《工业地产开发——开发区发展与创新的新领域》由会员分享，可在线阅读，更多相关《工业地产开发——开发区发展与创新的新领域（8页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1工业地产开发开发区发展与创新的新领域工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为 50 年。工业地产开发是新形势下开发区发展与创新的新领域。一、工业地产发展的现状与存在的问题近年来，在产业转移、技术升级、国家推 动重点工业园区建设以及住宅地产受到宏观政策调控等诸多因素的影响下，工业地产需求稳步上升，投资价值逐步显现，工业物业的租售价格稳步上扬，国内房企开始将目光投入到工业地产领域，大量
2、国际资本看准中国市场，纷纷加大对华投资力度，私募基金、风险投资以及信托等融资手段进入中国工业地产领域，给工业地产带来新的融资方式，工业地产开发进入到一个黄金发展期。但同时，由于政府主导下的政绩需求一哄而上，盲目开发，低水平重复，盈利模式单一， 资金供 应链不完善，造成土地资源开发速度远远超出地方经济发展实际接纳能力，大量的土地闲置、厂房空存，甚至还有部分机构及企业以工业地产开发为名义大量圈地囤积资源，形成一轮新的“ 圈地运动”，给工业地产开发带来隐忧。二、工业地产开发与开发区发展的契合目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式就是工业2园区开发模式。工业园区开发模式是我国工业地产市场的主要
3、载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。这一模式具有先天的优越性，它将发展与需要融为一体，无论是政绩上，还是实际上，都有较大的契合性。开发区的开发重要的一环就是工业地产的开发，开发区的开发功能就是将生地变为熟地，将企业区域化、集聚化，联通上下游，打造产业链，将零散的资源整合优化配置，发挥整体优势，降低成本，提高效益。这一模式有利于开发区的长远发展和战略规划，有利于招商引资和选资，有利于稀缺的土地资源合理配置，有利于配套资源的集约利用，有利于科技企业、创新企业和中小企业的孵化。它的主要缺陷是：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划，政绩需求与现实需求不匹配
4、等，导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒。通过引入专业的地产开发商和战略投资者，利用专业的眼光、专业的团队和专业的运作模式可以有效规避主要缺陷，在工业地产开发中发挥最佳作用。1、开发区的长远发展和战略规划。工业地产开发必须符合开发区的长期发展和战略规划。一个特色的开发区必须有自己的战略定位，有自身特色的发展方向和特色规划，通过发展自身特色为主的主导产业，上下游 联动，延伸拉长产业链，形成 规模 优势和产业集聚，增加开发区的话语权和核心竞争力。以苏北某开发区为例，打造长三角最大的铝产业基地是该开发区的一个战略目标，围绕铝产业招商是该开发区的一个招商重点，打造铝锭、铝
5、棒、 铝型材、 铝板带、铝箔、 废旧铝3回收利用是开发区规划的一个完整产业链。2、产业升级的助推器。工业地产的开发租赁是一个主要的经营模式，由于产权的相对集中和开发区的相对控制，在产业整合和产业升级中，开 发区拥有更大的话语权，更好发挥产业升级的助推器作用。围绕产业链重点招商、招大引强，按一些意向性企业的要求发展符合企业生产需要的工业地产，是工业地产开发的一个重要方向。按需定制是工业地产开发的一个重要领域。如苏北某开发区开发的产业园就是为北京嘉寓股份有限公司量身定做的门窗幕墙专业加工基地，通过开发区的工业地产开发和知名企业的强强联合，达到共赢、多赢的战略目标。3、土地资源的优化合理配置。国家制
6、定的 18 亿亩的耕地控制红线突显了土地资源的稀缺，土地指标成为制约开发区发展的一个重要瓶颈，如何把有限的土地资源发挥出更大的效益是亟待破解的难题。通过工业地产开发向天空发展，建设多层标准化工业厂房，让同类或者具有上下游关系的企业共同入住，可以更好的利用稀缺的土地资源，发挥出更大的效益。4、配套资源的集约利用。一个园区的开发离不开供水供电、污水处理、道路市政等配套基础设施的建设，而基础设施的建设又是一个高投入的领域，庞大的资金需求严重制约开发区的发展规模。利用工业地产成片开发，将同类、同质的企业集聚，更有利于配套资源的集约利用，方便整体的管理和降低生产经营成本，提高企业的经济效益，更好的发挥配
7、套设施的社会效益。45、科技企业、 创新企业、中小企 业的孵化器。工业地产的开发对科技企业、 创新企业、中小企业可以发挥出更好的孵化器作用。新办企业普遍面临前期投入大、建设周期长、高风险、产出不稳定等天然劣势。通过 工业地产的开发，为新办企业提供完整配套的标准化厂房可以有效破解上述风险，为新办企业解除后顾之忧，让新办企业将有限的资金集中用于自身的发展和壮大，对于科技型高风险企业也可以缓解企业破产造成的重大损失，降低投资成本，更好的发挥出孵化器的作用。三、工业地产开发的模式创新创新是发展的永恒动力，工业地产开发也不例外。工业地产开发的创新体现在如下方面：1、投资主体的创新。工业地产开发的投资主体
