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1、房地产开发项目融资风险研究【摘要】我国房地产融资主要依靠银行贷款的间接融资方式,方式单一,风险较大。伴随我国经济改革的不断深化,要求房地产不断多元化。针对目前我国行地产行业受到国家宏观调控的影响较深的情况，深入分析了房地产企业融资风险因素，风险存在环节以及风险特点，提出了化解房地产企业融资风险的有效对策。【关键词】房地产企业；融资风险；对策Real estate development project financing risk research【 Abstract 】 Chinas real estate financing mainly rely on the indirect fina
2、ncing of bank loans, single mode, risk. With the constant deepening of economic reforms, the requirements for real estate continued diversification。According to the real estate industry is done in China national macroeconomic regulation and control of the influence of the deep, deep analysis of the
3、real estate enterprise financing risk factors, risks and risk characteristics link, and puts forward the real estate enterprise financing risk dissolve effective countermeasures 。【 key words 】Real estate enterprise; Financing risk; countermeasures - 2 -目录1 房地产开发项目融资风险分析 .- 3 -1.1 房地产开发项目融资各种风险 .- 3
4、-1.2 房地产开发项目融资风险评价指标 .- 4 -2 房地产开发项目融资风险的对策 .- 6 -3 2012 年主要的房地产项目融资方式 .- 8 -3.1 银行贷款仍是重要渠道 .- 8 -3.2 房地产项目融资信托快速发展 .- 8 -4 结语 .- 9 - 3 -房地产开发项目融资风险研究房地产融资风险不仅影响着房地产业和房地产金融业的稳定发展，而且对整个金融业和国民经济的稳定和发展也影响很大。并且，随着房地产金融在金融领域的比重不断上升，加上银行体系的原有风险已经积聚到相当程度。因此，需要高度重视房地产高速运行中暴露出的融资风险隐患。1 房地产开发项目融资风险分析房地产业已成为国民
5、经济的支柱产业和主导产业，它是一个资金密集型行业，充足的资金支持对房地产业的发展至关重要。房地产开发企业进行房地产开发都要进行项目融资。房地产开发项目融资存在巨大风险，特别是对于一些大项目而言，由于项目完成周期长，外部经济环境和内部房地产开发项目操作中的意外变动都会给项目融资带来极大的风险。1.1 房地产开发项目融资各种风险（1）政策风险产业政策、投资政策、金融政策、土地政策、税费政策、住房政策和房地产市场管理政策等，这些都会对房地产开发投资的收益目标的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险。由于国家加强了宏观调控，有可能出台新的宏观调控政策。因此，建设项目的政策风险较高。（2）市场风险 由于
6、房地产具有不可移动的特征，一旦投资开发就难以调整或改变，且单位价值较高、投资流动性风险较大。一旦房地产市场出现拐点，市场恶化，将损失惨重。目前，市场风险已成为房地产开发项目融资的主要风险。 （3）经营风险 由于房地产贷款的项目特征非常明显，使得具体的房地产开发项目风险在房地产贷款的经营性风险中占有非常显着的位置。一旦该项目经营不善，出现质量问题、事故或意外变故，必然导致企业资金链脆弱，并将对企业产生决定性的影响。 （4）财务风险 财务风险是指由于房地产开发项目投资者运用财务杠杆，即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。中国房地产公司的负债率高达 80%以上，资金贷款利率很高，大部分
7、是银行贷款。一旦市场恶化，成交量大幅萎缩，企业将亏损，进而引发企业债务危机，后果不堪设想。 （5）完工风险 完工风险是指由于房地产开发项目开发周期长，投入的人力、物力巨大，涉及管理部门众多，建设过程中不可抗力和不可控因素等原因导致的项目未按期完工和超支的可能性。由于本项目工期较长，不可预见的因素很多，因此完- 4 -工风险难以避免。 1.2 房地产开发项目融资风险评价指标 房地产开发项目融资风险的评价指标体系：A 政治风险；政治局势风险、政策风险、法律环境风险，B 市场和经营风险；市场需求风险、市场价格风险、市场环境风险、经营风险，C 金融风险；利率变化风险、汇率变化风险、通货膨胀风险，D 完
