《宋朝的房地产市场有多火》由会员分享,可在线阅读,更多相关《宋朝的房地产市场有多火(7页珍藏版)》请在金锄头文库上搜索。
1、宋朝的房地产市场有多火历史上,房地产市场最活跃的时代,非两宋莫属。当时的房地产换手率极高:“贫富无定势,田宅无定主。 ”为满足频繁的房地产交易,宋朝城市满大街都是房地产中介,叫做“庄宅牙人” 。 为什么宋朝的房地产市场这么活跃?不必奇怪,宋代商品经济发达,城市化方兴未艾,人口流动频繁,跟今天的趋势一样,宋人发迹后也喜欢往大城市挤,南宋的洪迈观察到, “士大夫发迹垄亩,贵为公卿,谓父祖旧庐为不可居,而更新其宅者多矣咱村疃而迁于邑,自邑而迁于郡者亦多矣” 。一个人从农村搬到城市,首先必须解决的就是有个落脚、栖身之所,或购房,或租房,于是便雠了一个火爆的房地产市场。 据中国人民大学历史学院教授包伟民
2、先生估算,北宋后期,汴京市区的人口密度约为 1200013000 人/平方千米;南宋淳?v 年间,临安府市区内的人口密度约为 21000人/平方千米,咸淳年问,甚至可能达到 35000 人/平方千米。今天纽约、伦敦、巴黎、香港的人口密度大致在 8500人/平方千米以下,东京与广州市区的人口密度为 13000 人/平方千米,北京约为 14000 人/平方千米。换言之,宋代特大城市的人口密度居然超过了今天的国际大都市。 如此之高的城市人口密度,势必导致大城市的商品房供不应求,房屋的销售价与租赁价越推越高,北宋前期,汴京的套豪宅少说也要上万贯,一户普通人家的住房,叫价 1300 贯;而到了北宋末,京
3、师豪宅的价格更是狂涨至数十万贯,以购买力折算成人民币,少说也得 5000 万元以上。难匿宋人要感慨说, “重城之中,双阙之下,尺地寸土,与金同价,非熏戚世家,居无隙地” 。 租房族 由于京城房价太高,宋政府又没有为所有京官提供官邸,所以许多宋朝官员都买不起京师的房子,只好当了“租房一族” ,有北宋名臣韩琦的话为证: “自来政府臣僚,在京僦官私合宇居者,比比皆是。 ” 欧阳修官至“知谏院兼判登闻鼓院” ,相当于上议院议长兼国家直诉法院院长,还是只能在开封租房子住,而且房子非常简陋,他曾写诗发牢骚:“邻注涌沟窦,街流溢庭除。出门愁浩渺,闭户恐为潴。 ”这套破旧的古屋,每逢下大雨就浸水。 当过御史中
4、丞(相当于下议院议长)的苏辙,也买不起房子,一直住在出租屋。他的朋友李?D 乔迁新宅,苏辙写诗相贺,同时也表达了他的“羡慕嫉妒恨”:“我年七十无住宅,斤斧登登乱朝夕。儿孙期我八十年,宅成可作十年客。人寿八十知已难,从今未死且磐桓。不如君家得众力,咄嗟便了三十间。 ”直到晚年,苏辙才在二线城市许州盖了三问新房,喜难自禁,又写了一首诗:“平生未有三间屋,今岁初成百步廊。欲趁闲年就新宅,不辞暑月卧斜阳。 ” 在那个时代,连宰相都要租房子,朱熹考证说:“且如祖宗朝,百官都无屋住,虽宰执亦是赁屋。 ”宋真宗时的枢密副使(相当于副宰相)杨砺,租住在陋巷, “僦舍委巷中” ,他去世时,宋真宗冒雨前往祭拜,发
5、现巷子狭窄,连马车都进不了, “步至其第,嗟悯久之” 。 直到宋神宗时,朝廷才拨款在皇城右掖门之前修建了一批官邸。这批官邸,只有副国级以上的宰相、参知政事、枢密使等官员才有资格入住。部长以下的官员,还是“僦合而居” 。 开发商 由于租房需求旺盛,宋朝城市的租赁市场一直很火爆,要是在宋朝大城市拥有套像样的房产出租,基本上就衣食无忧了,司马光做过一个估算: “十口之家,岁收百石,足供口食;月掠房钱十五贯,足供日用。 ” 每个月 15 贯的租金收入还算是少的。南宋时,建康府(今南京)的“有房廊之家,少者日掠钱三二十千” ,每天收到的房租至少有二三十贯。因此,宋朝的有钱人家,几乎都热衷于投资房地产(另
