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1、上海市商住市场研究报告目 录序 言壹、商住楼市场概况一、商住楼市场发展历史二、商住楼市场在房产市场中的地位及未来前景贰、商住楼的特性一、商住楼与住宅楼的的异同点二、商住楼与写字楼的异同点三、优劣势汇总叁、各区域商住楼市场分析一、上海商住市场概况二、各区域商住市场分析1、普陀区商住市场分析2、长宁区商住市场分析3、徐汇区商住市场分析4、静安区商住市场分析5、浦东新区区商住市场分析6、卢湾区商住市场分析肆、总论及对于商住楼开发的建议附录：重点商住个案市调表格序 言商住楼概念及其特性1、商住楼释意商住楼，顾名思义就是即可以居住，又可以办公，是具备特有生活特点的特殊房产建筑，其设计以商为主，首先必须满
2、足像写字楼所需的商务 活动设施，如交通、停 车、大流量高速度的垂直交通、集中公厕、咖啡 厅、餐厅、商务中心、机票服务、 银行、宽带网络、开放式大厅、公共会议大厅等。同时又要在每个分割分区中保留非家庭用的小型厨房(兼可做公司办公用的茶水房 )和供居住用的独立卫生间 ，使商 务办公为主的同时具备居住的条件。因此商住同时拥 有完全办公和办公兼居住的双重功能。商住楼一般不是为了满足家庭中不同性别和年龄的人共同居住的生活方式，而是为了满足少数和个别人非家居生活的居住(当然商住楼具备 改装成家居生活的条件) 。2、产品特性作为房地产市场的特殊产品，相 对于住宅的单一性以及写字楼市 场目前占绝大多数的甲级写
3、字楼之昂贵的租金， 结合了两方面用途的商住楼能同 时满足生活和工作的两种需求，并减少大量的开支，节约成本，这种成本也大大地低于租用商务公寓的成本，但却满足了类似商务公寓的功能。商住公寓为中小公司及居家办公的 soho 一族提供了一个“商+住”的场所，然而，商住公寓一般只有一些生活配套设施，也有个 别商住公寓设 置了商务层或提供一两间会议室、商务中心等商务设施，但只是提供设施而已。壹、商住楼市场概况从目前的市场需求来看，随着 经济的持续发展，将出 现越来越多的中小型的民 营企业。当民营经济正在崛起的阶 段，既需要有各种档次的 专业 写字楼，也需要有提高生活居住质量的住宅、别墅和公寓，同样也需要大
4、量的商住两用功能的建筑。一、商住楼市场发展历史关于商住楼的发展历史，就不得不提到与其有 紧密联系的写字楼。计划经济时期，中国传统生产方式中没有写字楼，只有行政管理的单位办 公楼，它的管理是一种只 对内进行行政管理的封闭式办公方式。随着中国的 对外开放， 计 划经济向市场经济过渡步伐的加快，多元化经济得以迅速 发展，与之相呼 应的各类公司 应运而生。功能设施齐全的商务化写字楼、具有特殊生存空 间的商住楼迅速崛起， 为各 类公司提供了较为理想的办公空间，进而拉动了房地产业 的迅猛发展。独立的写字楼尽管功能齐全，但容量有限，不可能涵盖所有的方面，尤其是高速成长与发展中的中小企业，常常无能力也无必要独
5、立 拥有这 种带有标志性的巨大写字楼。二、市场形成原因对于民营企业，特别是外地进 沪创业的民企，当他 们进沪做生意 时，如租用或购买写字楼，同时又必须在另一个地点租用旅 馆或公寓解决生活 问题，增加了往返的路途。出于减少开支和节约成本的考虑，这些中小企业开始寻求能 满足其需求的不动产。而商住楼能同时满足生活和工作的两种需求，并减少大量的开支，节约成本，这种成本也会大大地低于租用商务公寓的成本，但却 满足了类似商务公寓的功能。至此商住楼市场才逐渐的形成。由于当前许多区域写字楼的供给结构存在一定的缺陷，无法全面 满足各档次规模的企业的需要。因此，商住产 品便应运而生，成为低价位写字楼的替代品。由于