8、工风险；工期延误风险、成本超支风险、质量风险。合肥项目融资风险较大。专家估计，2012 的商品房空置率大约 30左右，严重超过国际公认的 10红色警戒线。当前我市房价已经超过正常水平，房地产泡沫明显。由于资产性质，其价格波动的基本特征是大涨之后必然是大跌。根据剩余价值理论，房产供过于求，其价格必然下跌。目前，全球爆发金融危机，并演变为全球经济危机，出口不振，消费低迷，很多企业深受其害，有些企业大批工人下岗，职工收入降低，危机加大了房地产业的市场风险。危机沉重打击了房地产消费者的信心，对房地产消费心理影响巨大，使房地产业风声鹤唳，草木皆兵，广大消费者持币观望的气氛浓厚。更为严重的是，在目前状态下
9、，有购买能力的无购买欲望，有购买欲望的无房户和住房困难户则无购买能力，因此房地产降价势在必然，按照郎咸平的观点，有的甚至要跌破成本价。一旦房地产发生动摇，市场恶化，资金链断裂，将不可避免地出现房地产市场危机，他甚至预言：三分之一房地产企业将要破产，三分之一房地产企业面临经营困难，三分之一房地产企业苟延残喘。面对风险开发商不能等死，要迎难而上，积极化解危机。其应对策略： 加快建设进度，使在建楼盘早日完工，降低成本。 降价促销，尽快回笼资金，实现资金的良性循环，落“袋“为安。 拓宽融资渠道，完善房地产融资体系，实行合资合作，共同抵御市场风险，增强抗击风险能力。2 房地产开发项目融资风险的对策房地产
10、开发企业间接融资比重过大。2009 年末中国经济金融运行情况显示，资本市场融资规模萎缩，企业融资渠道间接化的格局进一步增强。2009 年末，人民币贷款余额为 16.8 万亿元，比年初增加 2.8 万亿元，同比多增 0.9 万亿元。贷款增长过猛势必造成融资格局进一步向银行贷款倾斜，企业融资对银行贷款的依赖增强，加大银行信贷资产风险。在当前国内金融市场融资格局中，贷款所占的比重已经由 2008 年的 75.9%上升到 2009 年末 85.1%。在巨额的银行信贷中，涉及房地产开发贷款比重依然很大。 改革开放以来，我国直接融资市场发展很快，但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格局，房地产业
11、在相当大的程度上需要银行的信贷资金支持。房地产项目融资资金主要来自银行贷款。这种高度集中于银行的融资体制，如果商品房空置面积（2009 年少数城市空置面积同比增长超过 45）长- 5 -期持续大量积压，开发企业无法支付银行贷款与建筑商费用时，只有将房子抵押给银行与建筑商，而建筑商的资金大部分也来自银行贷款，最后也只好把开发商抵押给他的房子再抵押给银行。这样，银行将成为房地产项目融资风险的最大承担者。这也正是目前房地产项目融资融资渠道狭窄和房地产项目融资金融体系不完善的必然结果。 房地产项目融资融资各种方式均有局限性。融资，不单纯是为建设和发展聚集资金的问题，它实质上是一种以资金供求形式表现出来
12、的资源配置过程。所谓融资方式，是由资金供给部门向资金需求部门转化的途径和渠道。综合有关专家对房地产项目融资融资的研究成果，房地产项目融资企业融资方式有两种：一是内部融资。即开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。内部融资不需要实际对外支付利息或股息，即不发生融资费用，内部融资的成本远低于外部融资，因此是首选的融资方式。内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。对开发企业来说，预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者，虽可能会丧失一些未来利益，但相对于总体利益终究是微不足道的。房地产项目融资企业单纯依靠
13、内部融资是不能满足资金需求，更多的资金是通过外部融资获得。二是外部融资。外部融资成为房地产项目融资企业获取资金的主要方式。目前主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产项目融资信托、利用外资、合作开发、产业基金等。 经过 25 年的改革，中国房地产项目融资市场融资渠道单一的局面仍未根本改变，这是不争的事实。房地产项目融资融资除银行贷款外，目前可以采用的还有信托融资、发行企业债券、发行股票并上市、股权投资、产业基金等。但各种融资方式均有一定局限性。 银行贷款由于央行“121 号”文件的规定，其对项目开发程度和开发企业自有资金的要求不是多数开发企业短期能够达到的。信托融资相对银行
14、贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。企业债券用途多为新建项目，利息高于同期银行利率、期限为 315年。所以，一般房地产开发的项目获取发行的可能性较小。发行股票及上市过程长，手续复杂，成本较高，对企业资质的要求更为严格，大多数的房地产开发商无法接受和实现。股权投资虽然可以充实自有资金，但一般房地产项目融资企业注册资本金额较小，不会轻易出让控股地位，也不会甘心将大部分的开发收益拱手相让，所以在实践中也难推行。由于国内产业基金无法可依，暂不允许存在，养老和保险基金又不准直接涉足房地产项目融资，海外基金在国内运作 10 年来状况并不理想。因此对基金也不能被寄予厚望。 法律法规不健全，影响融资渠道拓展。相关政策、法规不完善，有关房地产项目融资金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产项目融资融资渠道的正常开展。如房地产项目融资投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式，房地产项目- 6 -融资证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键