6、一个投资热点是放贷业) 。现在的房地产开发商基本上都是盖房子出售,宋代的开发商则是盖房子出租。 有些贪婪的官员,违规经营房地产业,如徽宗朝的宰相何执中, “广殖赀产,邸店之多,甲于京师” , “日掠百二十贯房钱” ,每日租金收入有 120 贯,月入 3600 贯,是宰相月俸的 8 倍。北宋“六贼”之一的朱?腋?厉害, “田园第宅富拟王室,房缗日掠数百贯” 。 宋朝政府是历代少见的商业驱动型政府,眼看着房地产市场如此有利可图,也积极投身进去,在都城与各州设立“店宅务” ,专门经营官地与公屋的租赁。天禧元年(1017 年) ,汴京店宅务辖下有 23300 问公租屋;天圣三年(1025 年) ,京师
7、公租屋的数目又增加到 26100 问。 宋政府设“店宅务”经营公租屋,目的有三: 是分割房屋租赁市场的利润,以增加财政收入。 二是?租屋的租金设为专项基金,用于维持当地的公益事业。 三是为城市的中低收入者提供基本住房。 相对于私人放租的高档房屋, “店宅务”的房租比较低廉,天禧元年开封府一问公租屋,每月租金约为 500 文;到了天圣三年,在物价略有上涨的情况下,租金反而降为每间每月 430 文。当时一名摆摊做小买卖的城市底层人,月收入约有 3000 文,每月四五百文钱的房租,还是负担得起的。 房市调控 房子不仅是开发商与政府的摇钱树,更是居民生存于社会必不可少的容身之所,因此,宋政府也不敢放任
8、房价一再飙升,动用行政手段干预市场是少不了的。 今人见识到的“限购”政策,其实宋朝政府已经在使用了。宋真宗咸平年问,朝廷申明条禁约: “禁内外臣市官田宅。 ” 即不准中央及地方官员购买政府出让的公屋。希望将申购公屋的机会留给般平民。宋仁宗天圣七年,宋政府又出台“第二套房限购”政策: “诏现任近臣除所居外,无得于京师置屋。 ” 现任高官除了正在居住的房产之外,禁直在京师购置第二套房。 由于两宋时期大城市的房屋自住率不高, “租房族”数目庞大,宋政府将房市调控的重点放在房屋租赁价格上,时常发布法令蠲免或减免房租,如大中祥符五年(1012 年)正月。 “诏:以雪寒,店宅务赁屋者,免僦钱三日。 ” 大
9、中祥符七年(1014 年)二月,这里的“官合” ,就是“店宅务”经营的公屋。公屋具有“廉租房”的性质,租住者又多为城市的中低收入群体,因而,宋政府在极端天气时节(雪寒)或重要节日免除租户数日房租,合拾理。 不过,有时候宋政府也会要求私人出租的房屋与公屋一起减免租金,如北宋至和元年(1054 年)二月,仁宗“诏天下州县自今遇大雨雪,委长吏详酌放官私房钱三日,岁毋得过三次” ;这里有一个“度”需要政府把握好,否则势必受到业主的抵制、市场的报复。南宋末有一位叫做胡太初的官员,就对政府频繁放免房租的做法提出非议: “不知僦金既已折阅,谁肯以屋予人?积至塌坏倾摧,不复整葺,而民益无屋可居矣。是盖不知贫富相资之义者也。 ” 意思是说,官府老是要求业主将租金打折,那今后谁还愿意将房屋租给别人居住?就算租出去,房屋坏了,业主也必不愿意掏钱修葺,最后租户将“无屋可居” 。官府的做法看似是恤民,其实是不知道“贫富相资”的道理。 宋朝毕竟是商品经济很发达的时代,人们对市场的定价机制并不陌生,如叶适认为, “开阖、敛散、轻重之权不一出于上,而富人大贾分而有之,不知其几千百年也,而遽夺之,可乎?”对富人的财产权,宋人也明确提出要给予保护,如苏辙痛骂王安石: “王介甫,小丈夫也。不忍贫民而深疾富民,志欲破富民以惠平民,不知其不可也” 所以才有明白人站出来非议政府的减租政策,强调“贫富相资”的道理。