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1、1高新区大源商务商业核心区 E6 地块项目可行性研究报告四川川商置业有限公司2目录第一章 项目基本情况 11.1 项目概况 11.2 项目建设单位简介 1第二章 项目建设的背景情况 12.1 项目建设的企业背景 12.2 项目建设的宏观背景 12.3 成都市高新区背景介绍 1第三章 项目建设的场地情况 13.1 高新区大源商务商业核心区介绍 13.2 高新区大源商务商业核心区周边区域介绍 13.3 项目地块介绍 1第四章 物业市场投资环境分析 1 4.1 土地市场分析 14.2 商业地产市场分析 1第五章项目定位建议 15.1 项目定位综述 1第六章 项目选址及建设条件分析 161 项目用地范
2、围及自然状况 162 市政配套条件 1第七章 项目建设方案 171 项目总体规划 1372 建设规模及概况 173 项目建设风格 174 项目外部配套建设方案 1第八章 项目节能、节水、环保、消防 181 节能 182 节水 183 环保分析 18.4 消防安全 1第九章 项目劳动、安全、卫生、消防及对环境影响 191 编织依据 192 安全与劳动保护 193 卫生防护 194 安全保卫及消防设施 195 项目建设对环境的影响及处理 1第十章 建设进度安排与工程管理 1101 项目进展情况 1102 项目进度安排 1103 工程建设管理 1第十一章 项目招标组织 1111 项目招标目的 111
3、2 招标原则及招投标方案 1第十二章 项目经济分析 1121 投资估算说明 14122 投资估算 1第十三章 项目财务评价 1131 销售收入估算 1132 成本分析 1133 利润分析 1134 财务指标分析 1135 现金流量分析 1138 结论 1第十四章 项目社会评价 1141 对就业效益的影响 1142 对环境效益的影响 1143 对政府财政的影响 1144 对区域发展的影响 1第十五章 风险因素分析 1151 工期风险及防范 1152 工程质量风险及防范 1153 环境风险及预防 1第十六章 结论 1附表 11第一章项目基本情况1.1 项目概况1.1.1 项目名称高新区大源商务商业
4、核心区 E6 地块项目1.1.2 项目建设地点项目地块位于成都市高新区天府新城大源商务商业核心区，基地呈矩形，基地面积约 31.4078 亩。具体四至范围是：南侧为纬四路，北侧为纬五路，西侧为经四路，东北侧为经三路。图：天府新城项目分布图（图中红色色块位置即高新区大源商务商业核心区E6 地块项目地块）21.1.3 项目建设内容高新区大源商务商业核心区 E6 地块项目将集合写字楼物业、酒店物业、公寓物业及临街商铺等多种商业业态，是一个开发体量约为 15 万平米的中型复合型商业项目。1.1.4 项目组织运营过程高新区大源商务商业核心区 E6 地块项目是由四川川商置业有限公司承担其开发建设工作。其是
5、由四川川商投资控股有限公司通过公开招拍挂方式取得的土地，后该土地使用权由川商投资作价增资进入川商置业有限公司。截止目前，项目已办理国土证（国土证号：成高国用（2014）第 792 号）。1.1.5 项目融资高新区大源商务商业核心区 E6 地块项目全部投资由四川川商置业有限公司自筹解决。1.1.6 项目建设周期高新区大源商务商业核心区 E6 地块项目工程建设周期为 24 个月，从 2014年 6 月开始至 2016 年 6 月。其中， 2014 年 2 月至 2014 年 12 月为基础施工期，2015 年 1 月至 2015 年 7 月为结构施工期，2015 年 8 月至 2016 年 6 月
6、为装修和室外工程施工期。1.2 项目建设单位简介1.2.1 建设单位情况四川川商置业有限公司具体承担高新区大源商务商业核心区 E6 地块项目的开发建设工作。单位名称：四川川商置业有限公司注册地址：成都市高新区府城大道西段 399 号 7 栋 2 单元 11 层 1103 号3注册资金：13645.23 万元成立日期：2013 年 1 月 8 日1.2.2 公司股东基本情况四川川商置业有限公司是四川川商投资控股有限公司名下全资控股的有限公司，而四川川商投资控股有限公司是一家由四川省省委统战部、四川省工商联（商会）牵头组织，川内 20 家大型民营企业共同出资设立的专业投资公司。公司注册于成都市高新
