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1、目 录目 录 .1第一部分 总 论 .2一、项目概述 .2二、项目背景 .3三、发展商情况 .4四、项目可行性研究报告编制说明与依据 .4五、项目可行性研究报告的研究范围 .5六、主要经济技术指标 .5第二部分 项目建设的必要性 .7第三部分 市场研究与分析 .9一、市场分析 .9二、竞争能力分析 .10三、营销策划建议 .13第四部分 项目选址与建设条件分析 .15一、项目选址 .15二、建设条件分析 .16第五部分 设计方案 .18一、方案概况 .18二、建筑类型与层数 .19三、建筑结构 .192四、装修 .19五、给水排水系统 .20六、外线工程 .20七、停车场 .21八、附属房屋
2、.21第六部分 投资估算与资金筹措 .22一、投资估算 .22二、资金筹措 .24第七部分 财务数据估算 .26一、财务基本数据预测 .26二、经济效益评价 .29三、财务效益指标和分析 .30四、不确定性分析 .32第八部分 项目经济评价 .34一、盈利能力分析 .34二、还款及担保能力分析 .34三、总体评价 .35第九部分 研究结论、问题与建议 .36一、研究结论 .36二、问题与建议 .36附 表 .37附 件 .383第一部分 总 论一、项目概述（一） 项目名称：大连昱圣苑国际酒店可行性研究报告（二） 项目性质：商务酒店（三） 主办单位：大连安达圣岛集团有限公司法人代表：秦安昌（四）
3、 建设用地位置：大连市沙河口区太原街 6 号（五） 建设规模、用地面积大连昱圣苑国际酒店建设开发项目经批准的规划用地总面积约为1,627 平方米，建筑面积为 35162.78 平方米，计划于 2003 年 7 月竣工，2003 年 8 月 18 日开业。本次工程建筑覆盖率约为 95.3%，容积率约为 21.62。（六） 项目总投资：22,500 万元。（七） 建设资金来源：本次项目工程建设所需资金约 22,500万元。大连安达圣岛集团有限公司以自有资金投入了 16,500 万元，资金缺口约为 6,000 万元，尚需银行贷款给予解决。（八） 项目建设期：本项目于 2001 年 1 月开工，预计于
4、2003年 7 月竣工，2003 年 8 月交付使用。4二、项目背景随着大连市经济的飞速发展，人民的生活水平越来越高，城市面貌日新月异。作为闻名中外的北方明珠，每年来连旅游观光的国内外游客与日俱增。目前，大连市四星级以上酒店基本上都集中在市中心中山区一带，而西部则相对较少。但是西部地区却有星海广场、星海公园、圣亚海洋世界等著名旅游景点，也有星海会展中心这样的大型商务场所，平均每年的客流量约在 600 万人次以上。再加上目前星海广场的进一步开发建设、西安路的不断改进，西部地区在大连市经济、政治、旅游文化地位也在日渐提高。在目前的背景下，在西部建设一个面积最大、星级最高、最具有代表性的星级酒店，以
5、满足西部未来几年经济、旅游的飞速发展，就是大连安达圣岛集团有限公司开发建设大连昱圣苑国际酒店的出发点，也是建设项目的目的所在。可以预见，该项目是适应潮流的，是以满足需要为前提的，相信在不久的将来，必将为投资商带来丰厚的回报。三、发展商情况大连安达圣岛集团有限公司成立于 1992 年，是以房地产开发业为龙头，有多元化产业结构的综合性经营的国家二级房地产开发企业。公司注册资本 1 亿元，资产总额逾 10 亿元，净资产近 5 亿元。大连安达圣岛集团有限公司下设有大连安达机电安装有限公司、5大连安达电器设备制造有限公司、大连华裕房地产开发有限公司、大连圣岛房地产开发有限公司、大连圣岛建筑工程有限公司、
