房屋拆迁中对违章建筑的处理办法

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1、1房屋拆迁中对违章建筑的处理办法根据宪法规定：“国家、全民、集体所有的财产受法律保护，国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。 ”房屋作为所有人财产，是所有人经济利益的一部分，拆迁人拆除房屋，使被拆除房屋的所有人遭受经济损失，理 应对被拆除房屋及其附属物进行补偿。所以， 中华人民共和国拆迁管理条例第 22 条规定：“ 拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。拆除 违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予 补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑，应予补偿。 ”中华人民共和国城市规划法第四十条还规定：“在城市规划区内，未取得建 设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定

2、进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设 施;影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。 ”所以，由此规定可知，违章建筑属于必须拆除的建筑或者必须经改正方可使用的建筑。因此，在拆迁过程中，拆迁人 对必须拆除的违章建筑，不予 补偿;对经规划部门处罚 ，允许保留的，待补办手续后按合法建筑给予补偿。违章建筑处理的法律依据(一)实体性法律 规定处理违章建筑问题的直接法律依据是中华人民共和国城市规划法第 40 条的规定：“在城市规划区内，未取得建设工程规划许

3、可证或者 违反建设工程规划许可证的规定进行建设， 严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设、限期拆除或者没收 违法建筑物、构筑物或者其他设施;影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。”我们可以从上述规定得出以下 5 点结论，作为处理此类纠纷的依据：1、县级以上地方人民政府的城市规划部门，是 处理违章建筑的行政主管部门， 拥有对违章建筑进行行政认定的权力;2、区分不同情况，对违章建筑的处理方式包括：停止建设、限期拆除、予以没收和 补办手续、并处罚款;3、在具体适用时，应当根据不同情况，分 别采取不同的方

4、式：如果 该建设工程处在正在建设过程之中，则应当根据城市规划法第 40 条的规定，由城市规划部门责令其停止建设。如果该建设工程已 经完工，且 严重影响城市 规划， 则应当根据城市规划法第40 条的规定，由城市规划部 门作出：限期拆除，或者予以没收的处理。如果 该建设工程已经完工， 虽然“ 影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门” 作出：补办 手续，并处罚款的处理;4、在上述法定的处理方式中，我们可以作以下理解：限期拆除，留 给了违章建筑业主一定的处理能够转移物料的时间;补办手续，则是对违 章建筑的事后确认，使之合法化;5、在违章建筑索赔纠纷中，对违章建筑的

5、业主来说，既有不 应当受到法律保护的权益，主要表现为由于擅自建 设的违法行为而给行为人带来的利益;又有应当受到法律保护的权益，依法享有的申请补办手续、在限期内 进行拆除的合法权益。 对这两种性质不同的权益，应当区别对待，分别作出适当处理。此外， 深圳市城市规划条例第 73 条规定：因违法建设而严重影响城市规划或影响城市规划又不能采取改正措施的，应责令其停止建设，限期拆除违法建筑物、构筑物，造成公用设施和市政设施损坏的，当事人应负修复及赔偿责任。因违法建设影响城市规划尚可采取改正措施的，应责 令其停止建设、限期改正， 补办手续，并处单项工程违法部分土建总造价百分之四十至百分之六十的罚款，并处没收

6、违法所得。违法建设不影响城市规划的， 应责令其停止建设 ，限期 补办手续，并处单项 工程土建总造价百分之四十至百分之六十的罚款，并处没收 违法所得。第七十四条 规 定：对违法临时建筑， 应按下列规定2处理：(一) 影响城市 规划的，限期拆除;(二)擅自改变原申请用途的，限期改正，逾期不改正的，限期拆除;(三) 不影响城市规划的， 责令补办手续，限期使用，并 处罚款。如属商业用途处建筑面积每平方米三千元以上五千元以下的罚款;如属非商业用途，处建筑面积每平方米一千元以上二千元以下的罚款。(二)程序性法律 规定城市规划行政主管部门对违章建筑的认定及处理决定，作为具体行政行为，一方面，除了实体认定上要

