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1、刚需解读】 “刚需族”是楼市购买力最真实的群体编者按：尽管专家普遍认为刚性需求不能支持目前的高房价，但多数业内人士认为，正因为刚性需求的大量存在，可以避免房价出现有损经济发展的暴跌。在当前特殊的宏观经济背景下，正是因为有刚性需求这一“稳定剂”，也减轻了政府出台调控政策时“投鼠忌器”的顾虑。那么，房价究竟会有多大幅度的调整，刚性需求会在什么价格水平上稳住房价呢？ “刚需族”是指“有刚性需求的购房群体”，是楼市购买力最真实的群体。“刚需族”囊括了首次置业人群、青年置业人群、婚房主力人群、异地创业人群、保障性住房和改善性住房人群，当中 80 后所占比例最大。 【刚需置业人群】起步型 纠结的“石小猛”
2、按照经济学基本概念，所谓刚性需求，是指供求关系中受价格影响较小的需求部分。也就是说，某种商品无论价格涨跌，对人们购买这种商品的行为影响较小。在风云变幻的楼市中，有着这样一群人，他们有着最基本的住房需求，但他们对楼市和时下的楼价有着固执而坚定的看法，不会接受过高的楼价，但当楼价调整到可承受的范围内，他们就会入场。这样的人，被称为“刚需族”。究竟哪些需求属于“刚性需求”?它真的能决定房价走势，或者仅仅是维持虚高房价的一个噱头?政策应该如何对待刚性需求?记者进行了调查。楼市的刚性需求在哪里买房自住的需求一直大量存在，同时，自住兼投资的混合型需求迅速上升，甚至接近一半按照经济学基本概念，所谓刚性需求，
3、是指供求关系中受价格影响较小的需求部分。也就是说，某种商品无论价格涨跌，对人们购买这种商品的行为影响较小。但由于一套住房的价值巨大，住房的刚性需求界定起来复杂得多，至今并没有权威的定义。中国社科院发布的中国住房发展报告(20092010)认为，住房的真实需求，是老百姓在居住层面上的最基础需求，主要受收入增长、人口流动、就业等基本因素的影响，具有一定的刚性。“最基本的住房需求可以认为是住房的刚性需求。”北京链家地产副总裁林倩告诉记者，“业界比较认可的刚性需求，主要是指人们买房自住的需求。其中既包括首次购房，也应该包括以改善住房条件为目的购买的二套房。”具体看，在当前市场上，由于 1980 年前后
4、生育高峰出生的人群大量步入适婚年龄，基于结婚需要而购买首套住房的需求较为庞大。同时，我国已进入城市化加速发展时期，意味着将有更多人住到城市里，由此带来的购房需求不可忽视。去年以来房价上涨较快的北京、上海、深圳甚至西部的银川市，都是外来人口购房比例较高的城市，对大城市而言，这也是刚性需求。此外，1998 年前后许多居民购买了“房改房”，经过 10 年左右时间，由于当年的住房在户型、功能上不完善，这些家庭纷纷进入住房改善期，这部分改善型的购房需求，刚性同样较强。2009 年，全国商品房销售面积近 9.4 亿平方米，比上年增长 42.1%。有多少是刚性需求带动的?链家地产对每一位前来购买二手房的客户
5、都会询问购房动机。结果显示，2009 年 1 月到 9 月底，自住为主的需求占 60%以上。但从第四季度开始发生明显变化，大量投资型和投机性需求入场，自住需求降到 50%左右。而今年一季度，更是降到 50%以下，投资型需求已经成为主流。尽管这一调查数据不能精确反映整个北京市场的情况，但基本体现出去年以来购房需求结构的变化。林倩说，实际上，许多购房者买房既可以自住、改善，也期望房价上涨以后可以获得投资收益，甚至为了抵御通胀而购房，大约有 40%的客户是这种混合型的需求。因此，市场上到底有多少刚性需求，无法清晰界定。“可以确定的是，未来一段时间，刚性需求仍然大量存在。”中国房地产协会秘书长朱中一分