6、市场竞争的压力，受项目地理位置、周边环境、潜在客户等方面影响，某些项目开发商如果坚持建住宅将缺乏竞争力度，改 为商住将更迎合市 场需求，且 销售周期短，回款速度快，同时，由于新商住项目比同区位的住宅价位高，开发商开发这种物业将有机会获得更大的收益。贰、商住楼的特性表 1.1 商住楼、住宅楼、办公楼的差异住宅 商住楼 写字楼地段 无特别的区域要求对于地段有较高的要求对于地段要求极高， 处于商业及金融中心区域使用功能 只能居住 即可商用又可居住 只限于商用配套配套设施齐全，但是 设施水准高低不一配套较为高档，且兼 顾商用与居住的功能配套设施水准极为高档价格 价格分布范围广泛与同区域地住宅价格无明显
7、差异价格明显高于同区域的住宅价格物业管理贷款年限 八成三十年 六成十年 六成十年土地使用年限 70 年 50 年 50 年一、住楼与住宅楼的的异同点居住楼一般只具备纯居住的条件，其功能配置均以非工作与商 务活动为前提。如垂直交通是按居住人流考虑；其生活的方式(包括私密性) 、环境、人文、景观、管理、服务等均按纯居住形式考虑，适合于不同的年 龄层次。商住楼与居住楼的不同在于商住楼更倾向于商务活动，而非家庭居住。商住楼是以商为主、以住为辅的功能组合。这样在设计中就会与居住楼有着不同的考 虑和安排。虽然商住楼具有居住与商用两种功能，但是与纯住宅相比在 许多方面仍有区别。1、地理位置比较在地段的选择上
8、，由于商住楼所特有的居住与商用两用的特性，因此在地段的选择上需要考虑区域内的商业及金融氛围是否浓厚，交通是否便利，并且对于各项配套的要求很高，而住宅对于这些要求相对较低，甚至一些地段 较为偏僻的超大型的小区可以自己建造配套设施。2、价格比较从价格来看，目前同区域内的住宅和商住的价格相差不大，从上海市的情况来看。部分商住楼的价格还低于区域内住宅价格， 这主要由于商住在土地使用年限上依照的是 办公楼来批的，只有 50 年，远远低于纯住宅楼 70 年的使用年限。而由于产品功能的多元化使得居住的氛围不佳。3、贷款年限两者的贷款年限和额度上相差较大， 纯住宅在贷款方面最高可以 贷到八成三十年，而商住楼只
9、可以贷到六成十年。原因在于首先出于刺激住宅市 场发展的考虑，政府及 银行以降低付款的额度和延长贷款的时间来吸引更大的住宅消费群体；其次由于商住楼所面向的客户主要为一些中小公司，这些出于成 长阶段的中小公司相对于 购买住宅产品的个人在还贷上具有更大的风险和较多的不确定因素，因此 银行自然要减少 还贷时间和贷款额度来规避风险。 二、商住楼与办公楼的异同点商住楼虽然以商用为其主要的功能，但是与 纯办公楼相比，在不少的地方如配套、价格租金等有较为明显的差距。1、地理位置及产品配套比较商住楼的位置及形象比同等价位的写字楼优越。因此，对规模及资金有限而又注重办公成本和形象的中小企业有很大的吸引力， 对投资
