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1、投资有限公司1工作心得总结从设计院到咱们开发公司我一直是做纯技术的，对资本运作、人事架构等方面肯定理解的不到位。仅从自己的立场随便说一下自己对项目开发的理解。一个企业的发展要积累技术、人才、财富。产品研发与企划：在公司成立之初我就建议公司成立设计部，详细阐述了成立设计部的好处。在高增长总监的倡导下初步组建了一个七人的设计组，主要负责对我们公司的拓展项目的初步意向方案和投资意向书的制作。在后来的工作中也确实收到了不错的效果，当同事获得一宗土地信息的时候我们可以快速的根据公司的产品特点和发展意图做出初步的规划方案，进而确定该项目的产品形态和收益前景供领导参考，决策是否对地块进行运作。如果决定继续进
2、行运作，我们会制作投资意向书，对公司、产品、投资计划、开发计划等综合说明，开发的同事再次到政府谈判的时候政府可以看到公司对项目的综合考虑，有效提高我们拿地的成功率和议价能力。当时进入地产行业时间有限认识也有很大的局限性，很多思路都是从设计院带过来的。经过本项目的经验积累以及对万达、龙湖公司开发经验的学习站在产品设计的角度上把以上的思路发散推广一下。项目公司应该有综合企划的功能，即对所获得土地的产品详细定位、定价、成本控制、资金使用、开发流程、工程建设、招商管理、销售控制、运营等等各个环节进行综合的评估与协调。万达是由自己的设计院对产品等进行综合评估与设计，到各个项目上主管执行就可以了，没有设计
3、部只有分管执行的工程技术部。龙湖地产是有主管综合企划的部门，做好以后上报集团公司批准然后执行。感觉目前我们公司的产品定位和评估都是总裁办/ 总经办领导完成的，各个部门只是执行部门。领导做出决定的依据可能是各方面来的，产品定位也会随之发生变化，在整个系统中产品定位是根本，产品定位发生变化接下来的图纸变化，以后的所有环节都随之调整。在以后的开发过程当中或者说在今年冬季到明年开工之前，把能确定的东西都确定下来，也能保证明年四个地块的工程能顺利推进。稍微有一项工作不到位的到时候必定手忙脚乱，哪怕是像空调电梯这样的一个分项工程。关于产品方案修改方面一方面是领导过分追求完美，一方面是上面所说的投资有限公司
4、2对项目缺少前期预研预判，综合企划。我想说没有完美的规划也没有完美的建筑，各方因素都是顾此失彼的，照顾了电梯间可能客厅不理想，照顾了客厅可能管井不理想，建筑的各大功能或者说规划的各个系统都能获得 80 分就已经很不错了，对于开发企业来讲就是一个好的产品。在项目的前期定位和产品初步设计充分确定的基础上没有必要做大规模的调整，因为产品的大的决定因素基本都确定下来了，所在城市的规模、GDP 及消费水平、产品的造价及销售价格、开发的流程及资金使用情况等。这些从根本上影响产品的收益率的问题都已经确定，据此推导出来的产品应该也不会有太大的差别，以后的开发过程中可以微调来不断的完善，没有必要颠覆产品的定位打
5、乱开发的时序，因为这样带来的损失更大。可能收益率会略有上升但很可能会得不偿失。地产公司开发一个项目收益率是核心问题，建筑风格、建筑体量等没有必要太较真，因为效果图的问题去一遍一遍的修改进而影响施工图的制作。回望整个城市广场的开发过程，对产品的调整太频繁、调整幅度太大。对我们项目的整个战略性运作都是非常负面的影响。从设计到工程、招商、销售、品牌推广等等没有完整的体系做支撑，没有首先明确产品然后再放入开发计划体系内进行运作。对整个开发战略把握不清是因为公司没有成型的开发计划蓝本可以推行。经常性的对项目定位进行修正，对产品进行调整。因为前期对整个项目的策划和产品研究企划没有做好，宝清项目是开发的第一