7、区工商行政管理局，注册资本 13.31 亿元人民币，经营范围为投资及资产管理，主要以全资、控股、参股等方式投资金融业、房地产开发、政府基础设施建设、开发区建设、私募股权、基金管理等领域项目。四川川商投资控股有限公司股东包括四川宏达(集团)有限公司、四川蓝光实业集团有限公司、成都金骊实业(集团)有限公司、四川海特实业有限公司、四川首座投资集团有限公司、四川长城电信集团有限公司、四川西金资产管理有限公司、四川省川威集团有限公司、四川剑南春(集团)有限责任公司、四川濠吉食品(集团)有限责任公司、四川蓝剑投资管理有限公司、四川金广实业(集团)股份有限公司、成都华川进出口集团有限公司、四川明星电缆股份有
8、限公司、成都市穗丰汽车用品有限公司、南方希望实业有限公司（原名称为四川南方希望实业有限公司）、四川科伦实业集团有限公司、四川谦成科技企业有限公司、成都金阳实业集团有限公司、四川省华昌房地产开发有限公司、四川瑞和丰投资管理有限公司、四川省圣泽建设集团有限公司、远成物流股份有限公司（原名称为上海远成实业有限公司）二十多家省内知名民营企业。各家股东在投资开发、科技创新、经营管理、资本融通方面，拥有雄厚的实力和丰富的经验，为四川川商投资控股有限公司的发展奠定了坚实的基础。川商投资公司的成立标志着四川大型民营企业在产业投资联合力度上的大力4提高以及四川民间投资长期分散小规模现状的巨大改善，未来几年里公司
9、计划发展成为西部最大的民营投资产业基金。川商投资公司的成立也是四川大型民营企业在实现抱团发展道路上迈出的第一步，也是关键性的一步，它标志着四川大型民营企业在产业投资联合力度上的大力提高以及四川民间投资长期分散小规模现状的巨大改善。1.2.3 公司核心业务根据四川川商置业有限公司的整体发展规划，未来几年里公司将以打造川商金融地产为目标，建立起涵盖基金管理、置业开发、经济区投资等产业于一体的川商金融地产链，探索融合民营资本、金融资本及产业开发的金融地产试验田。目前川商置业的主要业务为成都市高新区大源商务商业核心区 E6 地块项目的投资开发。第二章 项目建设的背景情况2.1 项目建设的企业背景四川川
10、商置业有限公司是由四川川商投资控股有限公司独资设立，其成立时四川大型民营企业在实现抱团发展道路上迈出的第一步。而高新区大源商务商业核心区 E6 地块项目的开发建设，则标志着这一步的实际来临，同时也是川商系公司打造精品，树立“川商品牌”形象的坚实一步。2.2 项目建设的宏观背景2.2.1 成都市宏观经济形势介绍2012 年，成都市实现地区生产总值 8138.9 亿元，比上年增长 13.0%，增速5低于 2011 年，但仍保持较高水平增长。其中：第一产业实现增加值 348.1 亿元，增长 3.8%；第二产业实现增加值 3790.6 亿元，增长 15.6%；第三产业实现增加值4000.3 亿元，增长
11、 11.5%。按常住人口计算人均生产总值 57624 元，增长12.5%。一、二、三产业比例关系为 4.3:46.6:49.1。2012 年度，成都市全年固定资产投资完成 5890.1 亿元，比上年增长17.7%。民间投资完成 3624.1 亿元，增长 15.0%。全年新增固定资产 3591.9 亿元。全年房地产投资完成 1890.0 亿元，比去年增长 18.5%。含预售在内的商品房销售面积 2845.2 万平方米，增长 4.9%，其中住宅销售面积 2427.7 万平方米，增长 4.6%；实现商品房销售额 2069.9 亿元，增长 14.3%，其中住宅销售额1618.9 亿元，增长 10.6%。2012 年国家对于楼市调控基本并未发生太大的变化，虽然地方不时有一些小政策出台，但市场复苏迹象仍较为明显，整体上房地产市场在度过一段较为艰难的发展阶段后，
