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1、房县房地产市场调查报告1、房县房地产开发现状与价格走势分析2006 年度，全县共实现建安产值 7721 万元，比“十五”期末翻了一番。全年新开工工程 76 个，总建筑面积 10.5 万平方米。竣工工程 35 个，总面积 9.5 万平方米。建筑企业施工水平不断提高，建筑业与房地产业的快速发展，有效满足了城市化进程中人口快速向城镇聚集的居住、经营需要。2006 年以来，房县商品房价格逐步走高，平均售价已经从20006 年的 800 元/平方米左右提升到目前的 1200 元/平方米左右。别墅价格达 1500-1800 元/平方米左右2、近期开发的商品房项目针对新开发的商品房，本次市场调查共选取时代花
2、园、东方名苑、滨河花园、唐宫别墅等项目进行实地调查。(1)时代花园时代花园位于建设路，主要开发建设于 2006 年，售价 900-1000 元/平方米。(2)东方名苑东方名苑北临东街、西临东城门路、南靠建设路，东临武当大道。东方名苑一期总建筑面积约 18000 平方米，售价 1000-1100 元/平方米，目前仍在销售中。开发商为房县舒乐房地产开发有限公司(3)滨河花园滨河花园开发商为随州宏兴房地产开发有限公司房县分公司，属房县招商引资项目，地块濒临风景优美的西河，与县一中仅相隔几百米。广告语为“房县首席绿色生态园林社区”。滨河花园一期住宅约 400 套，临河为四层，小区内为六层，已经销售完毕
3、，售价为 1100 元/平方米左右；二期住宅约 200 套，已经建设至三层（总高六层），目前已经取得预售证，前期已经预定了 100 多套，二期售价 1200 元/平方米以上。(4)唐宫别墅地处西河对岸的新区，一期别墅 40 套左右，二期在建还有 30套左右。售价 1500 元/平方米起，均价约 1800 元/平方米另外据了解，本项目正对面在建项目的住宅售价预定为 1350 元/平方米。3、当前市场住宅产品环境、配套与建筑风格分析（1）大部分楼盘环境较差，环境营造中有盲目模仿、硬景观太多、脱离居民要求、无主题、与建筑本体脱节、粗制滥造的现象，给将来物业管理造成很多难题。（2）少部分小区配套是可以
4、的，但方便性智能化设施不多。（3）房县市场上的楼盘建筑风格均大同小异，只有个别的建筑风格还算可以，滨河花园已开启了重视建筑风格的先河，单体建筑外观的销售影响力日益重要。4、对当前房县房地产市场的综合分析和判断纵观房县房地产市场的现状来看，总体处于初级阶段。目前或多或少存在一些滞后的现象。（1）产品结构过于单一大部分产品为多层的住宅项目，且同质化严重。缺乏有自己风格和特色的精品楼盘，户型十分单调和落后，环境也基本雷同，产品结构十分不合理。（2）产品缺乏特色大部分产品虽然照搬了一些大城市的房型，但在外立面的修饰和规划设计上明显缺乏自有特色，没有形成社区文化。如有一种房型精美、规划合理、富有特色、外
5、立面丰富的楼盘推向市场极容易分流现有其他楼盘的客户源。（3）产品供应严重不足由于土地紧张，同期开发楼盘太少，在售或在建项目寥寥可数，百亩以上的大盘更是稀缺，导致客户选择余地很少，房源紧张，好房子抢着买，差房子没人要，持币观望的众多。（4）宣传推广理念相当落后，产品推广几乎没有在产品上的落后折射出房县地区发展商整体营销策划理念的匮乏。装修粗糙的售房部（有的还没有），专业知识缺乏的销售员，设计水平落后、档次低质的楼书，混乱的销售现场管理，看不到什么广告措施，让人觉得仅仅是在购置一套住宅，全然没有感觉到这个楼盘能为你带来身份地位的象征和对生活的享受。这和外地比较而言，是有天壤之别的。（5）产品均以小
6、盘为主大多数盘子都是几亩地的小盘子，没有整体的定位和包装，简单的盖好就卖，使小区缺乏内涵，缺乏深度和广度。也有几个大一点的，但都分割成一块一块的开发，明显缺乏整体运作手笔。（6）社区配套设施跟不上在小区规划，环境布局，会所设置，景点营造等方面均没有特色和创新，能省则省，缺乏为客户着想的理念和打造高档人文社区的思想。（7）小区物业管理毫无特色同样物业管理方面也是没有任何特色。住在其中不能享受到高品质的服务而仅仅改善了住房条件。结论：从房县的房产开发现状来看，无论是开发规模，还是开发理念，还大都停留在很低的水平上，这就给今后的房产开发留下了很大的空间，相对利润是比较可观的，可操作性是很强的，这是一
7、个不可多得的发展机遇。5、市场需求分析房县因历史和地理的原因，相对外界比较闭塞，流动人口较少，民营企业特别是民营工矿企业还不够发达，房县城关居民以各党政机关和行政事业单位工作人员为主，以个体私营工商业主为辅。很多效益较好的国有单位拥有自建房或组织职工集资建房,我们直接看到的有房县信用社和县一中在建的住宅楼，已经接近竣工。房县居民家庭结构中三代同堂较多，由县所辖各乡镇因水电工程拆迁移民或投靠亲友来到城关镇的情况较多。由于地质构造方面的原因，房县不适宜建设高层和小高层建筑，只适合建设多层建筑，楼房层高大部分为六层。住宅套型面积大部分在 100-140 平方米之间，房型以三居室为主，二居室为辅，以适
8、应家庭人口成员较多或经常有乡镇亲友来投靠的现实情况。基本上没有一居室的小户型。2005 年底，房县城关镇共有 8 万非农业人口。根据房县“十一五”经济和社会发展规划的总体目标，到 2010 年，房县城关镇人口将达到 15 万人。其房地产市场需求特点如下：（1）多层次、多价位的商品住宅供应体系逐步形成目前，房县正在初步形成以普通住宅为核心、高层住宅为塔尖的金字塔型多层次商品住宅供应体系。这两类不同价位的住宅基本可以满足不同收入阶层、不同消费层次的消费者对住房的需求。（2）县城扩张和改造拉动房地产行业整体发展根据房县整体发展规划，将在西河对岸建设新城区。目前房县最高档的霖泓大酒店（三星级）已经在西
9、河对岸桥头建成，房县电力调度指挥指挥中心也已投入使用，房县政府也将迁到西河对岸新区。按照房地产发展的周期性规律，宣城房地产行业目前已进入了一个新的增长期，这种增长势头在今后几年中还会继续，并越来越火。（3）城市化进程和外来人口购房成为房县新增住房消费主力城关人口增加对房屋的需求主要包括两部分，一部分是城关新增人口的住房需求。房县近几年每年新增城镇人口约 1.5 万人。另外一部分是外来人口对住房的需求。城市化进程的加快，民营企业的快速发展，以及移民搬迁政策的实施，都会吸引大量的外来人口购房，据测算新增人口每年大约需要住房近 20 万平方米。（4）改善性住房需求将继续保持增长势头随着消费水平的提升，一部分高收入群体从改善生活品质角度考虑，已经进入二次置业阶段，这部分人群成为高品质住宅的主力消费群体。 本文作者为注册管理咨询顾问，曾参与鄂西北小商品批发市场营销策划，现任维多利亚 2 期康桥水岸策划顾问，参与房县某项目策划