7、遵循法律的规定，行为的作出也应当符合法定的程序，履行相应的告知义务;另一方面，该行为应 当具有可诉性，即在行政机关做出认定或决定之后的法定期限内，行政相对人可以对其 认定和决定申请行政复议或提起行政诉讼，虽然原则上复议和诉讼并不停止该认定和处理决定的执行，但作为行政相对人的权利救济途径，是其程序性权利，应当得到尊重和保护。行政机关的具体行政行为因为程序违法应予撤销或部分撤销，至少应被确认违法。拆迁中对违章建筑具体处置步骤详解在拆迁中，行政机关应当查明事实，分 门别类依法予以处理，其步 骤如下：(一)查明事实阶 段即查清违章建筑形成的时间、原因、结构、面积、用途，是否存在民事纠纷，是否存在同时违

8、反两个以上的行政法律规范的情形，是否已经行政执法机关查处等。对已经查处的按查处的结论办理，对未 经查处的， 进入下阶段。(二)处理和处罚阶 段1.处理和处罚的程序第一步按时间分类分流。原城乡建设环境保护部于 1988 年颁布的关于房屋所有权登记工作中对违章建筑处理的原则意见从违章建筑形成时间、所处地域、 产 生的影响三个方面提出了“ 三从宽三从严”的方针 ，对现在处置违章建筑仍有参考意义。故此就应当以相关法律法规的颁布施行为依据，根据本地城市规 划的具体时间合情合理地确定违章建筑的时间界限。具体可采取两段式或三段式。两段式即划定一个时间点，在此时间点之前形成的违章建筑(注：以下涉及到违章建筑的

9、时间问题的，一般是指违章建筑的形成时间)可补办手续作合法建筑处置，在时间点后的作 违章建筑处理。三段式是划定两个时间点，在第一个 时间点前的一律补办手续，不予处罚，作合法建筑 处置：在第一个时间点之后，第二个 时间点之前的，从宽处理，能不拆除或没收，一律不 处以拆除或没收 ;可以不予行政处罚的，一律不予行政处罚：在第三个时间点之后的要从严处理。笔者建议采取三段式，理由是城市规划是一个复杂的过程，应 当有一个过渡期。对可以直接补办手续的，直接进入补办手续阶段;对 需进一步处理的则进入下一步。第二步，按是否存在违章建筑的行为同时违反了两个以上的行政法律规范的情形为标准分类分流。若不存在这一情形，则

10、一般是只违反建设规划的， 则交由建设规划行政主管部门处理; 若存在这一情形的，则 由一个行政主管部门牵头处 理。第三步，作出处理或处罚决定。然后根据处理或处罚决定分别处置，对补办手续的，进入补办手续阶段;对处以没收或限期拆除的，进入执行阶 段。2.处理或处罚时应当掌握的几个原则一是从旧兼从轻的原则。适用这一原则有两种情况：第一种是法律、法规、 规章进行了修改;第二种是在违章建筑形成后， 规划进行了调 整，使原有的违章建筑对规划的影响发生了变化的。在第二种情况下计算追诉时效时，同样适用从旧兼从轻的原则。二是优先从重处罚的原则。适用这一原则的前提是违章建筑的行为同时违反了两个以上的法律规范，可以由

11、两个以上的行政执法部门查处的情况。对于有两个以上的行政执法部门对行政处罚管辖权发生争议的，可由牵头部门协调一个部门管辖;协调不成的，由相关行政执法部门报请共同的上一级行政机关确定，若其共同的上一级行政机关为当3地政府的，牵头处理部门可直接报请当地政府确定。三是正确适用没收和拆除的原则。对不违反法律和行政法规，而只违反地方法规及规章的违章建筑，一律不得 处以没收或限期拆除。四是正确认定违章建筑面积的原则。适用这一原则的前提是当事人擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑。在此情况下，大多 为批少建多，行政机关在此情况下，应作出合理的认定。(三)补办手续阶 段对依法应当直接补办手续或经过处罚后要

