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1、-目 录第一章 总论1.1 项目建设背景、目标及意义1.2 项目概况1.3 可行性研究报告编制的依据1.4 可行性报告研究范围1.5 项目经济技术指标1.6 研究结论及建议第二章 项目商业市场环境分析及营销战略2.1 商业市场环境分析2.2 营销战略2.3 综合评述第三章 规划设计条件、原则及设计方案3.1 规划设计条件、设计原则3.1.1 规划场地环境及周边环境3.1.2 总体规划设计原则3.1.3 平面布局3.1.4 交通组织3.1.5 景观设计-3.1.6 规划指标建筑技术经济指标3.1.7 建筑方案设计3.1.8 公共设施方案3.1.9 消防系统3.1.10 景观规划系统第四章 项目开
2、发、前期及施工进度4.1 项目开发实施进度计划4.2 项目建筑工程规划手续办理进度计划4.3 项目建设工程实施进度计第五章 投资分析及项目经济效益评价5.1 开发总投资总成本方案及投资效益比较5.2 项目投资分析5.3 总成本费用估算表5.4 销售收入和经营收入预测表5.5 损益表5.6 财务现金流量表5.7 盈亏平衡分析5.8 投资来源及资金使用表5.9 项目资金运行策略5.0 综合结论-报告正文1.1 项目建设背景、目标及意义通过对建设背景及建设目标的描述，将阐述项目开发对社会、政府、企业本身的积极意义。1.1.1 项目建设背景四川作为西部地区的老工业基地，工业高地，在推进新型工业化进程中
3、，将起到重要的作用。四川省委省政府在新形势下提出的“三个转变”更对走新型工业化道路、加快工业化进程、加快城市化进程有指导和助推的作用。四川省副省长杨志文指出，四川是一个资源大省，结合全省工业工作会议提出的工业强省的宏伟目标，对我省资源进行大开发与国内国际大市场进行对接，西部和四川都需要高规格大手笔的五金机电交易平台。五金机电产业是事关国计民生的基础产业之一，同时也是与许多重要行业关系十分密切的基础产业，搞好五金机-电产业的发展是一个迫切而重要的问题。因此，近几年来，四川一直将五金机电产业作为重点产业加以扶持。张学忠书记、张中伟省长对五金机电行业的发展也十分关心，多次指示，要求以“三个代表”重要
4、思想为指导，发扬“求真务实”精神，迎头赶上发达地区的水平。工业在整个国民经济中占的比重是最大的，据不完全统计，2001 年四川机电行业进出口比例达到了 50%以上，2002 年四川机电进出口首次突破 10 亿美元，名列全国十强。这样的发展态势，也反映出了四川的机电行业正在向国际市场迈进。就全国而言，中国是一个全球加工基地，政府十分重视这类市场的发展，现在全国各地如广州、深圳、福建、上海、重庆等地都出现了不少的机电大市场。1.1.2 项目建设目标本项目的建设目标，根据绵阳五金机电行业的发展状况看，是可以设定为具有一定规模和档次的五金机电专业交易市场的。从硬件设施上看，须充分体现其外型的现代建筑美
5、感，且在功能布局上符合五金机电业的特殊需求：集展示、交易、办公、居家、仓储为一体的现代物流中心。从经营管理上看，侧重“先商业，后地产”的营销模式，努力达到甲乙双方共同期待的双赢：拥有一个管理规范、商业氛围浓郁的现代化专业交易市场，同时又能在规定时间内达到资本变效益的终极目的。1.1.3 项目建设意义-1.1.3.1 为社会、政府、群众及地方经济的发展提高带来广泛的社会效益、经济效益、环境效益，改善项目所在地区的劳动就业状况，提高地区商业的知名度及美誉度。1.1.3.1.1 社会效益:绵阳市从城市规划来看，原有的一环路沿线商圈已经远远不能满足经济发展的需要，各种大型的交易市场、物流中心在交通上已
