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1、地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 1广州市某商业大厦项目财务分析报告一、 项目概述（一）项目主要技术经济指标1、 总用地面积：43960m 22、 总建筑面积：172940m 23、 建筑密度：49.754、 容积率：5.035、 地下建筑面积：11743m 26、 地上建筑面积：161197m 27、 西塔楼建筑面积：71771m 28、 东塔楼建筑面积：101169m 29、 已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构（二）项目方案根据市场调查与分析的结构（过程略） ，将该项目两栋塔楼分别建为一栋甲级
2、纯写字楼（以出租为主）与一栋全天候商务写字楼（以出售为主）（三）项目功能面积分布，见表 1 及表 2 所示。表 1 西塔楼（全天候商务写字楼）功能面积分布表楼层 使用功能 每层面积（平方米） 总面积（平方米）负二层 管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等 4464 4464夹层 170 170负一层 商场 3013 3013小计 76471 层 大堂、商场等 2648 26482 层 商场 1541 15413 层 商场 1541 15414 层 酒楼、餐厅 2505 25055 层 技术层 1774 17746 16 层 写字楼 1541 1695117 层 避难层 1541 154118
3、 层 设备层 1541 154119 29 层 写字楼 1541 1695130 层 避难层 1541 154131 39 层 写字楼 1541 1386940 设备层 1541 154140 停机坪 180 180小计 64124合计 71771地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 2表 2 东塔楼（甲级纯写字楼）功能面积分布表楼层 使用功能 每层面积（平方米） 总面积（平方米）负二层 管理中心、维修间、变压器房等 2048 2048负一层 管理中心、低压配电房 2048 2048小计 40961 层 大堂、商场等
4、2048 20482 层 商场 1803 18033 层 商场 1803 18034 层 商场 2048 20485 层 技术夹层 2048 2048618 层 写字楼 2048 2662419 层 避难层 2048 20482035 层 写字楼 1536 3276836 层 写字楼 1536 153637 层 避难层 1536 15363845 层 写字楼 1536 128884649 层 写字楼 1024 409650 层 设备层 1024 102450 层核心部 设备层 283 283小计 919535155 层 写字楼 1024 5120合计 101169二、项目投资估算与资金筹措（一
5、）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表1、 本项目的开发总工期为三年，从 2002 年 10 月起，至 2005 年 9 月。2、 从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为 30 年。3、 根据广州市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。经测算，开发总投资为：1712706132 元人民币，汇总详见表 3。表 3 项目总投资估算表项目 东塔成本 东塔单价 西塔成本 西塔单价 合计1、开发成本（静态） 907992780 8975 600371392 8365 15083
6、641721.1 土地购置费 292497398 2891 207502602 2891 5000000001.2 前期工程费1.3 工程建设费 551302122 5449 356125727 4962 9074278491.4 开发期间税费 64193260 635 36743063 512 1009363232、开发费用 104620067 1033 99721895 1390 2043419622.1 管理费 16539064 163 10683772 149 272228362.2 其他费用 5058450 50 3588550 50 86470002.3 不可预见费 1653906
7、4 163 10683772 149 272228362.4 财务费用 66483489 657 47164512 657 1136480012.5 销售费用 0 0 27601289 385 27601289地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 33、总计 1012612847 10008 700093287 9755 1712706134（二）各项投资与成本费用估算表（略）（三）项目投资计划与资金筹措表本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了
8、 50000 万元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为 55220 万元，计划由开发商投入自有资金 970 万元作为启动资金，另需向银行贷款 45500 万元用于投资，剩余部分 66051 万元由租售收入补充，总追加投资为 121271 万元。项目投资计划与资金筹措表详见表 4 所示。表 4 项目投资计划与资金筹措表序号 项目 合计 建设经营期2002 2003 2004 20051 投资总额 121271 2425 24254 33956 606351.1 建设投资 121271 2425 24254 33956 606352 资金筹措 121271 2425 24254 33
9、956 606352.1 自有资金 9720 2425 582 696 60172.2 借款资金 45500 0 6000 4500 350002.3 销售收入再投资 66051 0 17672 28760 196193 资金缺口（2.1+2.2） 55200 2425 6582 5196 41017三、项目销售与租赁收入测算本项目的经营方案是将西塔楼写字楼全部用于出售，共 58093m2。东塔楼的写字楼和商场以及西塔楼的商场全部用于出租。每年各项收入预测详见表 5、表 6、表 7 所示。表 5 西塔楼写字楼销售收入测算表2003 2004 2005售价 13000销售率 30%销售面积 17
10、4282003 销售收入（万元） 22656售价 14000销售率 75%销售面积 261422004 销售收入（万元） 36598售价 13500销售率 100%销售面积 145232005 销售收入（万元） 19606合计（万元） 78861地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 4表 6 西塔楼商场租赁收入测算表表 7 东塔楼出租收入测算表年份 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018平均月租金（元） 147 150
11、155 165 170 165 168 163 150 140 150 150 150 150出租率 15% 60% 80% 95% 96% 93% 94% 91% 85% 82% 80% 80% 80% 80%租赁费用（万元） 3 13 13 14 14 14 14 14 13 12 13 13 13 13租金收入（万元） 609 9980 13755 17390 18106 17024 17520 16455 14144 12734 13311 13311 13311 13311写字楼 平均月租金（元） 400 415 430 450 470 460 480 450 430 410 450
12、 450 450 450出租率 25% 70% 90% 95% 95% 96% 92% 90% 88% 87% 85% 85% 85% 85%租赁费用（万元） 8 35 36 38 39 38 40 38 36 34 38 38 38 38租金收入（万元） 251 2979 3979 4397 4593 4543 4541 4164 3890 3666 3931 3931 3931 3931商场（1 至 4层） 东塔小计（万元） 860 12959 17734 21787 22699 21566 22061 20619 18033 16401 17241 17241 17241 17241年份
13、 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018平均月租金（元） 380.643 400 415 430 450 470 460 480 450 430 410 450 450 450 450出租率 20% 63% 81% 85% 93% 95% 96% 92% 90% 88% 87% 85% 85% 85% 85%租赁费用（万元） 5 33 35 36 38 39 38 40 38 36 34 38 38 38 38商场（-1 至地面四层） 租金收入（万元） 307 4103 5483 59
14、63 6832 7290 7210 7208 6610 6175 5821 6241 6241 6241 6241年份 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032平均月租金（元） 450 472.5 472.5 472.5 472.5 472.5 496.125 496.125 496.125 496.125 496.125 496.125 496.125 496.125出租率 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85%租赁费用（万
15、元） 38 39 39 39 39 39 41 41 41 41 41 41 41 41商场（-1 至地面四层） 租金收入（万元） 6241 6553 6553 6553 6553 6553 6881 6881 6881 6881 6881 6881 6881 6881地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 5续表 7 东塔楼出租收入测算表年份 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032平均月租金（元） 150 157.5 157.5 157.5 157.5 157.5 165.375 165.375 165.375 165.375 165.375 165.375 165.375 165.375出租率 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80%租赁费用（万元） 13 13 13 13 13 13 14 14 14 14 14 14 14 14租金收入（万元） 13311 13977 13977 13977 13977 13977 14675 14675 14675 14675 14675 14675 14675
