中山市房地产市场调研报告

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1、1中 山 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告2目 录一、 市场研究（一） 、中山概况（二） 、2010 年中山房地产市场（三） 、2011 年上半年中山房地产市场（四） 、中山西区房地产（五） 、深入分析1、中山的购买力究竟有多大？2、对于大户型的思考3、中山哪里的房子好卖？4、中山房地产的下一个增长点会在哪里？5、中山房地产存在泡沫？（六） 、城市横向对比二、 产品研究（一） 、热销产品调研（二） 、建筑设计（三） 、园林设计三、 地块研究（一） 、地块概况（二） 、周边市场调研（三） 、项目发展建议3市场研究中山概况（引自政府部门 2010 年末的统计数据）一. 地理位置中山市位于位于

2、广东省中南部，珠江三角洲的中部，北连广州市，东与深圳市、香港隔海相望，幅员 1891.95 平方公里。总人口 243.5 万人，户籍人口 140.8 万人，年平均温度22C。中山是我国伟 大的革命先行者孙中山的故乡，又是著名的侨乡，有旅居世界五大洲 87 个国家和地区的海外侨胞、港澳台同胞 80 多万人。4二. 行政规划中山市是广东省辖地级市，是中国伟大民主革命先行者孙中山先生的故乡，辖石岐区、东区、西区、南区、五桂山等5 个办事处，小榄、古镇、横栏、东升、港口、沙溪、大涌、黄圃、南头、东凤、阜沙、三角、民众、南朗、三乡、坦洲、板芙、神湾等 18 个镇以及 1 个国家级高新技术火炬开发区。三.

3、 经济概况初步核算，全年实现地区生产总值（GDP）1036.04 亿元，按可比价格计算，比上年 (下同) 增长 16.7%，总量和增速均居全省第五位。其中，第一产业实现增加值 31.89 亿元，增长 2.9%；第二 产业实现增加值 637.94 亿元，增长 17.3%；第三产业实现增加值 366.21 亿元，增长 16.8%。三次产业结构由上年的 3.5：61.3：35.2 调整为 3.1：61.6：35.3。全市常住人均生产总值 42047 元，折 5384 美元，增 长 15.1%；户籍人均生产总值 73198 元，折 9374 美元，增长 15.5%。民营经济加快发展，实现增加值 471

4、.12 亿元，增长 17.2%，占全社会 GDP的比重达 45.5%。5工业生产快速发展。全年完成工业总产值 3018.42 亿元，增长 19.1%。工业增加值 605.85 亿元，增长 17.6%。工业对GDP 增长 的贡献率达 61.4%，拉动经济增长 10.3 个百分点。建筑行业稳步发展。全年建筑业实现增加值 32.09 亿元，增长 12.1%。房屋建筑施工面积 848.85 万平方米，下降 10.2%；房屋竣工面积 362.87 万平方米，下降 23.0%。四. 固定资产投资固定资产投资平稳增长。全年完成固定资产投资 342.77亿元，增长 6.8%，增幅提高 0.5 个百分点。从投资

5、构成看，基本建设投资 141.19 亿元，增长 8.8%；更新改造投资 29.62 亿元，下降 12.4%；房地产开发投资 110.01 亿元，增长 31.6%。全年商品房销售额 113.50 亿元，增长 34.4%；商品房销售面积 372.13 万平方米，增长 25.9%。从经济成份看，国有投资52.38 亿元，增长 7.9%；集体投资 24.62 亿元，下降 16.8%；外商及港澳台投资 80.62 亿元，下降 5.5%；私人及其他投资185.15 亿元，增长 17.5%。国有、集体、外商及港澳台、私人及其他投资结构调整为 15.3:7.2:23.5:54.0。投资结构继续改善。第三产业投

