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1、萝岗房地产市场调查报告恒鑫地产营销中心2010 年 7 月 22 日 萝岗房地产市场调研报告营销中心 2目 录第一部分、环境概况、宏观经济、规划发展一、萝岗概况二、经济发展概况三、萝岗区域发展规划四、2010 年萝岗区重点建设预备项目：第二部分、区域房地产市场现状分析一、萝岗 20092010 年产开发土地供应开发情况二、萝岗房地产市场分析第三部分、项目调查分析一、区域热点市场解析二、区域板块的项目情况 萝岗新城、科学城板块 知识城板块三、区域板块待售及待开发项目情况 萝岗房地产市场调研报告营销中心 3第一部分、环境概况、宏观经济、规划发展一、萝岗概况为加快实施广州城市发展“东进”战略，发挥开
2、发区的辐射带动作用，统筹城乡发展，2005 年 4 月，经国务院批准，在开发区基础上，整合周边农村地区，设立萝岗区，管辖面积达 393 平方公里。目前，广州市萝岗区辖区内有夏港、东区、联和、萝岗、永和 5 个街道和九龙镇。全区总人口为 31.35 万人，其中户籍人口 15.8 万人，登记外来居住人口 15.55 万人。1、地理位置：萝岗区位于广州市东郊约 30 公里处，位 于 穗 港 澳 黄 金 三 角 洲 的 中 心 地 带 。 与白云区、天河区、黄埔区、增城市和从化市 5 个行政区交接。区内交通干线密集，东二环高速公路、广深高速公路、广惠高速公路、广汕公路、广深公路、广园东路、广深铁路等构
3、成四通八达的路网体系。 。 以 此 为 中 心 ， 1 5 小 时 的 车 程 半 径 覆 盖 整 个 珠江 三 角 洲 。 萝岗房地产市场调研报告营销中心 42、交通情况：萝岗区位于广州市的东部，是穗港澳黄金三角的中心地带，距广州市中心 20 分钟车程。公路运输：广州市萝岗区位于珠江三角洲交通枢纽中心地带，到珠三角所有主要城市的道路基本实现高速公路化，在 2 小时车程半径范围可以到达珠江三角洲的主要城市，包括香港、澳门。铁路运输：距广州火车站东站仅 30 分钟车程，距广州火车站西站 40 分钟车程;夏园货运编组站位于区内，从区内黄埔集装箱码头出发的货运铁路连接夏园铁路货运站直至全国铁路干线。
4、航空港：距新白云国际机场仅 45 分钟车程；从区内出发前往际机场，连通关仅需 3 小时即可到达港口：全球前 10 大港口之一的广州港紧邻萝岗区；香港货运码头距萝岗区区仅 2.5小时车程；深圳盐田港距萝岗区仅 2 小时车程；广州南沙港距萝岗区仅 1 小时车程，正在建设的珠江黄埔大桥通车后，将缩短至 30 分钟车程。轨道交通：至 2010 年，广州市将完成 17 号线共 305.5 公里城市轨道交通建设，其中地铁 4 号线将到达广州开发区的科学城，5 号线将到达广州萝岗区行政中心，另有地铁 6 号线 7 号线、9 号线经过萝岗区。3、自然环境：萝岗区属山地丘陵地带，山色清秀，涧水长流，风景名胜众多
5、，常年游人不绝。历代文人墨客前来游览，吟风弄月，留下不少佳话。萝岗地区位处北回归线以南，气候温和，雨量充沛，土地肥沃，拥有丰富的果蔬、家禽、稻类等农产资源以及历史悠 萝岗房地产市场调研报告营销中心 5久的种植、养殖经验，众多物产闻名海内外，主要包括：萝岗糯米糍荔枝、萝岗碧玉荔枝、增城挂绿荔枝、萝岗甜橙、大果甜杨桃、大果杨梅、黄皮、番石榴、乌白榄、龙眼、增城丝苗米、高脚菜心、九佛白兰花、九佛麻鸡、火村冰鲜鸡等。其中，萝岗糯米糍荔枝、萝岗甜橙被评选为广州市名优产品。二、经济发展概况1-6 月份，全区完成工业总产值 2007.85 亿元，同比增长 34.79%，其中 6 月份当月完成产值 380.1
