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1、房地产估价,管理工程学院房地产与土地资源管理教研室 2009年8月,本课程的教学目标,教授学生关于房地产估价的基本理论知识和方法。教授学生关于各类房地产估价的实务操作。培养学生从事房地产估价的具体操作能力，提高学生的技能技巧。培养学生的分析和解决估价有关问题的能力。培养学生关于房地产价格和价值的分析判断能力。,基础知识,理论方法,实务操作,本课程的知识架构,1. 估价与房地产2.房地产价格/价值3. 房地产价格/价值影响因素分析5 .房地产估价程序和原则,1.市场法2.成本法3.收益法4.假设开发法5.长期趋势法6.路线价法7. 基准地价修正法,1.业务接洽2.分析房地产等3.收集/鉴别资料4
2、.估价测算5.报告撰写6.业务拓展,知识背景,经济学基础 如供求理论、价格理论等金融基础 如资金时间价值的知识等,考核标准,总成绩,考试成绩（70%）,平时成绩（30% ）,考勤成绩,作业成绩,50%,50%,目 录,第一章 估价与房地产第二章 房地产价格/价值第三章 房地产估价原则 第四章 市场法 第五章 成本法 第六章 收益法,目 录,第七章 假设开发法 第八章 长期趋势法 第九章 地价评估第十章 房地产价格影响因素分析第十一章 房地产估价程序,第一章 估价与房地产,第一节 引言第二节 估价与房地产第三节 房地产估价的必要性,第一节 引言,一、估价的含义： 估价是对价格或价值进行评价。,第
3、一节 引言,二、房地产估价的概念 房地产估价是指房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，选用适宜的估价方法，按照估价程序，对房地产在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提出相关专业意见的活动。,第一节 引言,（一）房地产估价师指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，专门从事房地产估价的人员。合格的房地产估价师应具有： 1、扎实的估价理论知识； 2、丰富的估价实践经验； 3、良好的职业道德修养。,第一节 引言,（二）估价目的指一个具体估价项目的估价结果的期望用途。具体有：土地使用权出让、转让；房地产转让租赁、抵押、典当、保险、课税、征用拆迁补偿、损害赔偿、分割、合并、纠纷、涉
4、案；以及企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖等。,第一节 引言,（三）估价原则具体有： 1.独立、客观、公正原则； 2.合法原则； 3.最高最佳使用原则； 4.替代原则； 5.估价时点原则； 6.谨慎原则。,第一节 引言,（四）估价程序房地产估价的一般程序是：1.获取估价业务；2.受理估价委托；3.拟定估价作业方案；4.搜集估价所需资料； 5.实地查勘估价对象；,第一节 引言,6.分析房地产估价对象与房地产市场7. 选定方法测算；8.确定估价结果；9.攥写估价报告；10.审核估价报告11.交付估价报告；12.估价资料归档。,第一节 引言,（五）估价方法1.市场法2.成本法3.收益法、4.假设
5、开发法5.长期趋势法6.路线价法7.基准地价修正法,第一节 引言,（六）影响房地产价格因素主要有：环境因素 人口因素经济因素 社会因素行政因素 心理因素国际因素,第一节 引言,（七）估价时点 指估价结果对应的日期。 如2009年9月1日,第一节 引言,三、我国房地产估价的历史沿革 1.房地产估价法律地位的确立。1994年7月5日中华人民共和国城市房地产管理法 。 2.房地产估价师执业资格全国统一考试制度的实行。 1993年、1994年认定，1995年房地产估价师。 3.房地产估价行业组织的成立。 1994年8月成立中国房地产估价师学会。,第一节 引言,4.房地产估价标准和指导意见的制定。199
6、9年 2月发布了中华人民共和国标准房地产估价规范。 5.设定了“房地产估价师执业资格注册”和“房地产估价机构资质核准”等行政许可项目。 6.建立了统一开放的房地产市场。,第一节 引言,7.拓宽了房地产估价的服务领域。 8.形成了比较完善的房地产估价理论和方法体系。 9.开展了内地房地产估价师与香港测量师资格互认。2003年11月4日，中国房地产估价师学会与香港测量师学会签署了互认协议书。,第二节估价与房地产,一、房地产 土地房地产 建筑物 其他地上定着物。,二、土地的概念,（一）对土地的各种定义 1.土地即田地、地面。 2.土地是“地球上陆地的表层，包括水域在内。是由地貌、土壤、岩石、水文、气
7、候、植被等要素组成的自然综合体。” 3.土地是自然物、自然力或自然资源。,（二）房地产估价中的土地定义,土地是指地球的表面及其上下一定范围的空间。,地上空间,地下空间,地心,地面,（三）土地利用所受的限制,1.土地权利设置及其行使的限制。 2.房地产相邻关系的限制。 3.土地使用管制。,（四）对一块土地的基本认识,1.坐落。 2.面积。 3.形状。 4.四至。 5.地势。 6.周围环境和景观。,（四）对一块土地的基本认识,7.利用现状。 8.产权状况。 9.地质和水文状况。 10.基础设施完备程度和土地平整程度。 11.土地使用管制。 12.其他。,三、建筑物的概念,（一）建筑物的定义 建筑物
8、是人工建筑而成，由建筑材料、建筑购配件和设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备）等组成的整体物。包括房屋和构筑物两大类。,（二）对建筑物的基本认识,1.坐落。2.面积。3.层数和高度。4.结构。5.设备。6.装修。7.公共配套设施完备程度。,（二）对建筑物的基本认识,8.平面布置。9.外观。10.建成年月。11.维修。12.利用状况。13.产权状况。14.其他。,其他地上定着物,其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害。其他地