6、资力度继续加大，全年完成投资 199.72 亿元，增长 15.3%，占全社会固定资产投资6的 58.3%。其中，金融业、交通运输仓储及邮政业、房地产业、卫生社会保障和社会福利业等行业成为第三产业投资的亮点，分别增长 14.1 倍、1.1 倍、28.7%和 12.6%。第二产业投资 142.84 亿元，下降 3.2%，其中，工业投资 142.30 亿元，下降 3.5%。第一产业投资 0.21 亿元，增长 28.8%。五. 消费市场全市城镇居民年人均可支配收入 18897 元，农村居民年人均纯收入 9283 元，分别增长 9.5%和 13.2%，扣除价格因素，实际分别增长 8.1%和 11.7%。

7、居民家庭恩格尔系数，城镇为 37.9%，农村为 40.8%。全年城镇（不包括农户、乡镇企业、私营单位及个体户）在岗职工年平均工资 24953 元，增长 9.7%。全年实现社会消费品零售总额 331.11 亿元，增长19.7%，扣除价格因素 实际增长 17.9%。分城乡看，城区消费品零售额 148.17 亿元，乡镇消费品零售额 182.90 亿元，分别增长 19.5%和 19.9%。分行业看，批发和零售业实现零售额 286.91 亿元，增长19.3%；住宿和餐饮业零售额 43.49 亿元，增长 21.3%；其他行业零售额 0.67 亿元，增长 1.3 倍。7六. 对外贸易据海关统计，全年进出口总

8、值 231.32 亿美元，增长 23.4%。其中，出口 156.10 亿美元，增长 27.4%；进口 75.22 亿美元，增长 15.8%。实现贸易顺差 80.87 亿美元，增加 23.30 亿美元。从贸易方式看，一般贸易出口 46.82 亿美元，增长29.3%；加工 贸易出口 109.26 亿美元，增长 26.6%，占全市出口的 70.0%。从经营主体看，国有企业出口 14.01 亿美元，增长 26.6%；集体企业出口 26.65 亿美元，增长 10.9%；外商投资企业出口 100.09 亿美元，增长 31.0%；私营企业出口 15.31亿美元，增长 31.0%。从出口商品看，机电产品出口

9、98.89 亿美元，增长 29.0%；高新技术产品出口 34.15 亿美元，增长18.7%；服装及衣着附件出口 17.63 亿美元，增长 32.5%；鞋类、玩具、塑料制品等产品出口 13.97 亿美元，增长 10.5%。从进出口市场看，对主要贸易市场的出口全面增长。对欧洲、美国和香港三个主要贸易市场的出口分别增长34.6%、27.6%和 22.2%，共计 120.99 亿 美元，占全市出口总额的 77.5%。8利用外资平稳增长。全年新签利用外资项目 294 个，下降 25.0%；合同 规定利用外资 8.19 亿美元，下降 18.3%；实际利用外资金额 7.19 亿美元，增长 9.5%。制造业仍

10、是外商投资的主要行业，实际利用外资额 5.93亿美元，占全市的 84.0%；外资资金来源地主要是港澳台、欧洲、美国、日本和英属维尔京群岛，全年实际投资 6.08 亿美元，占全市实际利用外资额的 86.1%。（数据来源：中山市统计局）92010 年中山市房地产市场、 宏观经济走势2010 年，中山市国民经济继续保持健康稳定的发展势头，全年本地生产总值 1036.04 亿元，同比增长 26.7%。其中，全市对外贸易额 231.35 亿元，同比增长 27.8%，外向型经济进一步加强。2003年 ,497.12004年 ,610.142005年 ,817.562006年 ,1036.040200400

11、60080010001200（亿元）中 山 市 本 地 生 产 总 值 GDP走 势 分 析 图数据来源：中山统计信息网固定资产投资增长迅速。2010 年全市固定资产投资342.77 亿元，其中房地产投资 110.01 亿元，同比增长38.5%。近年来，中山房地产市场蓬勃发展，房地产开发面积也逐10年攀升，预计 11 年全市商品房供应量较大。数据来源：中山统计信息网、 2010 年宏观调控政策回顾1金融信贷 利率调整2010年1月1日央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5%，上调金融机构存贷款利率0.27%；2010年4月28日央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5%，上调 人