6、4 亿元。全区实际使用外资 6.27 亿美元，同比增长 6.16%。预计完成出口总额 67.1 亿美元，同比增长 60%，进口总额 89.9 亿美元，同比增长 96%。截止 6 月底，全区累计实现固定资产投资 131.64 亿元，同比增长 32.09%，其中基础（公共）设施投资 45.64 亿元，工业项目投资 53.14 亿元，分别同比增长 23.96%和31.65%。财政收入继续保持高速增长态势，上半年累计完成 203.72 亿元，同比增长32.69%。2010 年 1 季度广州市各区县主要经济指标对比地区生产总值 工业总产值 固定资产投资本年累计 同比增长% 本年累计 同比增长% 本年累计
7、 同比增长%广州开发区 362.52 26.27 879.88 30.58 53.15 20.15萝岗 274.21 21.2 824.73 29.3 50.71 22.1荔湾 136.01 13.0 96.40 12.0 16.85 2.6 倍越秀 398.25 10.3 11.84 14.7 117.49 39.2海珠 142.91 11.0 42.85 9.6 47.72 63.8天河 426.08 13.5 176.91 11.2 100.74 38.4白云 200.35 12.1 148.36 8.9 46.88 1.8黄埔 118.63 14.1 394.52 27.2 8.59
8、13.7番禺 206.65 13.6 321.58 20.1 51.90 54.8花都 142.41 17.6 322.97 35.5 22.53 20.8南沙 102.69 31.0 316.25 54.9 24.55 -37.7 萝岗房地产市场调研报告营销中心 6三、萝岗区域发展规划萝岗区的发展定位是华南现代制造业与高新科技产业基地，创新基地；保税加工与现代物流中心；发达的现代服务产业与适宜居住的城市居住生活区；现代高新农业研发与种植基地。萝岗区规划结构形成“一城（萝岗中心城区）七区（包括科学城、东区、西区、永和、黄陂、镇龙镇、九佛镇等发展区） ”的空间结构布局；萝岗城区规划结构形成“三心
9、（水西南行政体育中心、元贝高尚休闲商业中心、萝岗文教商业中心） 、五片（岭头居住片区、元贝居住片区、二环西居住片区、萝岗西居住片区、萝岗东居住片区） ”。根据规划，到 2020 年，规划城市建设用地将达到 123 平方公里，总居住人口 70 万。战略定位：东进核心、和谐新城萝岗区在定位上将延伸广州开发区产业基础雄厚、创新能力突出、体制精简高效的优势，在广州东部的发展格局中确保自己的中心地位。萝岗将依托广州开发区强大的产业基础和发展动力，使其在经济上成为广州东部的技术创新中心、产业服务中心、商务与商贸中心；在基建上成为高等级公共服务设施聚集区、重要居住与生活服务配套区、都市休闲与旅游度假区；在战
10、略上，成为广州实施东进战略的核心主体和整合广州东部各种发展力量的发展平台。 萝岗房地产市场调研报告营销中心 7城区规划：“一核两翼”拓展空间在城区规划上，萝岗区将构建“一核两翼”的空间结构， “一核”指萝岗中心区、科学城、黄陂天鹿湖构成的中部核心城区，规划形成广州东部的城市副中心，萝岗区的公共服务中心，区域性现代服务业中心、高新技术产业集聚中心；“北翼”的九z 龙镇，是萝岗未来空间拓展的主要方向和生态型产业区、新城区；“南翼”的西区、东区、永和，规划为综合性的制造业和现代服务业集聚区。交通网络：“双快”体系“网格”骨架“四横一纵”高速公路网加强了萝岗区与广州市主城区以及与东莞、深圳、新塘之间的