12、求补办手续的，由违章建筑的当事人到相关行政部门补办手续。需要特别说明的是：无论当事人是否补办了手续，其对建筑物的相应权利已得到有权行政机关的认可，故当事人享有相应的物权，从而成为拆迁法律关系的当事人，其享有被拆迁人的权利，并承担相 应的 义务。当事人在 补办手续后进入签定安置补偿协议阶段;当事人不补办手续的，可经拆迁人申 请，进入行政裁决阶段。在此阶段，相关行政部门应将当事人补办手续的情况及时通报给税务部门，由税务部门根据当事人建筑物的实际用途、时间等决定是否追缴营业税、所得税。(四)签定安置 补偿协议阶段在此阶段，由拆迁双方自行确定安置补偿方案。 对协商不成的， 经一方当事人申请可进入行政裁

13、决阶段;对达成协议后，被拆迁人拒不履行的，经拆迁人申请，可进入强制拆迁阶段，由人民法院依法强 制执行。(五)行政裁决 阶段对拆迁当事人经协商未能达协议，经一方当事人的申请行政裁决的，行政机关应予受理。行政机关在受理后，应及时将申请人的申请书 及证据发送给对方当事人，并告知其权利与义务。行政机关在 查明事实的基础上，在法定期限内就安置补偿作出行政裁决决定，并明确当事人搬迁的期限。(六)强制执行 阶段对于被拆迁人(即违章建筑的当事人)不履行安置补偿协议或安置补偿裁决的，经申请，可由人民法院依民事司法强制执行程序或行政司法强制执行程序强制执行，亦可由人民政府责成相关行政部门组织行政强制拆迁，强制被拆

14、迁人搬迁，并拆除其建筑物等。违章建筑能获得相应的拆迁补偿款一些地方法规和规章也对违章建筑作了相应的规定，故法律意义上的违章建筑可作两种理解：一是狭义上的违章建筑，即为违反法律、行政法规的规定，所建造的建筑物。二是广义上的违章建筑，是指违反法律、法 规和规章的规定，所建造的建筑物， 这也就是我们通常所说的违法建筑的概念。在这里要说明的是：违章建筑是一个专有名词，有着特定的内涵，它不是违章与建筑两词的简单组合，不能完全根据违章的涵义来推断违章建筑的涵义。其关键在于对违法建设行为，是应予以法律制裁的;而违反规章制度建 设的行为除造成某种特定的后果外，是不应当受到法律制裁的。到目前为止，没有一部法律、

15、法 规、规章将违章建筑规定为违反规章制度建造的建筑物。依据城市规划法的规定，违章建筑是指在城市规划内未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设影响城市规划的建筑。认定违章建筑的前提是：(1)有 权认定的机关，只能是市政规划管理部门;(2)要有法律法法 规的依据。在国家规划法出台前，企业已经建成的厂房是否认定为违章建筑，根据法律不溯及既往的原则，不 应使用规 划法，而 应当使用国务院于 1984 年1 月 5 日颁布的城市规划条例，并按照法定程序来认定。2001 年的拆迁条例中“拆除违章建筑不予补偿” 的涵 义是：在城市房屋拆迁过程中，拆除依法应当拆除的违反法律和行政法规而建设的建筑物和构筑物的，不予补偿。由此，我们可以看出：在城市房屋拆迁中对违章建筑进行处置时，并非全部拆除不予补偿，而4是应当根据具体情况分门别类依法予以处理。对依法应当拆除的，予以拆除并不予补偿;对于拆迁公告前可以补办手续的违章建筑或手续不全的房屋等，则应查明事实，妥善处理，应予补偿的则予以补偿。