8、不外乎政府主导下的开发公司（政府平台）、房地产企业转型的工业地产开发公司、基金及信托基金等战略投资者和私营投资者。采取单一的投资主体模式无疑都具有自身的缺陷，不利于工业地产开发的长期发展。因此在工业地产投资主体的创新中，采取综合开发模式，以政府平台为主导引入专业投资者和战略投资者、私营投资者，形成一个综合性、股份制的投资主体，利用政府平台的政策性、资源性优势，加上专业投资者的专业眼光和专业模式，战略投资者和私营投资者的资金优势，形成一个集政策、信息、资 源、 资金、管理于一体的 综合平台，才能在工业地产开发中发挥出更大的作用。这一平台的搭建应兼顾公益性和收益性，既达到政府发展经济的目标，又能达
9、到投资者稳定收益的目标，5同时应健全投资者退出机制，方便战略资本和私营资本的进出，形成一个稳定、长期、良好的工业地产投资市场。2、盈利模式的创新。工业地产的盈利模式不外乎以下三种：一是工业地产的租赁收益或转让收益；二是工业地产的保值增值；三是工业地产的政策性优惠。因此，盈利模式的选择最好是将三者结合，政府（开发区）为工业地产开发注入土地资源、优惠政策等，专业投资者和战略投资者利用信息优势梳理出符合开发区整体规划的战略投资方向，设计实 用、快捷、效益最 优化的运作模式，为工业地产的保值增值、取得转让 或者租赁收益的最优化，更好的满足企业发展的需要。同时健全工业地产出租转让市场，强调市场机制的主导
10、性，利用市场机制更好的调配资源，实现工业地产的收益最优化。盈利模式中也可以考虑股权或者期权的方式。3、运作模式的创新。工业地产开发的运作模式应参照房地产开发的运作模式，通过专业化规划、专业化设计、专业化建设、专业化融资、 专业化 营销将资源、资金、技 术与需求有机整合，实现经营模式的创新，按企 业定制和定制企业的模式，走出一条工业地产开发的新模式。企业定制特指为特定客户专门量身打造的工业地产，要重点选择大型、特大型企业，根据企业的需要， 为企业专门设计和建造符合其需要的特定工业厂房。定制企业是指为某一类企业设计、建设的具有通用性能的标准化厂房，是一种实现专业集聚的发展模式。4、融资模式的创新。
11、工业地产开发是一个资本密集型的领域，需要庞大的资本撬动工业地产市场。应采取政府引导、特定企业、专业6投资者、战略投资者、私营投资者共同投入相结合，引入银行资本、基金、信托基金、社会闲置资金，甚至在条件允许的情况下进入股票市场和企业债市场融资，采取股权和经营权转让等方式拓宽融资渠道。5、风险控制的创新。工业地产开发由于受到政策性影响和政府政绩要求，容易产生闲置、浪费、 资源重复配置等不利因素。工业地产开发的风险控制要摆上重要的议事日程，将风险控制作为工业地产开发的重中之重。引入中介机构和专家评审制度，从项目的前期规划到开发、 销售、资产管理，全流程全 领域风险控制，将工业地产开发的风险控制在可接
12、受的范围。同时政府应建立工业地产开发风险专项基金，引入保险机构为工业地产开发提供最终的保险。四、走出开发区发展的误区1、开发区是发展经济的平台，不是“一卖了之 ”的土地出让平台。目前开发区的运作中普遍存在将招商企业引进门，土地“一卖了之” 的情况，对引 进企业的建设、发展壮大关心不够，形成企业圈地占地、大量闲置、土地利用率不高的恶性问题。开发区摊子铺得越来越大，市政配套、污 水处理等压力逐年提升，而企业经营不善、开工不足、闲置浪费稀缺的土地资源问题日趋严重。通过工业地产开发，可以有效走出开发区发展的误区，将招商引资企业纳入规范管理的平台，通过租赁经营或者转让，可以有效降低企业的经营风险，将优势
13、企业做的更大，淘汰落后、高耗能、高污染的企业，有力推 进企业转型升级，使开发区与企业的发展走向良性轨道。2、开发区是发展经济的平台，不是与民争利的平台。开发区要做7的事是单一企业做不了、做不好或者不能做的事，是为了服务企业的类公益性事业。应做到公益性与效益性并重，做好公益性是为了更好的为企业服务，做好效益性是为了对投资者提供稳定的回报，把握公益性与效益性的平衡点，做到二者兼顾。3、开发区招商不是越大越好、越洋越好，而是要选择符合自身发展特色的企业。每一个开发区都要有自己的发展规划，都要有自己的主导产业， 围绕主导产业招商可以发挥出 1+1 大于 2 的作用，可以更加突出自己的特色，做大做强核心
14、竞争力。与自己发展规划和主导产业不相符的企业进入开发区对开发区自身的核心竞争力增加并不多，“博” 有 时并不如“精” ，“大” 有时并不等于“强”，在核心竞争力上加分远远比在其他方面加分更具有竞争优势。4、开发区不光要“ 娶媳妇”，更要有“ 培养孩子” 的信心和决心。成熟企业就像一个美丽能干的媳妇，可能马上为开发区带来产值、税收和政绩，但 “娶媳妇”并不是一厢情愿的事，需要有与对方相匹配的吸引力。作为苏 北的开发区，无论是竞争力还是投资环境都与先进开发区有较大的差距，在目前经济不景气的条件下引进成熟企业难度较大，需要努力进行争取，要做到能娶得进也能留得住。培植创新型企业相当于“ 培养孩子 ”，要付出较大的努力和代价，需要漫长的时间和等待，但培养一个好的孩子相当于为开发区打造明天，打造一个美好的未来，孩子对家的依恋也是保证开发区长期发展的重要条件。因此开发区应设置创业投资基金，从有发展潜力的创新型企业中选择优良品种加以培植壮大，通过工业地产开发的孵化器让其健康成长，谁也说不定下8一个微软公司不会出现在开发区。