6、受到很大的制约；从经营方式看，市场的发展趋势已向着专业化、规范化方向发展；从绵阳目前的五金机电行业现状看，仍处在沿街为市的原始经营状态；从市场环境看，绵阳已形成长虹电器、九洲电器集团、川西北矿业、九零三、长钢等一大批工业企业，因此该项目作为一个填补绵阳市场空白的项目，作为一个为川西北地区工业企业配套的项目是很有价值的。1.1.3.1.2 经济效益:商业的发展势必会促进地区经济的发展。本项目具有相当规模、功能完善、配套齐全，其本身既可产生巨大的经济效益，同时，随着地区商品贸易的繁荣，又可带动周边交通、金融、服务及房地产等第三产业的发展。本项目的开发，将从一定程度上提高高新区-特别是项目所在区域附
7、近居民的经济收入，将大幅度增加国家及地方税收收入。相信历经三到五年的精心培育后，本项目可为绵阳高新区的地方财政带来每年数千万元的可持续税收，创造巨大的经济效益。1.1.3.1.3 环境效益:在项目设计上，我们力求吸取国内经济较发达地区的先进商业模式，并结合绵阳本地区域的实际情况，立足于人们生活的客观需求，建设一座具有社会价值、高品位文化底蕴和符合公众利益的现代化商业建筑。本项目的设计立意新颖、思路超前、环境优美、气势不凡，是体现多主题的功能完善的综合型购物场所，将购物、休闲、娱乐完美地融为一体。项目的建成，将为绵阳高新区的城市建设又平添了一座以自然生态为主题的具有现代都市气息的标志性建筑。本项
8、目坐落于绵阳城西高新技术产业开发区中心地带，东与万向装饰建材城、汽车城呼应；西接永兴工业园，北倚科创园，新希望集团大商汇物流中心、长虹家电城、温州商贸广场等大型商业物流集散地近在咫尺。与此同时，本项目还紧邻市政府规划中的二环路、绵兴东路，扼守绵阳西大门，直通成绵高速路；与绵阳市高新区管委会仅一街之隔，与绵阳市人民政府所在地-原高新区火炬大厦也就三个公交站的路程，其交通之便捷，物流之顺畅，路网之四通八达是有目共睹的。由此可鉴，高成本的投入将会给项目所在区域创造巨大的环境效益。1.1.3.1.4 改善劳动就业状况:预计本项目可直接与绵阳市再就业工程接轨，安置解决下岗、待业、荣转军人等 200 余人
9、就业，间接提供更多的就业发展机会，为政府排优解难。本项目属劳动密集型产业，设置劳动岗位数目相当可观。岗位技能涉及高、中、低三个层面，主要是中、低层面，职能技术的掌握相对容易，适合中青年多个年龄段的就业。同时也为绵阳市职工下岗再就业提供宽广的理想化平台，对绵阳市社会的安定团结也起到积极正面的影响。1.1.3.1.5 知名度和美誉度:本项目引领绵阳在商业建筑领域与经济发达地区同步。通过创立商业建筑品牌，提高绵阳市在省内外商业领域的认知度。随着在改革开放后的飞速发展，现正成为省内大城市中一颗耀眼的新星。山不在高，有仙则灵；水不在深，有龙则名，该项目的成功运作必将营造一个完美的现代专业市场购物环境。-
10、1.1.3.2 对企业本身的发展有以下意义: 本项目的开发，在为我公司带来巨大的经济收益基础上，还将会在其它方面产生巨大的效益，如:提升我公司在省内外同业态商业领域的地位；提高我公司在省内外的知名度、美誉度；拓宽我公司主营业务的领域；创造我公司商业房地产开发的初级模式及开发流程，为我公司发展商业房地产业培养专业管理人才。1.1.3.2.1 资本升值房地产经济的增长始终是社会经济增长中较为重要的一个组成部分，在我们国家进一步扩大内需的政策基础上，商业房地产的开发是目前社会经济的热点，也是许多资本追捧的热点行业，结合我公司企业发展的特点、优势，本项目的成功运作将会实现我公司商业运作的根本利益并最大
11、化，从而达到公司资本的升值。1.1.3.2.2 提升我公司在国内同业态商业领域的地位在目前国内商业环境条件下，通过本项目的开发运作，会为我们公司在今后与合作企业合作时提供良好的资产结构业绩，产生更多的合作机会；另一方面，本项目的建设开发及运营过程增近了公司与当地政府的合作，建立了良好的企业与政府的合作关系，为公司在西南区域的发展，创造了良好的发展条件，并在同业态商业企业目前在西南区域竞争较为激烈的市场环境中增加企-业竞争力提供了有力的基础，从而提高我公司在同业态商业领域里的商业地位。1.1.3.2.3 提高公司在省内外商业领域的知名度、美誉度通过对商业项目的运作，会有大量的专业信息、媒体进行关