12、民币贷款基准利率0.27%；2010年5月17日央行上调金融机构贷款利率0.27%2010年7月11日关于调整个人公积金存款利率的通知2010年9月5日关于调整个人公积金贷款利率的通知2003年 2004年 2005年 2006年548.04151.04677.73193.11813.29290.551073.83301.73中 山 市 03-06年 商 品 房 开 发 量 变 化商 品 房 施 工 面 积（ 万 平 方 米 ）商 品 房 竣 工 面 积（ 万 平 方 米 ）11 外汇准入调整2010年6月1日关于房地产市场外汇准入和管理的意见2010年6月13日关于规范房地产市场外汇管理有关

13、问题的通知 住房消费信贷制度调整：对于购买套型建筑面积在90平方米(不含) 以上住房的，贷款首付提高到三成，同时，购买90平方米以下住房首付款20的比例，必须坚持以“自住房为主”这条原则，要防止利用银行贷款购买多套住房行为。2土地政策 9 月 5 日关于加强土地调控有关问题的通知。 11 月 7 日关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策通知，严控土地，加强土地调控、保护土地，调整建设用地有关税费政策。3税费政策 国家税务总局 5 月 30 日出台关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知，抑制投机和投资性购房需求，进一步加强个人住房转让营业税征收管理。 7 月 11 日关于住房转让所得征收个人所

14、得税的通知。12 8 月 19 日关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知。 9 月 8 日关于个人转让房产征收个人所得税问题的补充通知。个人住房开征营业税、个人所得税。加大交易成本、遏制投资。非普通住宅开征土地增值税。4国六条 5 月 17 日国务院提出促进房地产业健康发展的六项措施 5 月 29 日国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 调控政策对 10 年中山房地产市场的影响： 加大土地市场的竞争，10 年中山地价有了大幅提高，土地越来越集中于资金雄厚的开发商手中； 信贷调整，考验开发商的融资和醒目运营能力，对一部分实力较弱的本土开发商造成压力； 税费调整，加大交易成本，

15、遏制投资，在稳定房价上起到一定的作用； 进一步规范市场秩序13、 市场成交数据近年来，房地产做为新兴的支柱型产业，在中山社会和经济中占据着越来越大的比重，房地产市场发展较快。成交量分析据统计，2002-2005 年中山一手住宅销售面积保持着年均 25%的增 长幅度，2005 年全年销售面积 315 万平方米，成交金额 87.23 亿。2010 年是中山房地产蓬勃发展的一年，与前几年的温和型增长相比，今年的住宅市场开始升温。据统计，2010 年中山一手住宅成交约 430 万平方米，同比增长 36.5%；成交金额 128.8 亿元，同比增长 47.6%。按照每套平均面积 90 平米计算，10 年住

16、宅成交 47778套。05 年成交 35000 套，02 年10 年总计约 130000 套。按照中山总人口 240 万，每户 3 人计算，需住房 80 万套，市场尚有 84的缺口（不计算二手、福利分房、自建房等）。161.9 190.8262.66314.99429.8万 平 米2002年 2003年 2004年 2005年 2006年中 山 一 手 住 宅 成 交 分 析 （ 面 积 ）40.8348.5167.2387.23128.8亿 元2002年 2003年 2004年 2005年 2006年中 山 一 手 住 宅 成 交 分 析 （ 金 额 ）14 成交价格分析2010 年，中山一手住宅成交价格稳步上扬，城区和镇区平分秋色。据统计，2010 年 12 月中山一手住宅成交均价为 3400 元，其中中心城区成交均价为 3600 元，对比 2005 年 12 月数据（全市均价 2870 元