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1、七夕，古今诗人惯咏星月与悲情。吾生虽晚，世态炎凉却已看透矣。情也成空，且作“挥手袖底风” 罢。是夜，窗外风雨如晦，吾独坐陋室，听一曲尘缘，合成诗韵一首，觉放诸古今，亦独有风韵也。乃书于纸上。毕而卧。凄然入梦。乙酉年七月初七。-啸之记。 海 南 经 济 特 区 物 业 管 理 条 例 2011 年 1 月 1 日 实 施海 南 经 济 特 区 物 业 管 理 条 例(2010 年 7 月 31 日 海 南 省 第 四 届 人 民 代 表 大 会 常 务 委 员 会 第 十 六 次 会 议 通 过 )第 一 章 总 则第 一 条 为 了 规 范 物 业 管 理 活 动 ， 维 护 业 主 、 物
2、业 使 用 人 、 物 业 服 务 企 业 的 合 法权 益 ， 改 善 生 活 和 工 作 环 境 ， 根 据 中 华 人 民 共 和 国 物 权 法 和 国 务 院 物 业管 理 条 例 等 法 律 、 法 规 ， 结 合 本 经 济 特 区 实 际 ， 制 定 本 条 例 。第 二 条 本 经 济 特 区 内 住 宅 区 物 业 与 非 住 宅 区 物 业 管 理 及 相 关 监 督 管 理 活 动 适 用本 条 例 。 在 本 省 经 济 特 区 以 外 其 他 区 域 的 物 业 管 理 ， 参 照 本 条 例 执 行 。第 三 条 本 条 例 所 称 物 业 管 理 ， 是 指 业
3、 主 通 过 选 聘 物 业 服 务 企 业 ， 由 业 主 和 物 业服 务 企 业 按 照 物 业 服 务 合 同 约 定 ， 对 房 屋 及 配 套 的 设 施 设 备 和 相 关 场 地 进 行 维 修 、养 护 、 管 理 ， 维 护 物 业 管 理 区 域 内 的 环 境 卫 生 和 相 关 秩 序 的 活 动 。第 四 条 省 人 民 政 府 住 房 和 城 乡 建 设 行 政 主 管 部 门 对 本 经 济 特 区 的 物 业 管 理 活动 进 行 管 理 、 监 督 和 指 导 。市 、 县 、 自 治 县 人 民 政 府 应 当 建 立 物 业 管 理 联 席 会 议 制
4、度 ， 协 调 处 理 物 业 管 理的 重 大 问 题 。市 、 县 、 自 治 县 人 民 政 府 物 业 管 理 主 管 部 门 对 本 行 政 区 域 内 的 物 业 管 理 活 动 进行 管 理 、 监 督 和 指 导 。规 划 、 城 管 、 环 卫 、 物 价 、 财 政 、 公 安 等 相 关 部 门 按 照 各 自 职 责 ， 共 同 做 好 物业 管 理 有 关 工 作 。街 道 办 事 处 、 乡 镇 人 民 政 府 应 当 协 助 物 业 管 理 主 管 部 门 对 物 业 管 理 活 动 进 行 管理 、 监 督 和 指 导 ， 调 解 物 业 管 理 服 务 纠 纷
5、 。居 （ 村 ） 民 委 员 会 协 助 街 道 办 事 处 、 乡 镇 人 民 政 府 做 好 物 业 管 理 相 关 工 作 。第 五 条 物 业 管 理 行 业 协 会 应 当 依 法 加 强 行 业 自 律 管 理 ， 规 范 行 业 行 为 ， 维 护 市场 秩 序 和 公 平 竞 争 ， 负 责 制 定 并 监 督 实 施 物 业 服 务 规 范 ， 督 促 物 业 服 务 企 业 诚 信 经营 和 服 务 ， 促 进 行 业 健 康 发 展 。第 二 章 业 主 、 业 主 大 会 和 业 主 委 员 会第 六 条 依 法 登 记 取 得 或 者 根 据 物 权 法 的 有 关