6、析道，我国现有城镇住房中有将近 2/3是 1999 年以来的 10 年间盖的，到 2008 年末，我国城镇实有住房总面积 124 亿平方米，但户均才不过 60 平方米，只能达到初步脱困的标准。10 年来，每百户城镇家庭中，每年只能有 3 到 4 户住进新房。在快速城镇化、消费结构升级、“小家庭”增加以及传统观念等因素影响下，普通老百姓购买首套房和改善住房条件的需求仍然十分巨大。 刚性需求难以支撑高房价不受价格影响的“纯刚性需求”非常少，受价格、政策等影响，大部分刚性需求会推迟实现。“现在房价有一些回调，我建议您赶紧出手，楼市还是有大量刚性需求的，调整一段时间以后房价还是会涨的。”在某楼盘售楼处
7、，销售人员这样劝说一位正举棋不定的购房者，“前两年的市场变化就是最好的例子，您一定清楚。”房地产市场经过 2008 年量价齐跌的调整后，2009 年 4 月份起，观望了一年的刚性需求大量释放，成为带动市场回暖的第一股力量，也阻止了房价进一步下跌。如今，在调控政策作用下房地产市场再次出现观望气氛，部分前期上涨过快的区域房价开始出现回调。客观存在的刚性需求会不会再次托住房价?“刚性需求尽管客观存在，但它不是支撑高房价的理由。”林倩表示，和经济学对刚性需求的定义不同，大多数人所说的住房刚性需求，只是说需求客观存在、迟早会入市，但并非不受价格影响。楼市里真正不受价格影响的“纯刚性需求”非常少。链家地产
8、花家地店业务员郭威告诉记者，房地产调控新政出台以来，该店的成交量迅速下滑了近 80%，“现在还在买房的这 20%客户，大多数是因为结婚或生孩子的需要急于买房的。他们的需求几乎不受价格影响，这部分应该是真正的刚性需求。”郭威说。专家认为，在住房供需中，受价格、政策和心理预期的影响，大部分刚性需求可以推迟实现，不会盲目地冲进市场。对普通家庭而言，一套住房可能需要几十年的积蓄，如果不具备足够的购买力，购房者“有心无力”，再刚性的需求也无法转变成有效需求。只有房价回调到部分购房者能承受的程度，刚性需求才有可能释放。由于本轮调控政策通过提高二套房首付和利率等手段限制投资性需求，实际上也限制了相当大一部分
9、改善性需求。此外，调控政策出台以来，房价过快上涨的势头已经得到初步遏制，政策的短期效果已经体现出来。在“买涨不买跌”的心理预期影响下，如果房价进入下行通道，大量刚性需求会选择观望。据北京市房地产交易管理网数据分析，新政出台一个月来，自 4月 16 日5 月 13 日，北京二手房住宅成交量 24455 套，较上月同期(3月 16 日4 月 13 日)的 29033 套，下滑 15.7%;其中 5 月 1 日5 月 13日二手房成交量 6897 套，降幅相对更大，同比达 42.2%。“交易量的大幅下滑，充分说明了楼市这种刚性需求的独特性。观望导致成交量下滑，下一步必然带来房价的回落。”林倩表示，“
10、仅靠刚性需求，不能支撑高房价。” 刚性需求可避免房价暴跌当房价调整到可承受的范围内，刚性需求就会入场，因此房价出现非理性下跌可能性不大。在房地产市场上，人们最担心的是暴涨暴跌的大幅波动。房地产市场经过一段时期调整后，会不会再次出现由于刚性需求集中入市房价新一轮暴涨?如果这样的历史重演，所有的调控努力都将付之东流。尽管专家普遍认为刚性需求不能支持目前的高房价，但多数业内人士认为，正因为刚性需求的大量存在，可以避免房价出现有损经济发展的暴跌。在当前特殊的宏观经济背景下，正是因为有刚性需求这一“稳定剂”，也减轻了政府出台调控政策时“投鼠忌器”的顾虑。那么，房价究竟会有多大幅度的调整，刚性需求会在什么
11、价格水平上稳住房价呢?“当房价调整到可承受的范围内，刚性需求就会入场。”林倩认为，“每一个价格都会有刚性需求来购买，房价稳定在任何水平上都是有可能的。”根据去年以来房地产市场需求结构变化的情况，记者采访的多位业内人士均表示，由于去年 11 月左右，投资投机性需求“接力”自住型需求成为主流，这一轮房价的调整，极有可能消化掉去年底以来出现的泡沫，稳定在去年第三季度的水平。而此前由刚性需求托起的房价具有较强的合理性和抗跌性，因此房价出现非理性下跌的可能性并不大。房价会跌到什么水平，一方面取决于需求，另一方面也取决于供应。如果调控导致市场供应量大幅减少，反弹可能会提前到来。据统计，2010 年 4 月
