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1、XX 股票投资分析报告系别 班级 学号 姓名摘要： 一、国内外宏观经济的当前形势及未来发展趋势（10 分）二、公司所在行业分析（20 分）三、公司基本面分析（20 分）四、公司的投资价值分析（20 分）五、公司股票的 K 线图分析（10 分）六、公司股票的投资策略（20 分）要求：字数不低于 3000 字第 18 周星期二上课时交，A4 论文打印稿（只收一次，过后不受）万科股票投资分析报告政管院 09 级 2 班 古皓 学号：090803007一、宏观环境分析：从国内经济形势来看，上半年，由于应对国际金融危机的各项刺激经济增长的政策措施已经或正在逐步退出，我国经济由超常规的偏快增长向常规的平稳
2、较快增长转变。与去年相比，经济增长趋缓，固定资产投资增长率、工业总产值增长率、制造业采购经理指数（PMI）、外贸出口增长率和扣除物价上涨因素后的社会消费品零售总额增长率等均比去年同期有所回落。7 月 22 日，中共中央政治局会议明确指出，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，着力稳定物价总水平。背后折射出的现实是：通货膨胀仍未得到有效遏制。鉴于目前趋紧的货币政策并没有在抑制国内通胀上取得明显效果，预计第三季度乃至下半年货币政策仍不会明显放松。因此，从宏观层面来看，下半年经济增速放缓的趋势仍将延续。综合来看，房地产市场周期将于与宏观经济周期基本同步，下半年我国经济增速将有所回落，但是国内宏观经
3、济形势总体上仍会支撑房地产业保持平稳较快发展。下半年房地产市场发展的政策环境将继续从紧，从市场运行指标来看，政府频频放出政策不放松信号或将再度抑制市场需求，而全国市场潜在供应面临放大趋势，这将促使房地产市场供求关系有所改善。在此背景下，房价将逐渐步入稳定下行通道。从国际形势形势来看，由于受美国债务危机影响，世界经济增速可能低于去年。8 月 6 日，国际三大评级公司之一的标准普尔宣布下调美国主权信用评级，由 AAA 调降到 AA+，纽约股市大幅震荡，美联储宣布到 2013 年，联储基准利率将保持在 0.25%的低水平。考虑到世界经济增长的新情况，高盛近日下调全球经济增长预测，2011 年全球经济
4、增长率由此前的 4.1%下调至 4.0%，而正身处债务危机中的美国 2011 年经济增长率则由 1.8%调低至 1.7%。与此同时，经合组织 8 月 8 日公布的报告也指出，全球工业化国家今年 4-6 月的经济数据说明，世界经济的复苏正在失去推动力。经合组织对利率、工业订单、消费者信心等数据进行分析后认为，2009 年大衰退以来的经济复苏已经中断，大部分国家的国内生产总值增长在经历了 2009 年下半年的低谷后开始上升，2010 年下半年增长有所停滞，2011 年第 1 季度重拾涨势，经合组织认为，这种复苏已经暂时触及顶峰。经合组织预计，未来几个月，世界经济的增长将十分有限，但目前还不能断言世
5、界经济是否会在 2008 年经济危机之后进入二次衰退。二、房产行业分析：金融货币政策对房地产行业的需求有着决定性意义，货币金融政策是决定房地产市场冷热绝对的推动力。货币扩张将降低利率，降低房地产开发企业和购房者的融资成本，从而提高房地产价格。房地产价格上升，房地产开发企业的利润提高，因此，房地产开发投资的规模也上升，从而拉动总产出上升。在适度宽松货币政策影响下，房地产市场出现购销两旺的局面。为了遏制房价过快上涨，2010 年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控，与往年不同，2010 年的房地产政策紧盯市场
6、变化持续出台，政策力度不断加强并一直延续到 2011 年。调控政策密度、严厉程度超出市场预期，特别是明确提出“房价控制目标”，加上限购措施的大力度、大范围执行，将大大改变参与各方预期，特别是购房者（包括投资者）对未来房价上涨的预期将因此得到显著抑制。另一方面，二套房首付提高、营业税征收从严、加息等政策也将大大增加购房者的资金成本和未来的交易成本，也将增加投资性购房的获利风险。一线城市由于经济发展水平高、发展前景看好、市场辐射力强，在当前全社会货币流动性充裕的背景下，仍将拥有强劲的市场需求。然而在一线城市土地价格大幅上涨、购房负担明显高于二三线城市的大背景下，一线城市的市场份额呈下降趋势。正是由
7、于一线城市各方面的压力和政策的调控，同时未来中国城市化重心将更多转向二三线城市及中小城市，住房市场的发展空间也会相应转移，所以曾以北京、上海、深圳、广州等一线城市为主“战场”的中国房地产，将逐步向二、三线城市转移。新一轮房地产调控政策，使一线城市土地供应进一步受限，难与少数央企争地的开发商加快向中小城市转移。此外，由于高铁等大大改变了交通格局，中小城市的城市化提速，也为房价上涨打开了新通道。相对于一线城市发展已较为成熟稳定的市场，二、三线城市的房地产市场正处快速的上升周期。随着区域一体化的推进，城市化进程加速，二、三线城市房地产市场的刚性需求也随之增加，为二、三线城市房地产发展带来了新的契机和
8、空间。三、万科基本面分析：公司的财务状况分析根据公司 93 年至 98 年财务报表中的各项财务数据，我们对其财务状况作一分析：1、资产质量。反映公司资产质量的主要财务指标主要有存货和应收帐款，下面我们就对这两个指标作一分析：（1）存货：公司的存货主要包括在建的房地产开发产品、已完工的商品房、商业上的库存商品，99 年中期，公司 共计存货 266017.7 万元，其中已完工的商品房有 92377.3 万元，占 34.7%；在建的开发产品有 154651.7，占58.13%；库存商品 17208.2，占 6.46%。公司存货占流动资产的比例高达 76%，而存货的主要部分是在建的和已完工的商品房，从