6、 规 定 取 得 建 筑 物 专 有 部 分 所 有 权 的人 ， 应 当 认 定 为 业 主 。基 于 房 屋 买 卖 等 民 事 法 律 行 为 ， 已 经 合 法 占 有 建 筑 物 专 有 部 分 ， 但 尚 未 依 法 办理 所 有 权 登 记 的 人 ， 可 以 认 定 为 业 主 。业 主 在 物 业 管 理 活 动 中 的 权 利 、 义 务 按 照 法 律 法 规 的 规 定 和 管 理 规 约 、 物 业 服务 合 同 的 约 定 执 行 ， 但 不 得 以 放 弃 权 利 为 由 不 履 行 义 务 。第 七 条 市 、 县 、 自 治 县 人 民 政 府 物 业 管 理
7、 主 管 部 门 应 当 考 虑 物 业 的 共 用 设 施 设备 、 建 筑 物 规 模 、 社 区 建 设 等 因 素 具 体 划 定 物 业 管 理 区 域 的 范 围 。第 八 条 一 个 物 业 管 理 区 域 成 立 一 个 业 主 大 会 。 业 主 大 会 由 物 业 管 理 区 域 内全 体 业 主 组 成 。只 有 一 个 业 主 的 ， 或 者 业 主 人 数 较 少 且 经 全 体 业 主 同 意 ， 不 成 立 业 主 大 会 的 ，由 业 主 共 同 履 行 业 主 大 会 、 业 主 委 员 会 职 责 。第 九 条 下 列 事 项 由 业 主 共 同 决 定 ：
8、（ 一 ） 制 定 和 修 改 业 主 大 会 议 事 规 则 、 管 理 规 约 ；（ 二 ） 选 举 业 主 委 员 会 或 者 更 换 、 罢 免 业 主 委 员 会 委 员 ；（ 三 ） 制 定 物 业 服 务 内 容 、 标 准 以 及 物 业 服 务 收 费 方 案 ；（ 四 ） 选 聘 和 解 聘 物 业 服 务 企 业 ；（ 五 ） 筹 集 和 使 用 专 项 维 修 资 金 ；（ 六 ） 改 建 、 重 建 物 业 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 ；（ 七 ） 改 变 共 有 部 分 的 用 途 ；（ 八 ） 利 用 共 有 部 分 进 行 经 营 以 及 所 得
9、 收 益 的 分 配 与 使 用 ；（ 九 ） 业 主 大 会 、 业 主 委 员 会 工 作 经 费 的 筹 集 、 管 理 和 使 用 ；（ 十 ） 申 请 合 并 或 者 分 立 物 业 管 理 区 域 ；（ 十 一 ） 法 律 法 规 或 者 管 理 规 约 确 定 应 由 业 主 共 同 决 定 的 事 项 。决 定 前 款 第 五 项 和 第 六 项 规 定 的 事 项 ， 应 当 经 专 有 部 分 占 建 筑 物 总 面 积 三 分 之二 以 上 的 业 主 且 占 总 人 数 三 分 之 二 以 上 的 业 主 同 意 ； 决 定 前 款 第 十 项 规 定 的 事 项 ，应
10、 当 分 别 征 得 相 关 物 业 管 理 区 域 内 三 分 之 二 以 上 业 主 的 同 意 ； 决 定 前 款 其 他 事 项 ，应 当 经 专 有 部 分 占 建 筑 物 总 面 积 过 半 数 的 业 主 且 占 总 人 数 过 半 数 的 业 主 同 意 。决 定 第 一 款 第 六 项 、 第 七 项 和 第 十 项 规 定 的 事 项 ， 应 当 依 法 办 理 有 关 手 续 。第 十 条 业 主 大 会 会 议 可 以 采 用 集 体 讨 论 的 形 式 ， 也 可 以 采 用 书 面 征 求 意 见 的 形式 ； 但 应 当 有 物 业 管 理 区 域 内 专 有 部
11、 分 占 建 筑 物 总 面 积 过 半 数 的 业 主 且 占 总 人 数 过半 数 的 业 主 参 加 。采 用 书 面 征 求 意 见 形 式 的 ， 应 当 将 征 求 意 见 书 送 交 每 一 位 业 主 ； 无 法 送 达 的 ，应 当 在 物 业 管 理 区 域 内 公 告 。 凡 需 投 票 表 决 的 ， 表 决 意 见 应 由 业 主 本 人 签 名 。业 主 书 面 意 见 征 集 、 统 计 办 法 和 存 档 期 限 由 业 主 大 会 决 定 。本 条 例 第 九 条 第 一 款 第 一 项 、 第 二 项 、 第 六 项 、 第 七 项 和 第 十 项 规 定
