计合同发内部流程 5设计合同集团流程 6设计合同盖章 105、平面方案深化 25 平面系统图深化 15平面系统图审查 3平面系统图修改 76、施工图扩初设计 30 扩初设计 20扩初设计审查 5扩初设计修改 57、深化施工图设计 45 深化施工图设计 25深化施工图审查 5深化施工图修改 10出蓝图 5供的时间内。3、需要资金支付作为保障。4、此计划以三套样板房作为参考。5、项目启动时间以施工前一个半月完成施工蓝图时间反推。总计 185 2.1.3、景观类：(以下时间为工作日)阶段 周期 详细分段 周期 备注1、设计单位的选择 15 设

11、计单位考察 7 内部评审 5 报董事长审批 3 2、概念方案 90（+30） 景观平面首稿 30 评审会议 10 平面二次调整 10 部门内部审核 10 设计院修改 10 集团内部评审 10 董事长审批 10 景观报审 30 针对地方要求3、方案深化设计 50 平面深化 20 内部评审 10 设计院修改 10 董事长签字 10 4、扩初 55 扩初设计 25 植物 5 水电 5 扩初审核 10 扩初修改完成 10 5、施工图 70 施工白图 30 施工图审核 15 植物 10 水电 5 施工蓝图 10 2.2、标准施工工期计划A 列 B 列 C 列 D 列 E 列 F 列 G 列 H 列基础形

12、式/上部主体层数/面积普通住宅（框架结构）高层住宅（框剪结构）修(毛坯） 、水电及外架拆除室外管线、硬景道路 说明人工挖孔桩/灌注桩0 或桩长度 N 米+设备进场时间 10天，两者中取大85 或桩长度 N 米+设备进场时间10 天，两者中取大预制桩 45 60 桩基础及地基处理(含试验）强夯地基 45 D/E 列中选择一数据基础（完成至0.00） 基础施工第一阶段30 40 2/400m2 20 11 60 953/1000m2 30 16.5 65 954/2000m2 40 22 70 955/3000m2 50 27.5 75 956/4000m2 60 33 80 957/5000m2

13、 70 38.5 85 9510/10000m2 55 95 8011/12000m2 60.5 100 8012/15000m2 66 100 8015/15000m2 82.5 105 8018/15000m2 99 113 8020/20000m2 110 121 80地上主体32/20000m2第二阶段176 169 80选定基本工期E/F+G+H 列（已扣除与结构工程穿插施工的时间）合理工期计算方法(与 33 层为例)第一阶段选定基本工期 天 90 上面选择第一阶段工期相加之和第二阶段选定基本工期 天 470 上面选择第二阶段工期相加之和地下室 天 15 每增加一层地下室增加工期 1

14、5 天斜屋面 天 20 斜屋面增加 20 天工期裙楼 天 15 每增加一层裙楼增加工期 15 天假期影响第二阶段调整值天 60 跨一个春节，增加 30 天天气影响 天 20 年度不利因素影响，增加 10 天独立别墅 天 在相对应多层工期的基础上增加 15 天总包提前进场 天 15如总包不能在桩基、土方施工期间提前进场，则增加 15 天的施工准备期全装修房 天 多层全装修房较相对应的毛坯房增加60 天；高层增加 90 天地形地貌 % 山地建筑等特殊地形地貌，要具体考虑对基础施工、边坡支护及材料运输的实际难度，酌情考虑增加工期 10%第二阶段调整工期计算第二阶段调整工期（第二阶段选定基本工期地下室

15、、斜屋面全装修房调整值）（1地形地貌系数）。第二阶段特指：总包进场从基础开始施工至最后竣工。总工期计算总工期第一阶段选定工期第二阶段调整工期：即从场地土方平整桩基施工总包施工至最后竣工的全过程，总工期未包括备案时间（一个月）及入户前各种准备时间（2 个月）计算示例，条件是：考虑场地土方平整和小区主要硬化道路基层施工、考虑总包提前到场地平整开挖进场做施工前准备，预制桩、32 层毛坯房、斜屋面、跨雨季和跨两个春节施工。注：1、交房工作需给定 3 个月，即工程竣工日期比交房日期提前 3 个月；2、电梯竣工前 3 个月（即交房前 6 个月安装）开始安装，安装工期为 2 个月；3、铝合金门窗竣工前 5

16、个月（即交房前 8 个月）开始安装，安装工期为 2 个月；防盗门竣工前 2 个月（即交房前 5 个月）开始安装，安装工期 1 个月） ；4、景观工程实际施工时间不得少于 4 个月，要充分留足土形自然沉实时间，但必须在房屋竣工验收后 1 个月（即交房前 2 个月）完工；景观工程（乔木、灌木种植）需要错开 6、7、8、9 四个月及 12 月、1 月寒冬季节（海南除外） 。2.3 工程招标计划标准序号 招标范围 开始时间编制招标文件招标文件评审发布公告资格预审总公司资格审查组织考察发标回标开标评标第一轮谈判第二轮谈判第三轮谈判定标总公司评审合同评审 总计1勘测单位招标单体方案完成前 2个月2 3 7 2 2 5 7 3 2 2 2 2 5 3 472总包单位招标新项目：和政府进行实3 3 7 2 4 7 20 7 3 3 3 3 7 7 79质性谈判老项目：开工前 5个月开始新项目：