12、注，同时我们也对项目的推广进行了一系列策划营销活动，筑坝蓄水。在目前的商业领域里，项目的规模及投资额度在绵阳均已达到相当重量级的水平，所以本项目的成功开发及运做将会引起商业领域里的企业、专家、学者们的广泛关注，从而提高我公司在省内外商业领域中的知名度及美誉度。1.1.3.2.4 拓宽我公司主营业务的领域: 作为商业房地产开发项目，五金机电城项目成为我公司主营业务拓宽的一个标志性项目，从此，可以通过自营、联营、招租、出售等一系列方式对物业使用权限进行经营。拓宽了以往只是自营或招租等方式对物业运营管理的经营模式。1.2 项目概况1.2.1 项目名称： 温州商贸广场绵阳高新五金机电城1.2.2 建设
13、地点：绵阳市绵兴路西段，现绵阳高新区管委会对面1.2.3 建设单位：绵阳高新建设开发有限公司-1.2.4 企业性质：国有1.2.5 法人代表：梁勇1.2.6 项目负责人：陆原1.2.7 建设规模：1.2.8 建设期限：一年1.2.9 资金来源：项目开发资金由绵阳高新建设开发有限公司、四川尚高房地产开发有限公司和绵阳市高新区迈特房地产开发有限公司三方共同投资。1.2.10 场地现状：（见下图）1.2.11 项目功能构成：本项目在功能上集展示、交易、办公、居家、仓储、物流于一体，能充分满足各种实力层次商家及消费者的多样化需求。1.3 可行性研究报告编制的依据：本项目可行性研究报告编制的依据是绵高管
14、委函（2005）19 号的有关精神，将项目用地建成五金机电产品专业市场。1.4 可行性报告研究范围通过对项目建设开发过程中投资、策划、设计、-工程建设各项计划的可行性、合理性、准确性等方面的研究，研究范围为项目商业市场环境分析及营销战略；规划设计条件、原则及设计方案；项目开发、前期、及施工进度；投资分析及项目经济效益评价；项目组织管理与保障措施等。1.5 项目经济技术指标温州商贸广场绵阳高新五金机电城项目经济技术指标见表 1-1表 1-1 项目技术指标总规划用地面积1 代征绿地面积其中 2 建设用地面积总占地面积总建筑面积12345678其中9容积率停车位指标分析总建筑面积1 商铺2 精品专卖
15、店3 餐饮娱乐休闲会所4 住 宅5 配套设施经济指标1 总投资额 包含住宅开发 万元-不包含住宅开发 万元包含住宅开发 %2 投资利润率不包含住宅开发 %包含住宅开发 年3 全部投资回收期 (不含建设期) 不包含住宅开发 年1.6 研究结论及建议在本项目可行性研究报告中，我们系统地将温州商贸广场绵阳高新五金机电城项目的开发计划、条件等进行了论述，将项目开发的前、中、后等各个时期需要解决的工作及将会出现的具体问题的解决，提供了详细的计划进度安排。研究结论为本项目属综合商业房地产综合开发项目，对本项目的投资符合公司企业发展战略要求。投资、策划、设计、工程建设计划的可行性、合理性、准确性均已进行了详
16、实的论述，项目可以实施。但鉴于本项目为我公司第一个开发运作的大型商业地产项目，确需进行深入细致的调研。在此前提下，我公司将竭尽所能地选择提供公司自身的各种有效资源及社会优势资源，全面、深入、标准、优质、高效的对项目加以定位开发。人员专业、资金充实、决策及时和政策环境良好是我公司目前的客观状况，希望天时、地利、人和以及特殊的历史条件，让项目成为公司再造的一个辉煌。-第二章 项目商业市场环境分析及营销战略2.1 商业市场环境分析2.2 营销战略2.3 综合评述2.1 商业市场环境分析本部分将对目前绵阳市的宏观政策及经济环境进行分析。 2.1.1 宏观政策环境继 2000 年国家推出西部大开发的战略方针之后，2001 年 11 月, 中国成功加入世界贸易组织。在我国，尤其是成都的房地产行业经过了持续三年的快速增长的今天，西部开发和入世无疑是绵阳房地产发展的两大利好。绵阳