12、的 事 项 不可 以 采 用 书 面 征 求 意 见 形 式 。第 十 一 条 物 业 管 理 区 域 符 合 下 列 情 形 的 ， 应 当 召 开 首 次 业 主 大 会 会 议 ， 选 举业 主 委 员 会 ：（ 一 ） 房 屋 已 出 售 且 交 付 业 主 的 专 有 部 分 面 积 达 到 建 筑 物 总 面 积 50%以 上 ；（ 二 ） 已 交 付 使 用 的 30%以 上 业 主 书 面 联 名 向 所 在 地 人 民 政 府 物 业 管 理 主 管 部门 提 交 筹 备 召 开 首 次 业 主 大 会 会 议 和 成 立 业 主 委 员 会 、 并 已 推 选 业 主 代
13、表 组 成 首 次业 主 大 会 会 议 筹 备 组 （ 以 下 简 称 筹 备 组 ） 的 报 告 。物 业 管 理 主 管 部 门 自 接 到 报 告 之 日 起 10 日 内 进 行 审 核 并 公 告 筹 备 组 成 员 名 单 。筹 备 组 自 公 告 之 日 起 正 式 成 立 。物 业 管 理 主 管 部 门 对 召 开 首 次 业 主 大 会 会 议 和 成 立 业 主 委 员 会 应 当 予 以 指 导 和协 助 。第 十 二 条 物 业 管 理 区 域 房 屋 已 出 售 且 交 付 业 主 的 专 有 部 分 面 积 达 到 建 筑 物 总面 积 50%以 上 的 ， 建
14、 设 单 位 应 当 在 30 日 内 报 告 物 业 所 在 地 人 民 政 府 物 业 管 理 主 管部 门 ； 物 业 服 务 企 业 、 业 主 也 可 以 向 所 在 地 人 民 政 府 物 业 管 理 主 管 部 门 报 告 。物 业 管 理 主 管 部 门 接 到 报 告 并 经 核 实 后 ， 或 者 在 管 理 过 程 中 已 知 物 业 管 理 区 域房 屋 已 出 售 且 交 付 业 主 的 专 有 部 分 面 积 达 到 建 筑 物 总 面 积 50%以 上 的 ， 应 当 在 物业 管 理 区 域 内 的 显 著 位 置 向 业 主 公 告 。物 业 管 理 主 管
15、部 门 不 依 照 前 款 规 定 公 告 的 ， 不 影 响 业 主 依 照 本 条 例 第 十 一 条 第一 款 第 （ 二 ） 项 的 规 定 提 交 有 关 报 告 。第 十 三 条 分 期 建 设 的 物 业 管 理 区 域 ， 首 期 完 成 建 设 ， 房 屋 已 出 售 且 交 付 业 主的 专 有 部 分 面 积 达 到 当 期 建 筑 物 总 面 积 50%以 上 的 ， 也 可 以 依 照 本 章 有 关 规 定 筹备 首 次 业 主 大 会 会 议 和 设 立 业 主 委 员 会 。后 续 各 期 分 别 完 成 建 设 ， 房 屋 已 出 售 且 交 付 业 主 的
16、专 有 部 分 面 积 达 到 当 期 建 筑物 总 面 积 50%以 上 ， 且 当 期 已 交 付 使 用 的 30%以 上 业 主 书 面 联 名 向 所 在 地 人 民 政府 物 业 管 理 主 管 部 门 提 出 要 求 重 新 选 举 业 主 委 员 会 的 ， 原 业 主 委 员 会 自 行 终 止 ， 并由 现 有 全 体 业 主 按 照 本 章 有 关 规 定 重 新 召 开 业 主 大 会 会 议 、 选 举 业 主 委 员 会 。第 十 四 条 筹 备 组 应 当 在 成 立 后 90 天 内 完 成 下 列 筹 备 工 作 ， 并 于 首 次 业 主 大会 会 议 召 开 15 日 前 在 物 业 管 理 区 域 内 的 显 著 位 置 向 业 主 公 告 ：（ 一 ） 确 定 首 次 业 主 大 会 会 议 召 开 的 时 间 、 地 点 、 内 容 ；（ 二 ） 确 认 业 主 身 份 及 其 在 业 主 大 会 会 议 上 的 投 票 权 数 ；（ 三