6、大连金海湾美食娱乐有限公司、大连金海湾农业科技开发有限公司、大连世纪商园房地产开发有限公司、大连安达物业管理有限公司、大连金安建筑装饰工程公司。公司几年来累计开发面积二十余万平方米，主要开发过的项目有：安达大厦、迎春大厦、人才大厦、龙兴大厦、明泽住宅小区等大型公建、公寓、五五路华裕商贸大厦” 、 “大连昱圣苑国际酒店” ，累计投资额为 15 亿元人民币。四、项目可行性研究报告编制说明与依据根据国家有关法律、政策与该项目的具体情况，该项目可行性研究报告的主要编制依据有：（1） 国家计委与建设部联合颁布的建设项目经济评价办法与参数 ；（2） 国家有关部门颁布的关于房地产开发项目的有关规定；（3）
7、大连市政府制定的大连市经济上新台阶的规划纲要 ；（4） 大连市城市总体规划；（5） 辽宁省建筑工程预算定额、投资概算指标及有关费用标准；6（6） 委托方提供的其他相关材料；（7） 有关该项目的规划批文。五、项目可行性研究报告的研究范围根据国家的有关法规、政策规定和委托方的要求，本可研报告对大连昱圣苑国际酒店建设开发项目的可行性进行全面的分析论证，研究范围主要包括： 总论； 项目建设必要性分析； 市场研究与分析； 项目选址与建设条件分析； 总平面布置与单体设计方案； 项目实施计划； 投资估算与资金筹措； 财务数据估算； 经济评价； 研究结论与建议。六、主要经济技术指标序 号 项 目 单 位 指
8、标 备 注一 建筑类1 占地面积 平方米 1,6272 总建筑面积 平方米 35,162.783 建筑容积率 21.624 建筑层数 层 265 建筑覆盖率 % 95.37二 投资类1 项目总投资 万元 22,5002 取得土地费用 万元 3,5753 前期费用 万元 2814 建安费用 万元 14,0105 基础设施工程 万元 6786 代收代缴费 万元 1,1187 经营资金 万元 3008 管理费用 万元 6269 财务费用 万元 1,912三 评价指标财务内部收益率 % 7.62财务净现值 万元 6,622.32静态投资回收期 年 13.08年投资利润率 % 11资本金利润率 % 15
9、资本金净利润率 % 10.768第二部分 项目建设的必要性据世界旅游组织最新的展望报告称：到 2020 年的全世界游客量将达到 16 亿人次以上，是 1996 年的 3 倍多，旅游收入则成倍增长，由 4,250 亿美元猛增到 20,000 亿美元。那时，中国也将成为世界旅游的一个主要目的地，接待境外游客由现在一年 5,000 万人次增加到 1.73 多亿人次，旅游收入增长的幅度更为乐观。根据市委、市政府建设“大大连”的要求，随着经济的飞速发展，正在成长为一个现代化、具有朝气和活力的区域性旅游中心。大连日益受到国内外人是的瞩目。去年大连接待海外旅游者人数居全国各大城市第 15 位，旅游创汇排在第
10、 9 位，大连市旅游业已走在全国前列。随着旅游业的蓬勃发展，酒店市场也存在着很大的发展潜力。国家旅游局的最新数字显示，目前中国的星级酒店已经超过六千家。其中，五星级酒店一百一十七家，共有客房四万五千间；四星级酒店三百五十家，共有客房八万四千间；三星级和二星级酒店各有一千九百和三千家。就大连这样一个沿海开放城市来说，酒店必须达到一定数量，才能适应和满足不断发展的旅游业，才能接待大约平均每年 2,100万的国内外旅游者。目前，大连共有五星级酒店 5 家，四星级酒店911 家，三星级酒店近 40 家。这其中大约有 80%的酒店处于中山区商务中心地带，例如，中山广场、人民路以及三八广场一带。也有少部分
11、位于老虎滩、滨海路一带风景旅游区。总之，随着大连繁华地段的西移，目前大连市西部地区四星级以上的酒店相对较少。但是西部地区却有星海广场、星海公园、圣亚海洋世界等著名旅游景点，也有会展中心这样的大型商务场所，平均每年的客流量约在 600 万人次以上。因此，大连西部地区明显缺少具有代表性的重量级酒店。加之星海广场的进一步开发建设，西安路的不断改造建设，西部地区在大连市经济、政治、旅游文化地位也在日渐提高。在西部建设一个面积最大、星级最高、最具有代表性的星级酒店，以满足西部未来几年经济、旅游的飞速发展，就是大连安达圣岛集团有限公司开发建设大连昱圣苑国际酒店的出发点，也是该建设项目的必要性所在。10第三部分 市场研究与分析一