9、纵向对比来看，近两年来，公司已完工商品房不断增长，今年上半年的增长率就高达 12%，这就提示公司应积极消化空置房。（2）应收帐款：99 年中期，公司应收帐款共计 28315.2 万元，其中帐龄在一年以内的占 58.33%，帐龄在 1 至 2 年间的占 30.57%，虽然从绝对额来看，公司的应收帐款总额在流动资产中所占的比例不大，但值得注意的是，与年初相比，一年以上帐龄的应收帐款增加了 16%，也就是说有可能成为坏帐的数额在增加。从上述的分析可以看出，目前对公司资产质量影响较大的是在建和已完工的商品房状况，特别是9 个多亿的已完工商品房，若处置不好，则会对公司的发展产生重大的不利影响。2、公司的
10、偿债能力分析反映公司偿债能力的指标有流动比率、速动比率和资产负债率，95 年以来，公司上述三个比率的数值如下：95 年 96 年 97 年 98 年 99 年中流动比率 1.45 1.45 1.69 1.84 1.82速动比率 0.75 0.75 0.82 0.61 0.56资产负债率 0.58 0.57 0.50 0.48 0.50从上述数字可以看出，近几年来，公司的流动比率逐渐增加，资产负债率在下降，并且 97 年以后已下降到 50%左右，这与全行业平均资产负债率在 70%左右相差很大，因此从整体上看，公司的偿债能力是比较强的。但是，与公司流动比率逐年增加相反，速成动比率却不断下降，并且
11、99 年中只有 0.56，这就意味着公司资产的变现性在下降，这是由于公司存货所占的比例不断增加的所造成的，从这里我们也可以看出，公司一旦销售环节出了问题，资金被套在空置房中，就极有可能造成公司技术上的无法偿还短期债务，这一点应值得注意。3、公司的经营能力分析从财务的角度来讲，反映公司经营能力的指标主要有存货周转率和总资产周转率，我们通过计算 95 年至 99 年中的上述财务指标，来看一下公司的经营能力：95 年 96 年 97 年 98 年 99 年中存货周转率 1.03 0.63 0.91 0.80 0.29总资产周转率 0.51 0.35 0.52 0.57 0.24上述数据显示，近几年来
12、，公司的存货周转率略有下降，这就意味着公司消化存货的能力在下降，但与同行业其它企业来比，深万科的存货周转率仍然还处于中上水平。从总资产周转率来看，公司近几年来呈现出稳中略升的态势，这说明公司对总资产的营运能力比较平稳。4、公司的盈利能力分析公司的盈利能力可以从每股收益、净资产收益率等指标反映出来，9398 年，公司上述两个指标的数值如下图所示。从下图可以看出，6 年来公司的净资产收益率和每股收益都成倍地下降了，从这里可以看出公司的获利能力在下降，另外也说明公司的利润增长速度跟不上净资产的增长速度和股本的扩张速度。93 年至 98 年，公司的主营业务收入增长了 109%，但净利润却只增长了 30
13、%，这与整个行业营业利润率呈现出下降的趋势是一致的。5、公司涉足的各个行业财务状况分析目前，公司所涉足的行业有房地产业、零售业、礼品制造业和影视业等，其中房地产业和零售业占主要地位，下面来对这两个行业分析一下。（1）房地产业。房地产业是公司的主营业务，房地产业在公司各项业务中所占的比例如下：1995 1996 1997 1998 1999 年中绝对数 比例 绝对数 比例 绝对数 比例 绝对数 比例 绝对数 比例(万元) (%) (万元) (%) (万元) (%) (万元) (%) (万元) (%)营业收入 76090 50.6 73206 62.16 125622 64.5 152144 67
14、.06 56779 56.1营业利润 11191.5 75.9 7782.32 52.35 12630.6 67.5 20688.2 86.7 5958 69.8营业利润率 14.7% 10.63% 10.05% 13.59% 10.49%08 年至 2011 年上半年营业情况：单位：亿 2011 上半年 2010 2009 2008主营业务收入 656.5 507.14 488.8 409.9利润总额 （12.05+后三个月利润） 119.40 86.17 63.22毛利率% 15.12% 23.54% 17.63% 15.42%因为受到国家宏观调控政策的影响，那么估算 2011 年第一季度
15、的毛利率约等于 2008 年宏观调控时的水平，即 15%左右。用 15%估算上半年利润 101.23 亿元。即 2011 年上半年的净利润已经超过了2009 年全年的利润，接近于 2010 年的水平。由于宏观调控走势不明朗，下半年业绩预测难度较大，故不作预测。主营业务收入 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 整年2011 79.7 576.82010 75.05 92.61 56.14 283.34 507.142009 81.64 136.45 77.35 193.37 488.8从上表可以看出，房地产业具有明显的消费周期，每年的第四季度为房地产业“金九银十 ”的消费旺季，所以随着下半年宏观调控的深入，第四季度的业绩将成为是否完成全年业绩指标的关键。根据2011 年 4 月 11 日万科 A 股股票激励计划的的目标，万科未来五年的净利润复合增长率将为 20%。那么 2011 年的净利润即为 2010 年净利润 8,839,610,505.04 的 120%，为 9，723，571，556 元。按照毛利率 15.12%和所得税率 25%来估算 2011 年及格的主营业务收入为857.50 亿元。在第三季度提前达到这个目标没有悬念。2011 年 3 月 2010-12-31 2010-9-31 2010-6-312010-