12、，北京期房和现房的库存量均出现了不同程度下降。“地方政府在落实调控政策的同时，应坚持努力增加供应，引导开发商稳定市场预期，维持适当的投资和开工量。”朱中一说。点评：对普通家庭而言，一套住房可能需要几十年的积蓄，如果不具备足够的购买力，购房者“有心无力”，再刚性的需求也无法转变成有效需求。只有房价回调到部分购房者能承受的程度，刚性需求才有可能释放。刚需背后的深层原因是社会保障不足编者按：“刚需”一族大都具有年轻、适婚、无自有住房的普遍特征，一般只能选择小户型低价位的楼盘。但是刚需为什么会产生呢，是什么样的背景导致的呢？今年春节以来，各地楼市普遍呈现出价跌量升的态势，有些城市的有些热点区域甚至出现
13、“小阳春”现象。在国家一再重申抑制投资性购房的政策背景下，“刚需”一族急不可待的入市冲动让很多人有些始料不及。指责年轻人买房过于简单化所谓“刚需”(刚性需求)，并不是严格的经济学意义上的概念，而是指那些具有强烈的购房愿望，目前尚未拥有住房且急于结束观望状态的需求者。“刚需”一族大都具有年轻、适婚、无自有住房的普遍特征，一般只能选择小户型低价位的楼盘。“刚需”的后面往往是两个家庭的合力支持，因而绝不是一种年轻人的草率决定和一时冲动。【刚需解读】“刚需族”是楼市购买力最真实的群体对于“刚需”一族强烈的购房愿望，尤其是他们超出经济能力的“超前需求”，社会上有许多不理解甚至责备的评价，最典型的莫过于中
14、年人拿自己过去的经历做比较而说明不应该在如此年轻时就非拥有自己的住房不可，由此进一步扩展到对“丈母娘购房需求”的指责，甚至联系到独生子女原因而对 80 后、90 后作出“不能吃苦”等等的道德评价。这样的指责过于简单化。笔者认为，“刚需”现象是中国经济社会转型时期诸多因素综合作用造成的，其中社会保障不足是主要原因。体制改变，刚需买房变得正常第一，原有计划经济体制下保障模式已荡然无存。改革开放前，中国对城市居民尤其是全民所有制单位人员采取“包办一切”的方式。那时候年轻人普遍没有自己单独的住房，但是根据看得见的规则可以预见未来分房的时间。在那样的年代，丈母娘选女婿不会看有没有房子，但一般会要求全民所
15、有制的工作单位，因为一个过硬的单位意味着对未来的保障。当时有一个很形象的词汇叫“铁饭碗”，很好地描述了保障的本质。不应该忘记的是，原有的模式保障程度低、效率低下，严重束缚个人才能的发挥，我们没有任何理由怀念那样的年代。这里仅仅想强调，那时候年轻人不能拥有自己的住房是那个年代的正常现象，放在那个年代来理解甚至不觉得无法忍受，不能拿来作为指责如今“刚需”一族的理由。第二，“刚需”群体如今不得不支付租房成本，算经济账往往并不划算。房租成为年轻人生活中的最大开销。房租和月供往往相差不大，但拥有自己住房可以使人更有安全感和自豪感，甚至可以使人开始更为长远和稳定的生活与工作计划。相反，租房要随时面对租金上
16、涨或提前搬迁等问题，生活稳定性无从谈起，这也是丈母娘们最为女儿担心的地方。因此，如果比较不同时期年轻人的居住状态，如今的年轻人显然更倾向于早点购买住房。刚需买房是买未来的保障第三，在社会保障并不充分的现实情况下，自有住房其实承担了相当大部分的对未来保障的任务。众所周知，养老保险的退休工资以如今的生活水平衡量明显偏低，职工退休以后生活质量下降难以避免;医疗保险并不能实现全覆盖，大病急病仍是家庭致贫的主要因素;失业救济和最低生活保障方面的标准与物价严重脱节，还有子女教育方面的巨额费用等等。从某种程度上说，是否拥有住房已成为一个家庭能否在一个城市长期立足的关键因素。以现实情况看，拥有住房的年轻人在城市谋生往往不成问题，在中国劳动力供应逐步趋紧的情况下尤其如此。因此，“刚需”一族实际上是用住房来给未来提供保障，或者至少是以住房为不充分的社会保障提供必要的和有效的补充。延伸一点来看，社会保障不足不但已影响国家扩大内需的战略，而且也使房地产的宏观调控努力被部分抵消。但从积极的方面看，