6、个城市综合体项目，在工作中我感觉领导低估了本项目的难度，从各个方面看简单了项目的复杂程度。造成有些时候措手不及最终导致了巨大的经济损失。可以借鉴其他公司的开发管理流程制度，之前系统学习过龙湖地产的开发流程，相信如果公司组织大家一起学习、研究，经过一段时间的消化吸收后会形成公司自己的东西。汇丰商城开业当天我们部门的人一起去逛了一圈，对汇丰商城的产品定位、结构选型、功能划分、水电消防等各方面进行评估。也对业态和运营初步的了解了一下。第一眼看到汇丰商城的感觉就是跟去年在规划局看到的效果图非常接近，只是在局部的小细节上做了简化。这说明他们的产品设计很早就完成了，而且没有大的变化，营业厅的装修没有彻底完
7、成，按正常工期的话应该是还差20 多天，总的来说在整个开发过程中计划管理应该也是比较到位的。层高 4.8m投资有限公司3采用的 7.5m 柱网中庭是 15m*22.5m，商铺为双层回廊布置大概分成了两个防火分区，再综合消防，空调等各系统的配置情况看。汇丰商城的产品结构应该是与我们项目大商部分是一样的，但是定位品质稍微低端一点。从入住的品牌和管理的模式来看基本上也是贯彻了这样的定位。汇丰商城的业态相对单一，规模不大执行了这样严格的计划管理，达到了目前的经营状况基本也是不错的。我们项目如此庞大，各种业态复杂交错，整个开发团队庞大，更应该执行强有力的计划管理。人才在于积累：我所说的积累是两个方面：第
8、一个方面是说数量的积累，一个项目开发过程中需要大量的、多方面的人才。公司在长期的运作当中最好是随时收集适合公司的人才，有时候为了等人而拖延工作周期是很不合算的，工作的即时性没有了，甚至会损失很多效益。第二个方面是人才自身的积累，人才都是相对的，有的人对恒大、保利来说是人才，对来说不是人才。每个公司都有自己的经营模式和开发特点，人来了以后可能需要较长时间来适应企业，积累适合该企业发展方向的基础素质与相关知识，尤其对这种产品定位这么前卫的家族企业来说，更应该有适合这种商业地产知识的积累，或者说把企业积累的技术学透彻，毕竟这些知识需要人才去实现。公司临时抱佛脚到处挖人，短期内挖的人水平良莠不齐。又给
9、那么高的定位，又不断的对公司的人力体系变更。外来的和尚不一定会念经，却造成老员工的情绪，老员工到黑龙江一年多来虽然没有做出什么突出性的创举，但是都各自在各自岗位上认真工作，守住本职工作没有出大的纰漏。在公司高层领导不断变动的情况下基本保证了公司运营的连续性。在到处挖人，绿地、华润也会到处挖人，如果因为一些小的利益造成企业员工的频繁更换，策略或技术断档，给企业造成的损失是巨大而且无形的。一个员工来的时候可能是生手，公司给的定位不高。当他成长起来的时候公司应该对他的定位应该有相应的调整，不然项目开发完了人才带出来了，又流失了。财富的积累：地产开发企业的快速发展本身就是个积累财富的过程，同样有了财富
10、积累才能更快速的发展。在一个项目的开发过程中核心问题是收益率，当开发几个城市广场以后，形成规模效应了再去做精品，做大品牌。产品的定位、开发、销售、运营都应该围绕多赚钱展开。而不能过于计较建筑风格、开投资有限公司4发时间、产品的差异性等。感觉集团对宝清项目赋予的责任太重大了，一个项目是承受不了这么多使命的，万达投资 500 亿兴建的“楚河汉街”也是验证第四代商业综合体的部分功能。就像一个型号的战斗机一般只验证 1-2 项新技术，如果从雷达到发动机全身都是新技术，可能造成经费很多，时间很长且失败的风险非常大，最后成功了东西也可能不伦不类。去年春末夏初的时候提出的思路我认为是比较合理的，先做 5-10 个项目积累一定的资金，打造一定的团队，形成自己的技术积累再开始发展下一步的战略。上面只是我对项目的一些简单的思路，也不一定有什么可操作性。我想做地产开发这种巨系统的运作应该是缓慢的，没有那么多教科书可以看的。也很难说怎么做对怎么做不对，就在实际工作中多积累经验吧。真心希望明年咱们城市广场项目能够按照计划向前推进，商业体开业、住宅销售成绩优异，对集团公司有个满意的答卷，对自己也有个丰厚的回报。张士奇2013.1.14