11、交通联系。“四横”广河高速、广惠高速、广园路和广深高速。广河高速在萝岗区北部，西联华南快线，穿过镇龙，连接河源方向。广惠高速在萝岗区中部，在与东二环交汇处向东，经过萝岗和永和南部，与新新公路交汇后，向惠州方向延伸。广园路东西向经过黄埔和东区，并在东二环萝南路上设立交实现互通。“一纵”东二环高速。南北方向经过萝岗，科学城，是萝岗区纵向主要的交通通道。按照规划，萝岗区将形成“四横一纵”高速公路网、 “中心环放射路”城市快速路体系、由交通性干道、生活性干道构成的“网格状”主骨架路网，进一步强化萝岗区的区位优势，建设广州东部立体交通枢纽。生态空间：“一环两廊”注重环保萝岗区 393.22 平方公里的土
12、地上，山林面积就有 168 平方公里，该区在规划上更加注重环境保护。根据该区的区域生态定位和生态环境现状分析，确立经济与环境统筹、开发与保护均衡、人居与自然和谐的生态环境建设目标，制定生态环境保护策略、非建设用地导控策略和区域产业生态平衡策略。届时，萝岗区将建设“一环两廊三带”的生态空间格局，包括划定城市绿心外围生态环，延续东西向和南北向两条市域生态廊道，建设核心城区外围缓冲带、九龙镇龙缓冲带和九龙九佛缓冲带等三条生态缓冲带。 萝岗房地产市场调研报告营销中心 8四、2010 年开发区重点建设预备项目中新知识城、萝岗新城、生物岛“两城一岛”建设为主线 中 新 知 识 城 中 新 知 识 城 位
13、于 广 州 科 学 城 北 区 (即 萝 岗 区 九 龙 镇 )，规 划 总 面 积 123 平 方 公 里 .距 白 云 国 际 机 场 约 24 公里 ， 距 广 州 科 学 城 约 26 公 里 。 规 划 范 围 123 平 方公 里 ,建 设 用 地 60 平 方 公 里 .知识城可容纳总人口 54万人，其中就业人口 27 万，按北、中、南三大块来建设三个中心镇，中心镇两侧是一些卫星镇。住宅以中低密度为主，容积率为 0.6-3.0。此外，整个知识城中 萝岗房地产市场调研报告营销中心 9将会有 540 个组团公园，34 个小区公园，用绿色生态来包围居住区。广 惠 汕 高 铁 从 知识
14、城 外 围 经 过 ； 穗 莞 深 城 际 线 和 地 铁 14 号 线 支 线 贯 穿 知 识 城 。知 识 城 总 的 战 略 定 位 是 ： 立 足 珠 三 角 ， 辐 射 华 南 ， 面 向 全 球 ， 服 务 全 国 ， 影 响 东 南亚 ， 努 力 建 设 成 为 中 国 自 主 创 新 的 先 行 区 、 知 识 经 济 的 高 地 、 推 动 珠 江 三 角 洲 产 业转 型 的 强 大 引 擎 、 中 国 东 盟 区 域 性 创 新 中 心 和 生 态 宜 居 的 新 城 区 。萝岗新城地理位置：广州市东部，萝岗区中南部萝 岗 新 城 范 围 包 括 了 萝 岗 中 心 区
15、、 黄 陂 天 鹿 湖 区 、 科 学 城 三 个 片 区 的 大部 分 区 域 ， 土 地 总 面 积 为 77 89 平 方 公 里 。 萝岗新城被定位为国际级新兴复合之城，其特点是集产业、国际化、生态资源、配套于一身，未来将成为广州乃至珠三角区域中心腹地。根 据 萝 岗 新 城 作 为 未 来 萝 岗 区 的 中 心 城 区 ， 也 是 广 州 市 副 中 心之 ， 将 辐 射 整 个 广 州 东 部 地 区 ， 成 为 萝 岗 区 人 口 最 密 集 、 集 聚 程 度 最 高 的 区 域 ，新 城 优 良 的 生 态 环 境 和 高 标 准 的 建 设 除 了 为 东 区 、 西 区 、 科 学 城 和 永 和 四 个 产 业 区的 就 业 人 口 提 供 居 住 生 活 配 套 外 ， 还 将 吸 纳 广 州 主 城 区 疏 散 出 来 的 部 分 居 住 人 口 。功能定位：华南现代制造业与高新科技产业基地、创新基地，保税加工与现代物流中心，发达的现代服务产业与适宜居住的城市居住生活区，现代高新农业研发与种植基地。广州国际生物岛生物岛项目经过国家计委批准立项，