10、客的吸引也很大。办公楼的配套设施以商用为主，功能 虽然单一，但是 办公楼在配套的水准很高，物业管理也极为严格。而商住楼虽然兼 顾商用和居住，功能 齐全，但是容易造成管理混乱，造成“商不似商，居不似居” 的情况。对于住户来说缺乏居住的氛围 ，并且出 进的各类人员使得住户缺乏安全感。2、价格比较与写字楼相比商住楼具有的销售价格低的特点，个 别个案甚至可以按照住宅 办理按揭，能获得更高的成数和更长的年限；付款方式灵活，客 户资金 压力小，且月供 较写字楼的租金要低很多；从目前在售的商住楼的价格与纯办公楼的价格比较看， 纯办 公楼的价格明显高于商住楼，其原因在于：纯办公楼所面向的客源 为大公司及跨过公
11、司等大型企 业， 这些客户对于各项配套的要求较高，使得纯办 公楼的配套规划水准较高档，同样也相应的需有符合客户的要求的严格的物业管理水平。而商住楼由于包含了居住的部分。使得其价格水准趋向于同区域的住宅价格，并且由于小区环 境及使用年限的限制甚至还 要略地于同区域的住宅楼的价格。3、客源比较商住楼的客源既包含用来居住的个人，也包括用作办公的公司（主要以 处于发展期的中小规模的公司及外地来沪的公司）.而办公楼的客源为公司，目的为单一的商用及办公。三、优劣势汇总商住楼的出现，为中小企业的 发展起到了推动作用，弥 补了市 场的空白点。但是也存在“商住两用是否适宜”的问题。从以上与住宅及 办公楼的比 较
12、之中不难看出商住楼的优势与劣势。1、优势1）、功能多元化，并且引用住宅的名义占有市场如果开发商对其规划用途报建的是住宅， 则所建造的商住楼的使用年限与住宅相同，而由于同时具有居住与办公两种功能，使得商住楼所面向的客源更 为广泛， 这是纯住宅楼和纯办公楼所不具备的有力因素。2）、适应特定的客户群的需求由于办公楼无论是出租还是出售其价格均较高，而周 边相 对较少的居住社区使得许多的中小企业以及部分的外地来沪创业的公司及个人难以承受，而商住楼的出现正好符合了此部分客户的需求，使得商住楼在目前的环境下找到了其 应有的市场份额。2、劣势1）、商住功能带来的管理混乱对于作为纯居住目的业主来说，其正常的生活
13、会因 “商” 而受到影响，大量出 进的办工人员会影响住户居住的安全与私密性。而且包括物业公用部分的 费用和维修费等都要与商用住户们平摊，这本身就损害了居住 业主的权益， 毕竟公司 对于楼宇及电梯的损耗要高于一般的业主。2）配套设施水准一般，消防存在隐患商住楼虽然具有居住的功能，但与大多数的住宅楼相比，基本无小区的配套，生活的环境不甚理想；而其所具有的各项配套设施的档次以及物业的水平都远远不及办公楼。此外如果开发商对其规划用途报建的是住宅，并按住宅消防 标准 审核，无疑是存在一定的消防 隐患。叁、各区域商住市场分析一、上海市商住市场概况表 3.11 上海市在售商住楼各区在售个案的统计：12231
14、10 1 2 3 4长 宁静 安浦 东普 陀卢 湾徐 汇说明： 目前在售的商住楼个案共 11 个，可 见商住楼市场在整个上海市的不 动产市场中所占的份额相当小，由此可见商住物 业属于特定的市场群体。 从分布情况来看，以普陀区所占的份额最多，有三个在售个案，比例占到 27%。这主要是由于商住楼所面向的特殊的客户群所造成的即商住楼的客源多为外地来沪的中小公司，而普陀区较市中心区域便宜的商用物 业市 场的价格和较为便捷的公共交通系统吸引了较多数量的外地来沪的中小公司。表 3.12 上海市在售商住楼的均价统计：9000710066506700850062000 2000 4000 6000 8000 10000长 宁静 安浦 东普 陀卢 湾徐 汇说明: 目前上海市在售的商住楼主要集中在普陀、静安、徐汇、浦东、卢湾、 长宁这几个中心城区,上表为对六个区共 1