9、上定着物往往可视为土地或建筑物的组成或附属部分。,四、人与房地产,(1)生活资料； (2)生产要素； (3)投资品； (4)财富。,五、 估价与房地产,1、房地产的实物：有形的实物；其质量；组合完成的功能。2、房地产的权益：权利、利益和收益3、房地产的区位：地理位置、可及性、便捷性等,六、房地产的存在状态,1、土地2、建筑物 3、房地,概念小结：,房地产=不动产=物业房地产包括土地、建筑物和其他地上定着物房地产含括实物、权益和区位房地产分为土地、建筑物和房地,七、房地产的特性,1、不可移动；2、独一无二；3、寿命长久；4、供给有限；5、用途多样；,6、相互影响；7、易受限制；8、价值高大；9、
10、流动性差；10、保值增值；,八、房地产的类型,（一）按用途来划分的类型1.居住房地产； 2.商业房地产；3.办公房地产； 4.旅馆房地产；5.餐饮房地产； 6.娱乐房地产；7.工业和仓储房地产8.农业房地产；9.特殊用途房地产；10.综合房地产。,八、房地产的类型,（二）按开发程度来划分的类型1.生地；2.毛地；3.熟地；4.在建工程；5.现房（含土地）。,八、房地产的类型,（三）按是否产生收益来划分的类型1.收益性房地产；2.非收益性房地产；,八、房地产的类型,（四）按经营使用方式来划分的类型1.出售型房地产；2.出租型房地产；3.营业型房地产；4.自用型房地产。,第三节 房地产估价的必要性
11、,一、理论上房地产估价的必要性1.房地产商品是特殊的商品。2.房地产市场是不完全市场。,第三节 房地产估价的必要性,1.房地产商品是特殊的商品不可移动价值高大,第三节 房地产估价的必要性,2.房地产市场是不完全市场垄断信息不对称,第三节房地产估价的必要性,二、现实中房地产估价的必要性1.土地使用权出让的需要；2.房地产转让、租赁的需要；3.房地产抵押、典当的需要；4.房地产保险的需要；5.房地产税收的需要；,第三节房地产估价的必要性,6.房地产征收和征用补偿的需要；7.房地产损害赔偿的需要；8.房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要9.企业有关经济行为的需要；10.房地产管理的需要；11.其他方面
12、的需要。,第一章 知识总结,重点和难点:1. 估价与房地产的关系2.房地产估价概念3.房地产估价的必要性,第二章 房地产价格的基础知识,第一节 房地产价格的概念与形成条件第二节 房地产的供求与价格第三节 房地产价格的特征第四节 房地产价值与价格的种类,第一节 房地产价格的概念与形成条件,一、房地产价格的概念 房地产价格是为获得他人房地产所必须付出的代价。通常用一定量的货币表示。 价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的抽象人类劳动。 二、房地产价格的形成条件 1、房地产的有用性； 2、房地产的稀缺性； 3、房地产的有效需求。,第二节 房地产的供求与价格,一、房地产的需求1、房地产的需求
13、房地产的需求是消费者（买者）在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。,2、房地产的需求的决定因素（1）该种房地产的价格水平；（2）消费者的收入水平；（3）相关房地产的价格水平；（4）消费者的偏好；（5）消费者对未来的预期。,二、房地产的供给1、房地产的供给 房地产的供给是房地产开发商和拥有者（卖者）在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意且能够出售的该种房地产的数量。,2、房地产的供给的决定因素：（1）该种房地产的价格水平；（2）该种房地产的开发成本；（3）该种房地产的开发技术水平；（4）开发商对未来的预期。,三、房地产的均衡价格
14、 房地产的均衡价格是当房地产的市场需求量与供给量相等时的价格，也就是房地产的市场需求曲线与供给曲线相交时的价格。,房地产价格均衡点,房地产估价是科学与艺术的结合吗?,房地产价格均衡点-评估价的最佳点,双方的博弈均衡点,四、房地产的需求弹性和房地产的供给弹性1.弹性 弹性是对一个变量对于另一个变量的敏感性的一种度量。2.房地产的需求弹性 房地产的需求价格弹性是表示在一定时期内一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。即房地产需求量变化的百分比与其价格的百分比之比。,3、房地产的供给弹性 房地产的供给价格弹性是表示在一定时期内一种房地产供给量的相对变化对于该种房地产自身
15、价格的相对变动的反应程度。即房地产供给量变化的百分比与其价格的百分比之比。,4、弹性数值的类型：（1）弹性数值大于1的情况，称富有弹性；（2）弹性数值小于1的情况，称缺乏弹性；（3）弹性数值为1的情况，称单一弹性；（4）弹性数值为无穷大的情况，称完全弹性；（5）弹性数值为零的情况，称完全无弹性。,五、房地产的供求与价格之间的特殊关系1、全国房地产的供求状况；2、本地区房地产的供求状况；3、全国本类房地产的供求状况；4、本地区本类房地产的供求状况。,第三节 房地产价格的特征,一、地价与一般物品价格的区别1、生产成本不同；一般物品的价格必然含有生产成本因素，而地价不一定。2、折旧不同；一般物品的寿命有限，其价值通常随着时间的流逝而降低，故有折旧，地价表现为购地者必须在使用年限内将包括购地资本在内的所有投入收回。,
